碧桂园的关键一月

曹安浔
会采取更多行动。

作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

中国最大民营房企碧桂园再次走到了命运的十字路口。

8月8日,碧桂园应于8月7日支付的两笔美元债利息、合计约2250万美元未支付。碧桂园方面对此表示,利息支付有30天付息宽限期,公司目前仍在积极优化资金安排,努力保障债权人的合法权益。

这意味着碧桂园并未发生实质违约,未来一个月里,仍有机会守住自己的信用。

在去年遭遇空头袭击,努力守住自己的信用后,这家头部民营房企面临最关键的一个月。

碧桂园内部人士则对华尔街见闻表示,对8月市场行情回暖表示看好,公司也会在未来一个月有更多行动,努力守住公司的安全底线。

大势

碧桂园目前遇到的问题,有很强的行业背景。

开年小阳春过后,房企销售持续转弱,在7月出现二次探底;民营房企融资端在冰封两个月后,近期出现破冰迹象,但得到支持的民营房企、金额仍在少数。

克而瑞数据显示,刚刚过去的7月是近年来楼市最冷的一个月,无论民营房企,还是央国企普遍销量大幅下滑。据克而瑞监测,7月重点30城新房成交面积为1104万平方米,创5年来同期新低,环比下降33%,同比下降37%,自3月放量后,已“四连跌”。

销售额和再融资环境的持续低迷,以及资金监管的影响,让大多数房企流动性承压。碧桂园也不例外。

碧桂园财报显示,截至去年底,其可动用现金为1475.5亿元,其中预售监管资金在600亿元的水平。在持续守信用,按期甚至提前偿付债券后,碧桂园账面可动用资金持续减少。

过去两个月销售业绩下滑,加剧了这种情形。今年7月,碧桂园权益销售金额约为120.7亿元,同比下滑59.92%。前7个月,则以权益销售额1387.5亿元,位列房企第5。

熟悉碧桂园的投融资人士表示,这种情况下,碧桂园一直在设法拓展融资渠道。

在机构支持下,碧桂园于7月20日得到35.83亿港元及3.89亿美元的双币定期贷款融资,是笔再融资。

随后,碧桂园把配股融资,纳入了清单中。8月1日,有机构接到碧桂园发行文件,碧桂园计划配售18亿股份,募资约23.4亿港元。不过碧桂园随后公告,尚未就配股交易签订最终协议,碧桂园近期也不考虑配股。

接近碧桂园人士表示,碧桂园确实把配股提上日程,并咨询了多家机构。不过各方在配股时机上未达成一致,该计划也随之暂时搁置。

碧桂园也一直努力守住自己的信用。其先是在7月27日提前汇出资金,以偿付在8月1日到期的人民币债券、存续规模约为22亿元人民币的“19碧地02”; 接着碧桂园在8月7日,提前兑付未回售的“20碧地02”本息,该债券剩余本息原定在8月10日到期。

也是由此,不少投资者在行业下行、探底的情况下,依旧对碧桂园有信心。近期市场上不断传出关于碧桂园的一系列传闻,碧桂园方面也会及时对相关传闻辟谣、解释,以减少这些传闻的影响。只是最终,碧桂园还是遭遇阶段性流动性压力难题。

转机

今年以来,即便是国企、央企,如中海、华润等,也在经历了年初的乐观后,不得不面对近两个月的低迷。这轮市场调整之深、幅度之烈,超出了很多房企大佬们的想象。

碧桂园仍在坚持解决问题。在7月初的内部会议上,碧桂园管理层强调,坚持就是胜利,聚焦保障企业安全,继续全力以赴完成“保交楼”政治任务,在行业大考中践行初心使命。

守住企业信用,是保障企业安全的题中应有之义。

也有机构人士认为,当下投资者对于债务展期的态度已不像此前一样刻板,对还能坚持至今的房企,在给出不错展期条件的情况下,也愿意给予支持。从企业角度,碧桂园已经做得不错。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为,碧桂园的资产状况和财务状况优于很多房企,是有机会获得转机的。

近期,房地产政策已经出现重大利好。自住建部发声后,北、上、广、深四座一线城市相关部门都表态,会支持居民住房需求;郑州也在8月3日打响优化楼市政策的第一枪推行 “认房不认贷”、暂停限售政策,南京等城市也很快跟上。

市场在经历了7月的寒冷后,逐渐有了暖意。包括克而瑞研究中心在内的机构统计数据显示,上周(7月31日至8月6日)重点监测城市楼市低位盘整,包括郑州、南京在内的城市,则在发布“稳楼市”政策后,新房、二手房交易都出现提振。其中,南京和长沙新房环比涨幅均超四成。

并且随着“金九银十”的到来,华尔街见闻从多家房企处了解到,他们接下来几个月的推盘计划也比上半年更加积极。在供需两侧,楼市有望逐渐回暖,提振市场信心。

中信建投证券地产分析师竺劲认为,伴随政策持续落地落实,7月销售和融资状况应视作今年的底部位置,后续都会出现改善。

易居集团CEO丁祖昱预计,宽松的房地产支持政策,正酝酿待发。更多核心一二线城市将加入松绑、调整队伍中来,并成为松绑主力军。接下来的8月供应预期有所回升,将带动成交止跌。

万科集团创始人王石也看到了民营企业的悲情与坚持。他在近期表态,中国房地产目前处于调整期,会面临如流动性问题在内的诸多挑战。但中国有着庞大的市场,同时相关政策的出台,相信可以克服挑战。

在未来一个月里,市场信心回暖,融资端获得更多支持等,这些外部条件,将决定碧桂园这家过去两年市场调整中,龙头民营房企的“幸存者”,能否再次上演奇迹。

有投资者直言,如果碧桂园渡过难关,对于企业、市场来说,无疑是极其提振信心的。而信心,也是让房企走出低迷,经济大环境企稳、回暖的关键所在。

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