作者 | 曹安浔
编辑 | 周智宇
香港楼市撤辣，掀起楼盘热销，让香港四大地产商之一的新世界发展着实松了口气。过去一年，这家香港“老钱”郑裕彤家族旗下开发商一改以往的扩张之态，以图在疲弱市场里求生。
业绩会上，新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚表示，新财政预算案全面“撤辣”，叠加金管局放宽按揭贷款政策，预计总体成交量回升40-50%。
新世界发展将趁机抢先推盘，未来6个月推出约2500套房入市， “相信可以短时间为集团带来良好的现金流”。
香港楼市撤辣后，能够修复新世界发展在住宅开发业务上的失速。
财报显示，由于开发收入减少，2023年下半年，新世界发展的总收入为170.66亿港元，同比下挫25%。但得益于K11项目等较高毛利的投资物业项目，公司毛利上升2%至72.57亿港元。核心盈利同比上升12%至 48.66 亿港元。
新世界发展的投资物业则表现亮眼。2023年下半年，新世界发展在香港和内地均实现租金收入逆势增长，出租率稳中有升。
具体来看，香港及香港分部的租金收入分别为 17.45亿港元、12.99 亿港元，同比上升17%和19%；中国内地及内地分部的租金收入分别达到 9.29亿港元、4.54亿港元，同比增长4%和3%。这也使得租金收入占到了总收入的25.94%。
交银国际指出，新世界发展的投资物业组合已经进入收成期。
过去半年，新世界发展正从向外追求规模扩张，转而向内求效益，追求自身发展的可持续性，包括提高自身经营手艺，降低杠杆。
作为香港负债率最高的头部房企，新世界发展2023年下半年将很大一部分精力用在降杠杆上，半年时间密集出售商场、写字楼等资产，回笼资金，大降千亿负债至2319.55亿港元。
不过，由于楼市疲弱和非核心资产处理进程不及预期的原因，新世界发展净负债率未达到原定目标，处于49.9%的相对高位。
降杠杆依然是今年的重中之重。郑志刚透露，新世界发展会继续出售非核心资产，并将2024年非核心资产的销售目标调升至80亿港元，以加快回笼资金。
在业绩会的第二天，新世界发展就以40.2亿港元出售了香港愉景新城商场及停车场全部权益。
郑志刚预计，到2026年，净负债比率下降速度会更为明显。
如今，面对行业周期调整至今未休，但消费企稳复苏的大环境，新世界发展也校准了新的未来发展方向。
除了趁“撤辣”热潮抢先推盘，新世界发展还将大力培育投资物业，2024财年起，香港及中国内地将有20个K11项目开业，预计到2026财年，K11将落子大中华区12个重点城市，共计38个项目。
管理层估算，2023-2027财年，K11租金收入将实现约30%的复合年增长。
这将助力新世界发展实现开发、运营齐头并进。新世界发展提出了一个里程碑式的目标，至2026财年，租金收入与开发业务收入占比各半。
身处风险多发，销售弱复苏的市场，较低的负债率愈发重要，这意味着稳健的财务面和抗风险能力。花旗发表报告称，新世界发展迫切需要更快地执行去杠杆计划。
对于负债率、杠杆的态度转变，体现了新世界发展应对行业周期的灵活性。
2022年8月，郑志刚高调宣布将在12个月内耗资100亿抄底内地楼市，最终落地并不多；随后，新世界发展的整体态度开始转变，在2023年2月提出适用至今的降杠杆计划。
审时度势，危中寻机，或许也是郑裕彤家族历经三代而不衰的秘诀。
作为香港传奇商人，郑裕彤为家族打造了多元化的产业帝国，留下了周大福集团和新世界发展集团。
郑志刚则创办了K11，在父亲多年支持下，打造出新世界发展的高端商场新招牌，才有了如今业绩的“护城河”。
对于行业而言，新世界发展作为以穿越多个行业周期闻名的老牌港资房企，也铸就了一个穿越周期的样本。