周四,根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,美国8月成屋销售不及预期、创七个月新低。处于历史性高位的按揭贷款利率和供应紧张,是成屋销售继续低迷的原因。
美国8月成屋销售总数年化404万户,创七个月新低,不及预期的410万户,7月前值为407万户。8月成屋销售环比跌0.7%,预期为增长0.7%,7月前值为下跌2.2%。未经调整的8月成屋销售较上年同期下跌15.4%。
截至8月底,有110万户待售房屋,为1999年以来8月份库存的最低水平,约为新冠疫情前供应量的一半。按照目前的销售速度计算,需要3.3个月的时间消耗掉市场上的供应量,低于5个月的库销比,表明市场供应紧张。
供应短缺继续推动买家竞价和房价上涨。8月份售出房屋的中位价为40.71万美元,比去年8月份上涨3.9%,是有记录以来的最高读数之一。
库存不足是制约成屋销售和推高房价的关键因素。由于当前的按揭贷款利率比2021年底高出两倍还多,许多已经锁定低贷款利率的房主不愿出售房屋,因此市场上的房屋供应量低于正常水平。
分地区来看,西部和南部地区的销量下降,东北部地区销量保持不变,中西部地区的销量增加。
有大约72%的成屋上市时间不到一个月便售出,表明需求强劲。8月份房产平均挂牌天数为20天,与7月份持平。
单家庭住宅的销售下降1.4%,至年化360万户,为1月份以来的最低水平,而公寓和合作公寓的销售则有所回升。
8月份首次购房者占销售量的29%,较7月的30%有所下降。历史上,首次购房者一般占市场的40%左右,这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。
8月全款买房占总销售的27%。投资客经常用全现金买房,因此对按揭贷款的利率不那么敏感。8月成交中投资客占比为16%,与7月持平,但较6月的18%有所下降。
成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%,在过户时计算。通常在过户前的一两个月,签订合同,因此8月份的销售数据主要反映了7月和6月的购买决定。新屋销售数据基于合同签署时计算,该数据将于下周公布。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示:“自2019年8月以来,成屋价格上涨了46%。供应量需要大约增加一倍才能缓和房价上涨。按揭贷款利率的变化在短期内对楼市产生重要影响,而就业增长将在长期内产生稳定、积极的影响。”
周四发布的首次申请失业救济金报告显示,美国劳动力市场仍然颇具弹性。美国9月16日当周首次申请失业救济人数20.1万人,创1月以来的最低水平,也接近半个多世纪以来的最低水平,低于预期的22.5万人,前值为22万人。