作者 | 曹安浔
编辑 | 张晓玲
谁也没想到，房地产近来的热门话题，竟然是龙头万科会不会也要“出事”。
在地产四巨头已伤其三，龙湖、金地股债暴跌，远洋实质违约后，万科债券也出现了恐慌性的抛售，逼得万科也要自证无虞，接连搬出国资股东背书、薪酬挂钩股价等多项措施，反击做空。
“市场已经失去了常识判断，”一位香港投行人士感叹，人们只根据背景而不是基本面来看公司，从央企、地方国资、混合所有制房企、民营房企安全性逐一降低的恐慌链，将万科推到了风口浪尖。
对于一家长期践行稳健经营、注重现金流管理并很早就预判风险，喊出“活下去”，且拥有国资背书和投资级信用的龙头房企，万科某种程度上已经是房地产行业的象征，如果连万科都要“出事”，那行业的困难将不可想象。
多年前，万科管理层就曾表示，万科财务策略之一是，在极端情况下，不借钱、依靠自有资金也可以运转很久。
多数地产、金融业内人士认为，万科基本面依然稳健，且9月销售金额环比上涨41.57%，表现出了极强的韧性，市场的恐慌会被消化，万科应该能渡过这一关。
毕竟，一个正常的市场，应该惩罚的是冒进者和贪婪者，而非守正者。
恐慌与反击
作为A股30年来最受关注的公司，大盘蓝筹股、深圳老五股之一，万科A一直以价值概念著称，然而近来万科A的表现，却似跌入深渊。
截至10月31日，万科A除权后收盘价为每股11.33元，今年以来已下跌32.95%，创下了2014年12月以来的新低。
多家头部房企接连陷入流动性困局，令市场风声鹤唳、草木皆兵，资本市场的担忧情绪还蔓延到万科的美元债上。近日，万科美元债出现大幅波动，部分远期美元债票面价跌破60美分，引发市场猜疑。
香港资本市场人士分析，从时间线来看，不排除存在系统性做空。机构降评级，造成公司要爆雷的印象，叠加不利传闻，如果股票大跌，则股债双杀螺旋向下。
提振资本市场和投资者信心，万科已经迫在眉睫。一向对股价“佛系”的万科管理层开始反击了。
10月27日，万科在发布三季报的同时，公告称，已审议通过《关于强化激励约束机制、修订公司部分管理制度的议案》，修改了董事会主席郁亮和总裁祝九胜2023-2025 年度的现金薪酬方案。除了继续和年度净利润挂钩，郁亮和祝九胜的薪酬，首次与万科A全年平均股价绑定起来，将年度股价变动作为调节系数。
万科方面表示，这样做的目的是“强化股东利益导向” 。
除此之外，万科董事会还拟研究制订新的长效激励约束机制，取代万科已经实行13年之久的经济利润（EP）奖金方案。
这意味着，未来三年，郁亮和祝九胜不仅要关注万科的净利润，也要更多关注万科股价的涨跌，这直接关系其薪酬高低。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，此举可能是万科想激励管理层更加关注公司的长期价值，同时这也能向市场传递一个信号，即公司管理层对未来股价的上涨有信心，利好股价稳定。
易居研究院研究总监严跃进也表示，高管薪酬与股价挂钩，说明万科更重视市值管理和股东利益了。
此外，10月31日，万科在互动易平台上回应称，公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动和境外市场出现有关公司的不实猜测所致。
万科指出，目前公司财务稳健，各项资金排布和还款安排都在有序进行中。
值得关注的是，在这样的关键时刻，万科第一大股东深铁也站了出来。万科公告，深铁集团董事长辛杰兼任万科董事会副主席，为万科带来了强有力的信用背书。
历史上，万科始终是一家具有国资背景的公司，从最早的深特发到华润再到深铁，国资股东董事长一直有兼任万科副主席的传统，此番万科和深铁强调这一点，可见双方的互信程度。
稳健与未来
万科股债近来的表现，是房地产市场复苏未达、信心缺失的极致反映。
其他龙头房企也有一致表现。10月31日，包括万科、金地、龙湖等在内的地产债普遍下跌。但万科显然更受关注。
过去多年，虽然保利、中海、华润等央企地产商也很出色，虽然碧桂园、恒大、绿地销售都曾超过万科，但要论行业标杆、综合实力，始终是万科。房地产A股市值最大的公司，也始终是万科A。
做了多年行业老大的万科，在王石、郁亮的带领下，始终保持稳健经营的底色，以及对市场风险的敏锐预判，长年净负债率保持在30%以下。
但即使如此，持续两年多的房地产大调整，也让万科股价跟随大势不断下滑。
万科也曾保卫股价，去年5月，万科开启了上市以来首次回购A股的动作，回购数量为近120万股，成交总金额约2167万元。
据万科方面披露，截至2022年6月30日，万科耗资12.92亿元回购了数量为7295.6万股的A股股票。
但有投资者认为，万科去年的回购力度还不够大。
现在，郁亮和祝九胜押上了薪酬，与万科股价深度绑定了。
管理层的表态和信心之外，万科本身的韧性，亦是万科安全渡过低谷的“底气”。
前三季度，在众多房企接连爆发流动性危机之时，万科依然坚守住“零违约”，截至9月底净负债率为53.9%，经营性现金流连续14年为正，在手现金为1036.8亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍。
今年下半年，万科没有境外债务到期，境内待偿的信用债仅为3.8亿元。
明年万科主要有三笔美元债到期，整体折合人民币大概110亿元，万科已对此做好了充分的安排。
房企现金流的最大来源——销售方面，万科也显示出了强大的生命力，9月单月，万科的销售面积及销售金额分别为193.8万平方米、320.1亿元，分别环比上升22.97%、41.57%。
惠誉表示，尽管中国房地产行业持续承压，但万科仍保持着强大的财务灵活性，拥有可靠的境内外融资渠道，且平均融资成本在行业中保持最低水平。
在行业风雨飘摇之时，行业愈发需要希望和前行的动力。在10月底的万科西安媒体沟通会中，郁亮喊出当前楼市已经超跌，未来市场自会产生向上修复的动力，给行业传递更多前行的勇气。
中信证券也在10月中发布研报指出，预计政策将继续加码，四季度将见到房地产市场销售的底部。
二十多年处于行业头部的万科，当下的境况与应对，关乎着资本市场对于头部房企和房地产的信心，也关乎着地产江湖的未来。
走过至暗时刻，黎明或许就在眼前，这将属于万科等坚守至今的房企，它们将共同开启行稳致远、经营为王的新世界。
