地产“三大工程”进展如何？

主要观点：地产“三大工程”进展如何？

一问：本轮“三大工程”有何不同之处？重点支持人口较多的大城市；更强调多渠道筹措资金。

地产投资持续走低的情况下，“三大工程”成为稳投资的重要缓冲垫。2021年后半年以来，地产投资持续低迷、同比负增长持续近24个月；基建投资宏微观数据背离屡现，落地存在“堵点”。在此情况下，“三大工程”或是投资新增长点，7月政治局会议以来，多部门召开会议从提供财政金融和土地要素支持等方面推动“三大工程”加快落地。

与全国推广的棚改项目等不同，“三大工程”重点支持人口较多、确有需求的城市；且“三大工程”之间相互结合，或同步规划、建设。与过往的“棚改”项目不同，本轮“三大工程”推进聚焦超大特大城市及城区常住人口大于300万的大城市；且从广州发布的城中村改造征求意见稿可知，“三大工程”之间或相互联系、同步规划建设。

地方财政“捉襟见肘”、化债持续推进背景下，当前“三大工程”的资金来源更加强调防范地方债务风险，鼓励和吸引民间资本参与。与“棚改”项目资金结构不同， “三大工程”更强调发挥市场机制作用、多渠道筹措资金，同时更强调“规范财政金融风险”、“做好项目风险评估…新增地方政府隐性债务的一律不得实施”等。

二问：“三大工程”的潜在规模？年均投资在1.2万亿元左右，2024规模或受落地节奏、资金掣肘。

中性情景，城中村改造年均潜在投资规模或在5000亿元左右。根据七普统计的超大特大城市城区内自建房户数及总建面，测算城中村总面积或在7亿平米左右。据2021年规定，假设城中村改造项目拆除比例在10%-30%，拆建比为2，则总投资或在2-4万亿元，5年改造期年均投资为4000-9000亿元，7年改造期年均投资为3000-6000亿元。

中性情景，配售型保障房年均潜在投资或在3000亿元左右，租赁型保障住房年均投资或近2000亿元。配售型保障性住房建设主要在城区常住人口300万以上的 35 个大城市、城区住户一亿户左右。参考新加坡经验，中性假设35大城市10年新增30%城区家庭住入保障房、年均新增300万套，则年均潜在投资或在3000亿元左右。同时，保障性租赁住房投资或加快，中性假设2024年完成“十四五”剩余目标的六成、即183万套，年均投资或近2000亿元。

中性情景，“平急两用”基建项目年均潜在投资规模或在2500亿元左右。截至11月底，杭州披露共储备116个项目，总投资770.35亿元；武汉披露共储备项目23个、总投资162.5亿元。以杭州、武汉两地城市面积数据推算，超大特大城市“平急两用”基建项目总规模或在3500-7500亿元；假设周期两年，年均潜在投资或在2500亿元左右。

三问：当前各地“三大工程”进展如何？“平急两用”项目落地较快，政策行资金支持力度较大。

“平急两用”基础设施建设由于更多为升级改造、落地进度较快。截至12月上旬，多地披露其“平急两用”基础设施建设项目进度；其中，北京平谷区、成都、重庆等地披露其部分“平急两用”基础设施建设已启动；杭州、武汉则披露其项目储备推进情况，截至11月底杭州共储备116个项目、总投资770.35亿元，并已召开项目开工仪式。

城中村改造方面，广州、上海等城市推进较快。广州发布的城中村改造专项规划及城中村改造征求意见稿，对城中村改造项目规划、资金、方式、流程等做出明确规定，且规划中九成为全面改造项目。而深圳城中村改造经验显示，城中村改造项目具有3-6月收房期，年末新增项目开工形成实物工作量或在2024年二季度及之后。

保障性住房建设，目前仍处调研规划阶段。保障性住房建设方面，租赁型住房仍是多地重点推进领域，配售型保障房大部分城市仍处调研规划阶段。其中，深圳于11月下旬公布的关于宝安区机场东地区规划调整的公示中，首次出现“为支持首批配售保障性住房建设”，或指向部分城市已着手开展配售型保障性住房项目前期工作。

资金端，目前部分地区正在推进的“三大工程”资金支持多源于政策性银行、地方金融机构等。例如，上海青浦凤溪社区城中村改造项目中，政策性银行和商业银行授信额度占总投资规模超六成。近期，各机构发声加大对“三大工程”资金支持，首单“平急两用”资产证券化产品亦于深交所发行，后续“三大工程”资金或更多元化、更多渠道。

一问：本轮“三大工程”有何不同？

地产投资持续走低的情况下，地产“三大工程”成为稳投资的重要缓冲垫。2021年后半年以来，地产投资持续低迷、同比负增长持续近24个月；基建投资宏微观数据背离屡现，投资落地形成实物工作量存在“堵点”。在此情况下，4月中央政治局会议首提“积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”，7月政治局会议新增“加大保障性住房建设和供给”。城中村改造、“平急两用”公共基础设施和保障性住房建设成为稳投资的“三大工程”。7月政治局会议后，“三大工程”相关部署逐渐明确，多部门召开会议从成立专班、明确建设主体、提供财政金融和土地要素支持等多方面推动“三大工程”加快落地。

与全国推广的棚改项目等不同，“三大工程”重点支持人口较多、确有需求的城市；且“三大工程”之间相互结合，或同步规划、建设。与过往全国推广的“棚改”项目不同，本轮“三大工程”推进聚焦城区常住人口较多的大城市；其中，城中村改造和“平急两用”的基础设施建设重点在城区常住人口超500万的超大特大城市推进，保障性住房建设率先在城区常住人口超300万的城市试点。从广州发布的城中村改造征求意见稿可知，伴随着城中村改造项目实施，确需新建或改建的公共服务等基础设施同步建设及交付使用，其中或包含“平急两用”的基础设施，且城中村改造地块中除安置房外应按照一定比例配置保障性住房等。

地方财政“捉襟见肘”、化债持续推进背景下，当前“三大工程”更加强调防范地方政府债务风险，鼓励和吸引民间资本参与。与“棚改”等项目资金模式不同，在土地财政回落拖累地方政府性基金收入且掣肘新增专项债空间，隐债化解和监管持续加码的背景下，“三大工程”更强调发挥市场机制作用、多渠道筹措资金，鼓励吸引民间资本参与，同时更注意防范地方债务风险，强调“规范财政金融风险”、“做好项目风险评估…因之新增地方政府隐性债务的一律不得实施”等。

二问：“三大工程”的潜在规模？

“三大工程”中，城中村改造项目主要在超大特大城市推进，受城中村土地和拆建比例限制，中性情景城中村改造年均投资规模或在5000亿元左右。根据七普统计的21超大特大城市城区内自建房户数及总建面，可测算其城中村总面积或在7亿平米左右。据2021年发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，城中村改造项目拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%、拆建比不应大于2。假设不同情景下，拆除比例在10%-30%，则总投资或在2-4万亿元，5年改造周期下年均投资规模为4000-9000亿元，7年改造周期下年均投资为3000-6000亿元。

配售型保障性住房建设主要在城区常住人口 300 万以上的 35 个大城市规划建设保障性住房，目前尚未在规模层面有所指导。据住建部 2022 年城市建设统计年鉴，35个大城市城区人口合计 2.64 亿人，按户均 2.62 人计算，城区家庭户数为 1 亿户；35个大城市 2018-2022 年均商品房销售面积 5.6亿平方米（若按套均 90平米估算，总套数约 620 万套） ；参考新加坡组屋1970年代发展进度，假设中性情景下，10 年35大城市新增 30%的城区家庭住入保障房，则保障房套数总需求在 3000 万套左右，年均新增 300 万套。按照住建部公布数据推算的年均10万元/套成本计算,年均配售型保障房建设投资或在3000亿元左右。

同时，政策指引下，“十四五”保障性租赁住房投资或加快，2024年投资或近2000亿元。截止到2023年9月份，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），与“十四五”规划的870万套（间）差距305万套（间）。假设中性情景下，2024年保障性租赁住房建设提速，完成剩余目标的六成，则2024、2025年两年分别建成183万、122万套。按照住建部公布公布数据推算的年均10万元/套成本计算，2024年保障租赁住房投资或近2000亿元。

“平急两用”的基础设施建设重点在超大特大城市开展，人口规模相近的情况下，“平急两用”基建项目潜在规模或与各地面积相关。“平急两用”基建中，“平”指向用途大多与传统公共基础设施相近，如民宿酒店等旅游居住设施、医疗应急服务点、城郊大型仓储基地等；“急”则指可满足疫情、地震等紧急情况发生后的应急隔离、临时安置、应急医疗、物资保障等需求。

目前，各地“平急两用”基建项目披露数据较少，杭州披露截至11月底共储备116个项目，总投资770.35亿元；武汉披露截至10月下旬，共储备项目23个、总投资162.5亿元。考虑到杭州、武汉城市面积分别为1.7、0.8万平方公里，以两地数据为样本推算，超大特大城市16.5万平方公里，“平急两用”的基础设施项目潜在规模或在3500-7500亿元；中性情景假设项目周期为两年，则年均投资规模或在2500亿元左右。 

2024年，地产“三大工程”落地情况或受政策落地节奏及资金到位情况掣肘。根据棚改项目经验，2014年中央发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，指引加快棚改项目建设，但相关制度规划、项目前期准备、正式开工等仍需时间。

因此从整体建设节奏来看，2014年项目开工数为2015-2018年高峰期平均开工数的43%。同理，2024年地产“三大工程”正式落地或也需一定时间，年度投资规模或略低于后期。

此外，棚改项目具备地方财政资金、专项债，和PSL、政策性银行信贷支撑，项目资金可快速到位；当前地方财政“捉襟见肘”、资金来源尚未明确，地产“三大工程”落地进度或受资金到位掣肘。

三问：各地“三大工程”进展如何？

“平急两用”基础设施建设由于更多为升级改造、落地进度较快。截至12月上旬，多地披露其“平急两用”基础设施建设项目进度；其中，北京平谷区、成都、重庆等地披露其部分“平急两用”基础设施建设已启动；杭州、武汉则披露其项目储备推进情况，截至11月底杭州共储备116个项目、总投资770.35亿元，并已召开项目开工仪式，具体涉及医疗服务设施、城郊大仓、旅游居住设施、高速公路服务区四大领域。

城中村改造方面，据住建部披露，村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目 162 个，分地区来看，广州、上海等城市推进较快。10 月下旬广州发布的《广州市城中村改造专项规划（2021-2035 年）》及 11 月下旬发布的首个城中村改造征求意见稿，对城中村改造项目规划、资金、方式、流程、意愿和补偿等做出明确规定，且改造规划中九成为全面改造项目。上海则在 4 月上旬表示，已批准城中村改造项目 62 个，且再将启动 10 个改造项目；并提出规划到 2025 年底中心城区周边城中村项目全面启动；到 2027 年底，中心城区周边城中村改造项目全面完成等。深圳城中村改造经验显示，城中村改造项目具有 3-6 月收房期，年末新增项目开工形成实物工作量或在 2024 年二季度及之后。

保障性住房建设，目前仍处调研、规划阶段。保障性住房建设方面，租赁型住房仍是多地重点推进领域，配售型保障房大部分城市仍处调研规划阶段。其中，深圳将现有保障性租赁住房建设规划纳入“平急”两用基础设施建设领域共同推进，广州发文明确城中村改造应该一定比例建设保障性住房。同时，深圳于11月下旬公布的关于宝安区机场东地区规划调整的公示中，首次出现“为支持首批配售保障性住房建设”，或指向部分城市已着手开展配售保障性住房项目前期工作。

从资金端来看，目前部分地区正在推进的“三大工程”资金支持多源于政策性银行、地方金融机构等。从部分城市公布的“三大工程”资金来源可知，政策性银行、地方金融机构和商业银行对三大工程支持力度较大。例如，上海青浦凤溪社区城中村改造项目总投资336元，政策性银行和商业银行授信额度达220亿元、占比超六成；武汉“平急两用”基建项目政府储备粮库总投资4.9亿元，政策行授信额度达3.9亿元、占比近八成。而近期，各机构发声加大对“三大工程”资金支持力度，首单“平急两用”资产证券化产品亦于深交所发行，或指向后续“三大工程”资金或更多元化、更多渠道筹措。

 经过研究，本文发现：

（1）地产投资持续走低的情况下，“三大工程”成为稳投资的重要缓冲垫。与全国推广的棚改项目等不同，“三大工程”重点支持人口较多、确有需求的城市；且“三大工程”之间相互结合，或同步规划、建设。当前“三大工程”的资金来源更加强调防范地方政府隐债，鼓励和吸引民间资本参与。

（2）中性情景，2024年，城中村改造年均投资规模或在5000亿元左右；配售型保障房建设年均投资或在3000亿元左右，租赁型保障住房年均投资或在2000亿元左右；“平急两用”基建项目年均投资规模在2500亿元左右。2024年，地产“三大项目”落地情况或受政策落地节奏及资金到位情况掣肘。

（3）“平急两用”基础设施建设由于更多为升级改造、落地进度较快；城中村改造方面，广州、上海等城市已有规划和部分项目落地；保障性住房建设方面，租赁型住房仍是多地重点推进领域，配售型保障房大部分城市仍处调研规划阶段。资金端，目前部分地区正在推进的“三大工程”资金支持多源于政策性银行、地方金融机构等；后续或更多元化。

（一）12月中央政治局会议：以进促问、先立后破 

会议稳预期、提振信心的决心坚定，进一步强调“增强宏观政策取向一致性，加强经济宣传和舆论引导”。信心不足是当前经济曲折修复的症结之一。政策层面，会议强调“增强宏观政策取向一致性”，体现出中央对市场信心的重点关注，或指向后续在稳定政策预期基础上，进一步加强宣传引导，如召开座谈会、新闻发布会等提振市场信心。

会议防范化解重点领域风险的底线思维不变，且更强调“持续”性。7月政治局会议、10月中央金融工作会议指引下，防范地产风险方面相关政策已加速落地；支持地方化债，超万亿元特殊再融资债及金融机构支持亦在推进。“持续有效防范化解重点领域风险”基调下，2024年上述重点领域风险化解相关政策或持续落地、进一步加码。

持续防范化解风险企“稳”的同时，更要以进促稳、先立后破求“进”。会议提及“以进促稳”或有两层含义；一是产业链供应链韧性和安全的“稳”，需要“高水平科技自立自强”、“科技创新引领”等产业升级转型的“进”为支撑；二是“十四五”规划中新基建等优质项目或可提前推进，以配合财政资金加力，缓解“钱等项目”堵点。

“先立后破”亦是“稳中求进”的具体体现，2021年底中央经济工作会议提出后，本次会议再度强调。本次会议再度提及“先立后破”或意味着，一方面，当前保障房、财政体制改革、政府债务管理等防风险的长效机制尚处完善过程；在此情况下，政策推动经济转型要“先立后破”，“深化重点领域改革”加速推进的同时，要“持续防范重点领域风险”；另一方面改革转型过程中，要先完善相关政策制度，在此基础上再进一步推进具体举措落实等。（详见《12月中央政治局会议精神学习：有信心、有决心》）

（二）重要访谈：央行等3部委负责人就如何落实中央金融工作会议精神接受专访

要闻：12月2日，中国人民银行行长潘功胜就如何以金融高质量发展服务中国式现代化接受新华社记者专访。12月3日，国家金融监督管理总局局长李云泽就如何切实提高金融监管有效性接受新华社记者专访。12月4日，证监会主席易会满就如何更好支持实体经济高质量发展接受新华社记者专访。来源：新华社

三部门负责人接受新华社专访，回应金融工作中的货币政策、金融开放、防风险等热点问题。央行行长在访谈中表示，制定和执行货币政策始终保持稳健性，我国货币政策坚持以我为主，政策利率稳步下行。针对防风险，央行行长提出要按照市场化、法治化原则处置金融风险，丰富存款保险风险处置措施和工具。此外，必要时央行会对对债务负担相对较重地区提供应急流动性支持。金融监督管理总局局长在访谈中表示，聚焦影响金融稳定的“关键事”、造成重大金融风险的“关键人”、破坏市场秩序的“关键行为”，证监会会同有关部门严肃处理违法违规第三方中介机构。针对防风险，金融监督管理总局局长表示，推动“一省一策”“一行一策”“一司一策”制定风险处置方案。证监会主席在访谈中表示，要加大力度推进投资端改革，吸引更多中长期资金入市，动态优化IPO定价、再融资、减持等制度。针对资本市场运行，证监会主席表示要完善一二级市场逆周期调节机制，鼓励和引导上市公司回购、股东增持，同时完善行政、民事、刑事立体追责体系。

（三）稳地产：央行表示为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持

本周，上交所组织召开沪市房企座谈会，表示一视同仁支持不同所有制房地产企业的合理融资和并购需求。保利发展、大名城、华发股份、金地集团、迪马股份、新黄浦、中华企业、京能置业等八家沪市房企及申万宏源、国金证券两家保荐机构参与本次座谈。上交所表示服务房企利用好资本市场工具，积极探索“三大工程”等项目落地实施的具体路径。

邮储银行、中国银行开展与房企座谈、走访活动，与会房企涵盖国有企业、混合所有制企业和民营企业。邮储银行与八家房企一对一座谈，并根据会谈情况，第一时间下发非国有房企重点支持名单，重点支持房企公开市场债券融资、优质楼盘项目建设和经营性物业抵押贷款。中国银行走访绿城、龙湖、万科等多家房企，表示下一步会保持房地产新增信贷支持力度，助力房企盘活存量资产，持续支持民营房企发债融资，高度重视暂时困难民营房企的风险化解工作。

回顾四大行近年来地产业信贷情况，基本在2019年前后信贷全面收紧。

2020年四大国有银行房地产贷款占总贷款比例均下滑，地产业贷款不良率提升。近期，商业银行的陆续发声加大对房企融资支持力度，邮储银行已第一时间下发非国有房企重点支持名单，中国银行从保持房地产新增信贷支持力度等五个角度提出具体措施，表态全行会统一定策、分类施策，依法合规对流动性困难的民企进行存量贷款展期、对新增项目提供地产开发贷款。

本周地方地产政策优化，一线城市中，广州调整公积金政策并发文规范中介服务。11月30日，广州住建局公布《广州市住房和城乡建设局关于单位住房基金有关问题的通知（征求意见稿）》，提出单位住房基金75％用于向未享购房优惠职工发放住房货币补贴。12月5日，广州住建局、市场监督管理局发布关于规范房地产经纪服务的实施意见。意见稿提出房地产中介机构要合理降低住房买卖和租赁中介服务费用。

二线城市中，南京、内蒙古、海南优化调整公积金政策，苏州、云南提供相应补贴。

南京市宣布自12月1日起，调高第二次使用住房公积金贷款购买第二套住房的最高可贷额度，由现行的30万元/人、60万元/户，提高至50万元/人、100万元/户。

内蒙古自2023年12月5日起，调整借款人夫妻双方在呼和浩特市首次使用住房公积金贷款购买首套商品住宅的政策，住房公积金贷款的可贷额度由个人公积金账户余额的20倍提高为25倍。

苏州自2023年12月1日起实施“卖旧买新”购房契税补贴， 2023年1月1日以来在苏州大市范围内出售自有住房，并在2023年12月1日至2024年12月31日期间购买新房的，可分层次享受购房契税补贴。