地产行业信用风暴至今未歇，在近年最冷的销售月中进一步演变，当此之时，一家房企是否如期偿债、稳健运转受到债权人、投资者甚至全行业的空前关心，信心和信用也显得更加可贵。
8月28日，招商蛇口（001979.SZ）交出了一份稳中有进的中报成绩单，作为央企地产商的代表，给行业吃下来一颗“定心丸”。
上半年，招商蛇口不仅实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%，位列行业第5，较去年同期逆势提升一位，还维持住了稳健的财务“护城河”。上半年，招商蛇口实现营业收入514.42亿元，归母净利润21.53亿元，同比上升14.09%。上半年在如期偿债之外，招商蛇口还积极降低利息成本，上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP，三道红线稳居绿档。
在确保生存无忧之后，招商蛇口还开始谋求更长远的发展，在大多房企停止拿地之时，招商蛇口逆势扩储，上半年新增土地货值655.2亿元，还启动收购南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权，资本版图有望进一步扩大。
对行业而言，地产下半场，房企旧有生存法则和格局被洗牌，都在探索新的生存之道。招商蛇口对于地产下半场的规划和表现，亦给行业提供了一个发展样本，或将引领一个全新的房企发展风潮。
铸稳“基本盘”
在大部分房企业绩大滑坡之时，招商蛇口逆流而上，成为少数活下来、还活得好的代表。
上半年，招商蛇口实现营业收入514.42亿元，实现归母净利润21.53亿元，同比上升14.09%；基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。
在上半年，不少民营房企信用风险暴露之际，招商蛇口一直坚守零违约，到期债券如期兑付，单独7-8月，招商蛇口就累计偿还公开市场到期债务近70亿元。
报告期内，招商蛇口紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥央企信用优势进行高息债务置换，上半年新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率一直为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。
值得一提的是，6月16日，招商蛇口定增方案获批，成为房企股权融资的“第三支箭”首单，发行股份募集配套资金85亿元。这体现了招商蛇口作为央企代表，备受资本市场信任。而早在2015年底，招商蛇口也通过定增募资了118.54亿元。
民生证券表示，招商蛇口融资能力强大，定向增发显示大股东对公司未来发展的信心，历年来大笔定增用途均为募投项目、存量涉房项目、还债等，这些举措有助于提升公司的资产质量和盈利能力，减轻财务负担，增强公司的资金实力和市场竞争力。
截至6月底，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。信达证券指出，得益于长期以来稳健的经营策略和财务表现，招商蛇口的融资规模与成本仍然保持稳定，随着募集配套资金落地，公司净资产规模或进一步扩张。另外，健康的资产负债结构和较低融资成本，也有利于公司实现有效扩表，进一步拓展市场份额。
三大主营业务表现稳健
具体来看，开发业务，销售和拿地两不误。上半年，招商蛇口不仅实现全口径签约金额排名升至行业第5，还在上海、合肥、苏州、深圳、西安等12个城市进入当地流量销售额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。
同时，招商蛇口继续保持逆势拿地的迅猛势头。1-6月，招商蛇口在北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市多点落子，其中，在北京获取3宗项目，地价投入达88亿，进一步夯实在重点城市的土地储备，优化了土储结构。
据统计，上半年，招商蛇口累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。
此外，招商蛇口也在加快由从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变的脚步。
资产运营领域，上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入31.2亿元，实现EBITDA16.6亿元，分别同比增长22.5%和26.1%。城市服务领域也持续扩张，以物业管理为例，上半年，招商积余实现营业收入69.78亿元，同比增长23.58%。截至2023年6月，招商积余在管项目2011个，管理面积达3.30亿平方米。
资本市场上，招商蛇口也在乘风而上
借着借股权融资之箭，招商蛇口收购南油集团和前海实业股权的事项在上半年获得实质性进展。2月17日，招商蛇口公告称，拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，交易总对价约89.28亿元。
交易完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资下属公司，招商蛇口对于招商前海实业的持股比例将增至85.99%。民生证券分析师李阳表示，收购南油集团与招商前海实业股份将扩大对前海区域优质资源的控制权，盘活存量资产，利于公司主导前海妈湾片区的开发与建设。
显然，在政策春风吹拂下，招商蛇口正加快对前海片区的开发建设，在这片云集世界500强、众多港资、央企、产业链龙头的投资热土上，持续扩大招商蛇口的影响力。
这都将在未来，伴随着前海片区政策红利、价值兑现，转化为招商蛇口的长期投资回报，并承接本轮“中特估”股票估值体系重构带来的估值提升，提高资本市场对其的认可度。
谋定未来
行业下半场，曾经拉高杠杆突进的房企纷纷倒下，忙于自救，“稳健为王”、“经营为王”正成为新的生存法则，属于招商蛇口等稳健型房企的舞台也随之来临。
地产存量时代，能够盘活存量资产、促进行业转型升级的REITs，成了新风口。上半年，REITs领域利好频传，国内公募REITs规模持续扩容，底层资产范围进一步扩充，REITs市场逐步成熟，正成为优质不动产退出的最佳通道。
招商蛇口就是其中的佼佼者。自2022年沪深交易所发布扩募指引后，招商蛇口积极响应国家号召，再次秉承先行先试的改革精神、勇当产融创新的排头兵，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，扩募份额于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。本次扩募后招商蛇口实现投资收益约8.06亿元。蛇口产园REIT扩募进一步确立了招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。
2021年6月21日，博时蛇口产园REIT作为国内公募REITs首批项目在深交所成功上市；今年6月16日，在上市两周年之际，博时蛇口产园REIT扩募份额正式上市，再次成为国内公募REITs首批扩募项目之一。有业内人士分析，对于地产公司，资产运营业务是一个重要的业绩增长点与支撑点，公募REIT不仅为企业实现运营收益与资产增值综合收益提供了更加便利的渠道，而且对于打通募投管退通道，降低财务风险，都有着非常关键的作用。
博时蛇口产园REIT在深交所上市，招商蛇口在资本市场尝到了REITs的“甜头”。上市首日，博时蛇口产园REIT上涨2.62%，位居同类产品前三。而在去年，Wind数据显示，博时蛇口产园REIT溢价率曾高达60.67%，全年未复权涨幅为7.4%，领跑各大产业园区类REITs。
除了加码REITs，探索行业新的掘金密码和另一种未来，招商蛇口还加强了以数字化、绿色低碳技术提质增效的转型探索。
上半年，招商蛇口优化经营分析数字化系统、建设风险防范体系，支撑公司弹性运营、以销定产等管理模式落地，及时预警项目操盘异常；逐步完善完美交付体系，增强工程管理数字化能力；积极推动国家专利及软件著作权的申请及授权，上半年获得发明专利2项，申请中专利18项。
此外，作为绿色 人居的探路者和实践者，招商蛇口在行业内发挥着示范引领作用，获评“A股2023房企ESG第一名”。在双碳行动纲领的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻关，上半年装配式建筑面积新增298.5万平方米，占新开工项目面积比例为93.5%，新增绿色建筑项目36个，新增建筑面积442.24万平方米。截至2023年6月末，招商蛇口累计建设绿色建筑项目467个，建筑面积达5703.61万平方米。超低能耗建筑面积累计159.8万平米，近零能耗及零能耗项目达到16.1万平方米。
近日，国际权威指数机构摩根士丹利资本国际公司（“MSCI”）公布了最新ESG评级结果。凭借在ESG三个维度的优异表现，招商蛇口MSCI ESG评级达到A级，位列A股房地产上市公司MSCI最高评级，表明招商蛇口可持续发展的多年深耕再次赢得了资本市场的高度认可。
这背后是，招商蛇口正向行业前五迈进的野心。
在2022年年度业绩会上，招商蛇口总经理蒋铁峰曾表示，今年行业重塑之后，公司综合发展企业迎来了新的机遇。在新的三年提出了新的目标，要跻身头部五强，不仅仅是规模指标，更多的是利润、质量、效益、转型还有经营收入等多维度的五强。
而在销售规模层面，招商蛇口“五强”的目标已提前达成，招商蛇口2023年的销售目标也已完成过半。
除了房企自身的生存发展意志强烈，大环境也改善可期。7月以来，政策整体延续宽松基调，7月中央政治局会议明确将适时调整优化房地产政策，随后，各地、各部门迅速跟进，对房地产相关政策进行具体调整优化。下半年政策松绑预期不断加强。
近日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
业内人士表示，多部委和央行参与其中，增加了“认房不认贷”政策落地的可能性。如果政策在“金九银十”之前落地，叠加上“置换免个税”的政策，有望带动购房需求快速入市。
这也意味着，当下正处于房地产行业格局重塑的关键时期，如招商蛇口等资产负债表健康、操盘能力突出的房企将获得更多市场份额和发展机遇，向更远的目标前进。
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