2024年1月2日，中国人民银行官网发布消息，2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（下文简称PSL）3500亿元。这也是自2023年2月净新增PSL 17亿后，央行重启投放PSL，引起市场广泛热议。PSL之所以被大众熟知，与其2014年及其后所充当的棚改货币工具有关，并被认为助推了彼时楼市房价的快速增长。2024年新年伊始，央行重启PSL，会对今年的楼市产生什么影响？
01 PSL期限较长且成本便宜 福州项目获得首笔保障性住房专项贷款
PSL（Pledged Supplemental Lending抵押补充贷款）是央行于2014年4月创设，创设目的是为开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。根据央行释义，PSL的主要功能是支持国民经济重点领域、薄弱环节和社会事业发展而对金融机构提供的期限较长的大额融资。抵押补充贷款采取质押方式发放，合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产。
简而言之，PSL是央行向特定的政策性开发性银行（包括国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行）投放基础性货币的一种渠道。相比SLF（常备借贷便利）期限约1至3个月，MLF（中期借贷便利）期限3个月至一年，PSL的期限能达3至5年，且成本较低。虽然MLF及PSL均为央行重要的基础货币投放渠道，但MLF属于总量货币政策工具，使用范围相对不受限制，PSL属于结构性货币政策工具，与泛基建、泛地产关系紧密。据央行披露，2023年9月结构性货币政策工具余额为70180亿元，而PSL余额29022亿，占比41%，在结构性货币政策工具中具有重要地位。
结合此前人民银行行长潘功胜于2023年11月8日在2023金融街论坛的发言，表示将“为保障性住房等‘三大工程’建设提供中长期低成本资金支持。” 业界普遍认为，此次的PSL重启将主要投向保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
值得注意的是，2023年12月27日，福州市首个配售型保障性住房项目滨海双龙新居举行开工仪式，该项目已获得了全国首笔保障性住房专项贷款。项目的开发建设单位为福州市城乡建总集团旗下的福州市安居工程建设有限公司，是一家当地的大型国有企业。项目总投资2.54亿，其中企业自筹5120万元，国开行专项贷款授信2.02亿元，目前首批保障性住房贷款资金1000万元已于12月11日发放到位。由于项目的土地来源采用政府无偿划拨，项目销售价格或不超过6000元/㎡（后续可能适当调整），共计划建设710套，此外不得上市交易，可向取得保障资格的人员转让或由政府回购等。
综合来看，此次福州滨海双龙新居项目有可能是一个重要的试点项目，为后续的保障房建设提供样本。这类项目的承建单位主要由地方国企担任，投资资金大部分依靠PSL，土地来源无偿划拨，销售价格保本微利。
02 3500亿PSL或仅是开始 能否带动楼市仍需关注后续投放量
从投放后可能出现的效果看，此次3500亿PSL投放会形成一定的投资支撑，一定程度上改善房地产行业的现金流状况。对比历史上的几次投放峰值，2014年央行提供的PSL资金3831亿元，与2023年12月的3500亿规模相当。但2014年广义货币M2余额为112万亿，而2023年11月为291万亿，同样规模下的PSL投放起到的拉动作用或不如2014年，但PSL的投放是一个持续的过程，从2015年至2019年央行再次投放了约3万亿的规模。而2023年12月的3500亿，大概率是一个开始，后续的投放体量仍有待持续关注。
此外从近期的楼市动向来看，1月5日，深圳公布推进城中村改造实施意见，其中城中村改造新政涉及“全市约40%建面”。同时1月5日，广州在石围塘旧改项目中发放全市首张房票，这也是一线城市首次在旧改或城中村改造中推出房票安置。
无论是保障房建设还是城中村改造，均需要大量的资金推动，而近期PSL重启为此铺平了道路。一方面，缺少资金的地方政府申请PSL低成本资金，推动城中村改造，源源不断制造购房需求，通过房票机制将需求锁定在楼市，最后再用征收来土地的出让金去兑付流转到房企手中的房票或偿还PSL贷款。而拆迁户则通过房票加贷款的方式购买一手新房，实现对地方房价的支撑及库存去化。
预期在新一轮PSL+城中村改造模式下，一定程度上能为当前低迷的楼市起到托底作用。但具体能产生多大效果，仍要取决于后续PSL的持续投放量，城中村改造范围及实际落地情况，要看最终能够带动的需求量多少而定。
整体来看，当前房地产行业已不再具备大涨的时代条件，此时重启PSL或更多是起到托底作用，预计重点是企稳楼市，带动整体经济，属于“精准滴灌”而非“大水漫灌”。此外在PSL的推动下，未来的楼市将不仅包括商品房，还会有相当比例的保障房规模，虽然保障房能有效拉动新开工与开发投资，但对刚需商品房市场恐形成分流，对于房价也会有抑制作用。
本文作者：房玲、易天宇，本文来源：克而瑞地产研究，原文标题：《PSL重启，棚改时代2.0是否到来?》