首个一线城市官宣！广州正式“认房不认贷” 新政以8月18日0点为界

上周，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局等三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

在易居研究院研究总监严跃进看来，随着《通知》的发布，“认房不用认贷”政策将逐步落地，这成了今年三季度以来住房领域的一项重磅政策，对于后续尤其是“金九银十”阶段的购房市场，有提振信心的作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次政策力度超出了预期，不仅有利于商品房需求端稳定、居民端杠杆率稳定，更有利于资产价格和金融秩序稳定。

广州放松之后 深圳将接棒？

政策导向已经非常明确，接下来一二线城市将如何发力？还有哪些政策空间？市场对此充满期待。

作为最具代表性的“地产过热阶段出台”的限购措施，“认房又认贷”已在多地地产下行时期放松 或取消，而目前15个仍继续施行该政策的城市（11个二线、4个一线）优化空间较大，我们认为其中除一线城市核心地带以外的地区均有限购解绑可能，以释放刚需与改善型需求。

其中二线城市中的西安、南宁、 厦门，一线城市中的广州、深圳受二套房认定放松带来的利率与首付比例下降受益最大。

8月初，郑州打响楼市松绑第一枪，放开限售、契税全免、落实认房不认贷。关于效果，郑州一市场人士表示，无论是新房还是二手房，新政对市场有一定影响，带看量有所增加，促进了一些转化率。但这只针对改善型个别热销楼盘，对刚需影响并不大，购房者持观望情绪很重。

据 CRIC 不完全统计，2022年至今，全国至少有65城优化了认房认贷政策，但北上深等 13个核心城市仍在执行较为严格的认房又认贷政策。

据中证金牛座此前报道，近期还有市场消息称，刺激楼市销售的“认房又认贷”政策或将在深圳落地。近日市场上有传闻称，深圳各银行已开始执行“认房不认贷”。

中指研究院指出，目前，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理的住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策，可以激活核心城市置换链条，活跃市场交易。

据易居研究院梳理，在“认房又认贷”条件下，北京、上海、广州、深圳普通住宅二套房首付比例分别为80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房贷利率差最高达到了70BP。

若上述城市均实施“认房不认贷”，二套房首付比例可从73%（北上广深平均数据，以下同）降至33%。按600万总价的房源计算，首付款将从435万元降至195万元，可以降低55%的资金支付压力。房贷利率从5.03%降至4.50%。按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月，30年累计减少47万元。

对房地产市场影响几何？

时隔六年再度全面放宽“认房不认贷”，有多大影响？

业内认为，“认房不用认贷”政策对于一线城市影响最大，能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。中原地产首席分析师张大伟指出，限购从来不是房地产调控最根本的，信贷才是楼市的“七寸”。

不松信贷，市场不会出现任何扭转。过去中国房地产几十年的历史也证明，每一轮楼市转折，都以信贷为开端，或松或紧。认房又认贷，的确打击了炒房客，但最大的问题是误伤了刚改、改善需求。在他看来，现在全国三四线城市已经无政策可宽松，出台政策还有用的只有一二线城市。特别是一线城市。针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整，特别是卖一买一，“认房不认贷”应该成为全国所有城市执行的政策。

申万宏源则指出，前期“认房又认贷”约束首付比实际下调幅度，后续有望空间打开。虽然2022年以来各地因城施策政策持续加码、降低首付比，但在“认房又认贷”背景下，全国平均首付比下降速度明显慢于上一轮地产政策宽松周期。

目前“认房不认贷”政策执行，在后续各地有序配套的过程中，参照上一轮放松首套房认定标准后全国首付比下调的幅度，后续全国首付比的增量下调空间仍有4个百分点，相当于近两年全国首付比已平均下调的幅度。

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