2023年，全国百城商品住宅成交规模低位再降，延续筑底行情。月度呈现出脉冲式复苏态势，二手成交韧性优于新房，挂牌量增价跌，全面承接刚需。事实上，即便9-10月核心一二线相继松绑限购、限贷，但对成交的提振作用边际递减，楼市深度调整还将延续。热点城市个数逐步减少，即便是上海、北京、杭州、成都等热度居前城市短期也出现了降温迹象，改善项目去化优于刚需。
总结
01 市场综述：2023年新房筑底、城市项目深度分化，二手韧性优于新房
纵观近年来120个重点城市楼市成交变化，2019-2021年一直保持着高位微增走势，2021年下半年以来行情开始“急转直下”，低迷走势延续至2022年，步入2023年以来，虽然也迎来两轮脉冲式复苏，但整体回暖持续性不足，延续筑底：预估全年新房供应预计为2.68亿平方米，同比下降13%，成交预计为3.17亿平方米，同比下降6%，供求比由2022年的0.91降至仅为0.84，供给约束愈发明显。
深度分化是当前楼市最为重要的特征，二手房凭借交付安全性和低价抛售，整体成交韧性好于新房，成交量增价跌。城市分化加剧，在市场弱修复格局下，北京、上海、杭州等热度转降，南宁、长春、徐州等继续下行。从需求客群层面来看，因投资全面退潮，自住需求回归，改善客群青睐于供应稀缺板块、价格倒挂的低密度新房，刚需客群则聚焦于郊县折扣力度较大、性价比较高新房或市区小面积、低总价二手房。
项目分化加剧，而热销项目的共性特征无外乎以下几点：一是区域板块内供应稀缺，一般是处于城市核心改善盘，部分甚至出现了一二手倒挂迹象，僧多粥少，因而使得短期内热度较高。二是性价比较高、折扣力度较大、营销到位的刚需盘，同样迎合了部分首置价格敏感度较高的客群需求。三是拥有学区、商圈、医疗等核心配套资源的优质楼盘。四是开发商具备央国企背景、或是地方龙头企业，口碑较好，或是产品设计独具特色，软实力较强的部分项目。五是还有少部分楼盘短期受政策利好影响，限购松动、消费券刺激等迎来了一波走量。
02 新增供应：以销定产+地市缩量致供给约束加剧，三四线降幅超2成
（本节有删减）
据CRIC统计，2023年前11月全国120个重点城市商品住宅新增供应面积24123万平方米，同比下降14%。即便12月迎来“翘尾”行情，全年新房供应规模预期仍将缩减至近五年低点，主要受到新房低迷行情和地市显著缩量的双重影响。从月度表现来看，仅3月和9月单月供应量超过3000万平方米，余下多数月份均在2000万平方米左右波动，供给约束愈发显著。
结合重点30城12月预估数据不难看出，四季度供应量较三季度环比微降3%，一线城市因京沪放量而环比持增，二三线降幅达6%，30城全年供应累计同比下降10%，供给约束愈发明显。
多数城市今年新房供应量不及2022年，降幅超3成的多为昆明、无锡、常州、徐州、嘉兴等弱二三线城市，当前仍处于楼市深度调整期，以销定产模式之下，供给缩量显著。热点城市诸如成都、西安，房企推盘热情较高，累计同比持增，增幅均为6%，深圳、天津等核心一二线城市新房供给也呈现稳步放量，增幅均在15%以上。
03 新房成交：两轮脉冲式复苏、规模微降，京沪杭蓉等热点去化亦承压
（本节有删减）
CRIC监测数据显示，全国120个典型城市2023年前11月商品住宅成交面积合计29328万平方米，同比下降4%。不同于往年“阶梯式”复苏，今年楼市呈现“脉冲式”复苏：先是2023年3-4月因疫情解封和政策调整带来了一波刚性、刚改需求集中释放；而后9-10月，随着认房不认贷、核心一二线城市松绑限购等政策落地，市场又迎来一轮短暂复苏。
结合重点30城12月预估数据不难看出，四季度成交量较三季度环比大增20%，主要得益于四季度核心一二线城市松绑政策持续加码，房企积极自救，开启价格战，带动了一波成交热潮。二三线环比大增22%，增幅超一线。30城全年成交累计同比微增1%，与去年基本持平，延续筑底行情。
城市分化加剧，可划分为以下五类：其一，北京、上海、深圳等全年成交尚不及2022年，四季度“认房不认贷”、限购局部松绑、降首付、降利率、调整普宅标准等利好新政加持下，市场维持平稳运行。其二，成都、武汉、西安等中西部城市行情自成一体，凭借巨大人口基数的自住需求支撑楼市短期热度，全年累计同比持增。其三，同为人口大市的天津、郑州、重庆刚需购买力持续降级，二手房成交占比持增，新房市场缓慢复苏，仅折扣力度较大的新房项目尚能走量。其四，苏州、宁波等藏富于民的江浙核心二线城市，主要依托改善需求驱动，核心区域供应稀缺板块的推盘节奏直接决定市场去化率月度波动情况，今年高端供给约束逐步显现。其五，昆明、福州、嘉兴、无锡、常州、徐州等弱二三城市市场继续下行，不仅成交低迷，而且房价一降再降，处于探底阶段。
04 二手房：成交面积全年同比增33%，深蓉杭成交领涨、厦渝不及去年
（本节有删减）
2023年，30个重点监测城市二手房全年累计成交面积18162万平方米，同比增长33%。四季度，30城二手房总成交面积约为4519万平方米，环比增长12%，同比增长37%。
按月来看，二手房成交呈脉冲式复苏走势。2-4月为第一轮强复苏，春节前置、疫情解禁、政策松绑等多重因素影响下，2月二手房成交便显现出强势复苏势头，30城成交面积逼近1600万平，同比倍增，3月成交保持快增，并创下近3年单月新高，4月规模虽有所走弱，但回调幅度相对较小，显示市场韧性较足。9月以来开启第二轮复苏行情，认房不认贷等政策刺激下，二手房成交持续稳步回升，但复苏动能弱于第一轮。
从城市维度来看，四季度深圳、杭州、成都成交表现相对亮眼，成交同比增幅居前，而合肥、青岛等面临回调走势。全年深蓉杭同样领涨，厦门、重庆市场表现不及去年。多数重点城市二手房成交表现明显强于去年同期，深圳、成都、杭州等增幅居前，达到5成左右，然而，厦门、重庆、大连等个别城市二手房市场未见起色，成交持续低迷，累计同比继续负增长。
05 房价：新房抗跌性强于二手，莞甬苏改善盘占比上升拉动房价正增
（本节有删减）
从全国层面来看，从国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况来看，2022年开始新建商品住宅和二手住宅销售价格同比和环比均进入下降通道，2023年1-5月，价格有所反弹，但6月以来，又重回下行区间，11月依然同环比齐跌。
同比来看，二手住宅销售价格于去年2月率先于新房进入下降区间，一直到今年1月，跌幅都在持续扩大，多至3.8%，2月到5月伴随着阶段性小阳春行情，二手住宅销售价格降幅有所收窄，不过6月以后又调头向下，至10月下跌3.4%。新建商品住宅价格晚一步于去年5月进入负增长区间，到今年10月下降0.6%。二手房价格同比下降城市数量较多且还在增长，到11月有68个，而新房销售价格同比下降城市数量为48个。
聚焦新房市场，从CRIC监测的2023年重点城市新建商品住宅成交统计均价看，受改善需求支撑的一线和强二三线城市房价相对稳定，而内陆弱二三线城市房价出现较大回调。
具体来看，一线及长、珠三角城市占据房价高点。如上海前11月商品住宅成交均价超过6万元/平方米，同比上涨5%。其次如北京、厦门、东莞、义乌、苏州等居民改善需求依旧旺盛的城市，房价同比均有不同幅度上涨。而深圳、杭州、南京等受推盘结构和成交转淡等影响，房价下跌。
变动情况来看，涨幅较大的主要集中在除了热点恒热的成都、北京之外，还有部分城市诸如东莞、宁波、苏州等受高端盘成交占比增加影响，同比亦保持5%以上增幅，而弱二三城市整体房价进入回调期，譬如三亚，伴随着投资需求托超，整体房价降幅高达16%，在不同城市中居首，拉萨、西宁、青岛等内陆城市同样面临深度调整，房企加速以价换量，同比降幅也在10%左右。
06 新房库存：Q3小幅回升至5.2亿平仍处阶段底部，消化周期由增转降
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2023年狭义库存持续回落，四季度小幅微增但仍为阶段性底部。据CRIC监测数据，2023年11月末百城商品住宅库存量达到了51852万平方米，环比微增2%，同比下降13%。
从去化周期变动来看，以4月和9月为转折点，4月由降转增，而9月则由增转降并持稳，至11月末达25.4个月，环比微增1%，同比上涨10%。一线持平18.8个月，二三线环比持降，三四线保持增势。目前三四线去化周期已突破36个月，创2019年以来新高，去化风险显现。
具体来看，一线城市上海库存仍处低位，去化周期仅为10个月，供给导向型特征显著。广州为18.5个月，同比持降，整体库存风险可控；北京、深圳去化周期均在20个月以上，北京近期成交热度已有转降趋势，而深圳消化周期则在2年以上，去化风险依旧较大。
二线城市中，仅哈尔滨、呼和浩特、大连、沈阳等4城消化周期还超过40个月，与之相对应的是，杭州、合肥等库存消化周期不足10个月，近乎没有短期去化风险。从变化情况来看，同比涨跌参半，涨幅超过20%的城市主要分为以下两类：一类为杭州、合肥等短期市场转冷城市，还有一类为济南、沈阳、哈尔滨、呼和浩特等内陆弱二线城市。青岛、重庆、兰州、郑州等供需两淡，仍处于去库存阶段，去化周期稳中有降。
展望
07 新增供应：地市缩量+开工放缓加剧供给约束，核心一二线以销定产加速补货
预计2023年全国商品住宅供应总量仍将稳中有降，整体降幅较今年或将有所放缓，主要是基于以下几点：一是2023年前11月300城经营性用地成交建面同比降2成，整体降幅略有放缓，但仍处低位，后续可新开工土地规模量仍然有限；二是今年仍延续国央企、城投托底的主基调，客观上也会拖慢整体新开工和新入市节奏；三是目前低迷的市场环境之下，房企推盘积极性相对一般，主要还是会集中“去库存”，促进适销对路产品的“高周转”，因而也导致整体供应会延续提质缩量。
分能级来看，短期内市场热度较高的北京、上海、成都、西安等整体供应量有望持稳或微增，而低迷型二线和内陆广大三四线新房供应或将延续低位徘徊，已跌入历史规模底部城市或将止跌，但回升无望。
08 成交：全年总量或将微跌延续筑底，郑渝汉等二手成交占比还将提升
预判2024年，我们认为成交总量规模仍将回落，预期延续筑底。从全年走势来看，大概率延续本年度脉冲式复苏，传统的“金三银四”、“金九银十”或将迎来小波段向好行情，但持续性不足。
分能级来看，一线城市成交热度延续，整体成交面积稳中微降。二线城市成交规模持稳，强弱城市间轮动复苏。首先，当前热度居前的北京、上海、杭州、成都、西安等若无政策利好的持续加码，成交或将面临阶段性瓶颈，稳中有降。其次，今年面临调整的核心城市诸如南京、苏州、武汉、天津等或将低位回升，购房自住需求小幅修复。最后对于当前市场仍处低迷的南宁、福州、昆明等弱二线城市，或将面临1-3年的低位盘整期，短期成交难见明显起色。
三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，降无可降，内需型强三线城市尚能维持市场热度，诸如昆山、义乌、金华等藏富于民的东南沿海三四线，楼市成交规模有望较2024年回升。
此外,值得关注的是，二手韧性强于新房的态势还将延续，尤其是针对天津、郑州、重庆等以刚需客群主导的城市，居民购买力透支、消费降级，倒逼客户转战二手，持续分流新房客户。
09 库存：供求再平衡，狭义库存5亿平阶段性持稳，三四线去库存道阻且艰（略）
附表1：2023年1-11月120个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）（略）
附表2：2023年1-11月120个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）
附表3：2023年1-11月120个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）
附表4：2023年11月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况（单位：万平方米，月）（略）
本文来源：克而瑞地产研究 (ID:cricyjzx)，原文标题：《2023年中国房地产总结与展望 | 城市篇》
