房地产是一个结果，并非问题本身，是我们观察经济转型是否成功或者结束的一个标志。我们认为，当三个指标出现拐点的时候，就可以判断房地产基本企稳：第一，地产销售面积企稳，就像股票成交量企稳一样。第二，租售比与30年期国债拉平，就像观察股票时，股息比债息达到极端便宜的水平。第三，房价回到泡沫化倾向产生之前的水平，类似股价把泡沫形成以后的水平跌完，抛压基本出清。
房子需要人购买，人需要有现实收入来还房贷，因此地产与人的收入预期有关，收入预期决定了首付比例和需要加的杠杆。房地产是一个结果，并非问题本身，是我们观察经济转型是否成功或者结束的标志之一。
例如地产销售面积的下降，会对经济造成拖累，包括相关产业和房地产企业的收入。房地产企业的收入既影响地方政府的财政收入，又会影响房地产投资、地方政府的基建投资和整个固定资产投资。
我们应该如何观察房地产是否企稳？
第一个指标是房地产销售面积是否走平或者出现环比上的可持续回升，无论是周度，还 是月度、季度和年度的水平。
第二个指标是价格，房价与房租有很大关系。如果将房地产视为投资品，那么随着估值 的上涨，成长性就变得尤为重要。投资时，房租是房子带来的内在回报，类似于 EPS 之 于股票。我们要观察房价是否合理，房租是一个重要参考。
第三个指标是房价本身。从新增城镇人口的趋势来看，2016年是房地产自然周期的顶部。但2015年我国实施了棚改货币化，加上广义财政的扩张，共同导致了房地产泡沫化倾向的产生。无论是房价还是房地产销售面积，在2016年之后都出现了与新增城镇人口相背离的快速上涨趋势。我们认为，2021年年中以来的价格下跌，就是消化房地产泡沫化倾向的外在体现。
我们认为，当以上三个指标出现拐点的时候，就可以判断房地产相对企稳：第一，地产销售面积企稳，就像股票成交量企稳一样。第二，租售比与 30 年期国债拉平，就像观察股票时，股息比债息达到相对便宜的水平。第三，房价回到泡沫化倾向产生之前的水平，类似股价把泡沫形成以后的水平跌完，抛压基本出清。
风险提示：房地产价格下行超预期；房地产调控政策存在不确定性。
本文作者：天风宏观宋雪涛，来源：天风研究 (ID:tfzqyj)，原文标题：《天风·宏观 | 地产企稳的标志》