作 者|曹安浔
编辑 | 张晓玲
作为中国房地产行业的优等生，没有人能想到，万科也会陷入做空危机，被质疑是否能“活下去”。
然而在过去几个月，这一切在眼前真实地发生。房地产行业的低迷、市场和投资者信心的不足，都折射到了这家龙头房企身上。
这也是郁亮这名房地产老将，从业30多年来从未遇到的复杂局面。
不过，郁亮不是一个人在战斗。3月29日万科业绩会释放的信息显示，过去数月，万科获得了国资大股东，以及金融机构的理解和支持。
此外，万科基本面依然坚实，其销售和资产规模仍位于行业前列，去年依然有百亿以上的净利润。
这一切，都让郁亮有底气，带领团队再次闯关，翻越三座大山。
今年罕见打破31年惯例不分红，曾经千万年薪的郁亮接下来只领1万月薪，以及提出未来两年削债千亿的目标，都表明，一众万科人都会全力行动、坚决不躺平，共克时艰。
风雨过后，万科也将守住安全底线，轻装上阵，以一个全新面貌好好地“活下去”。在一个全新的时代里，继续引领着行业前行，这也是万科对于行业的价值所在。
“援声”
最近密集与金融机构会面沟通的万科总裁祝九胜，脸上虽显疲态，可见承受的压力，不过语言依旧风趣。
他坦言，客观上万科当前遇到了些压力，但融资还是正常状态。这一关，万科一定能闯过去。
祝九胜的信心，来自身后的支持。他表示，万科长期以来与银行、险资等任何金融机构都能够相向而行、互相成就。
事实上，万科最近的资金压力，主要是融资模式转换叠加销售低迷带来的结果。
祝九胜介绍，过往，万科与银行是总对总的信用融资，一笔贷款拿下之后可以在各项目间调配。随着监管政策变化，必须转向项目抵押的融资模式，目前万科有相当比例的资金在预售监管资金账户，这两种模式，一夜之间转换过来还是有难度的。
在管理层的沟通和斡旋下，银行对万科表现出较大的耐心。
祝九胜表示，万科长期合作的银行有26家，他们都支持万科，也与万科一起共同发展，共同来控制风险。合作银行给了万科1-3年的转换期来慢慢转换。去年万科也新增融资897亿元。
险资也是万科重要的资金伙伴。
祝九胜说，万科与各大保险公司都有长期合作。险资支持万科更多是以债权计划对应经营性业务，期限至少10年。在临近兑付时间节点的时候，万科与险资就会坐下来好好商量，要不要行权。
他特别感谢了国寿、平安、新华为代表的各大保险公司对万科的支持，让万科在经营性业务的铺排上显得更从容、更有韧性。
如果说，金融机构给了万科资金上的有力支撑，那么大股东深铁和其背后的深圳国资，则给了万科资金和信用背书的双重支持。
万科混合所有制的制度优势在这一特殊时刻，得到前所未有的凸显，并切实起到了“定海神针”的作用。
据万科董事会秘书朱旭介绍，去年11月与金融机构的交流会之后，深圳国资采取了四大类措施来支持万科。
第一，帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；第二，以市场化的方式认购万科旗下中金印力消费REIT；第三，通过深圳国企和万科之间的产业协同，推动多个项目的合作；第四，深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科。
有些措施已经完成，有些还在进行中。如果全部落地完成，预计可以帮助万科释放流动性在百亿元规模以上。
这将大大填补万科的资金缺口。
在深圳国资的背书之下，金融机构将持续以最大耐心静待万科渡过难关，增加贷款、支持借新还旧、置换等市场化方式都会在考量范围之内，以帮助万科降低债务风险 。
华尔街见闻获悉，除此之外，高层也在协调各大银行给予万科新的银团贷款，此事正在进行之中。
祝九胜用一句“两岸援声啼不住，轻舟将过三重山”概括了万科当下的处境。他指出，尽管眼前遇到了“三重山”，但在左岸有客户支援、金融机构支持的声音，右岸有以大股东为代表的国资和政府的支持下，一定能够克服困难，越过三重山。
未来
金融机构和国资大股东对万科的支持，为万科“第三次穿越周期”提供了外部条件。但能否顺利“活下去”，依旧取决于万科自己。
对于未来，万科给出了具体的目标。郁亮明确将推动公司平稳渡过模式转型，确保安全底线写进2024年的计划中。
万科提出，在销售端将坚守跑赢大势目标，同时，保持经营层面现金流为正，并紧抓现金流；2024年实现交易回款不低于300亿元，是2023年的2倍多。
接下来，万科也会以更强的危机感和更大的力度推进盘活存量、不动产变动产等工作，最终实现，未来两年削减付息债务1000亿元以上的计划，以此保障安全。
截至2023年末，万科有息负债合计3200.5亿元，意味着将要减去三分之一，千亿削债目标的决心不小。
万科经营层面的数据也在持续优化。去年万科新投项目质量进一步提升，项目开发周期缩短至4.4个月，去年33个开盘的新项目，实现毛利率19.8%，当年销售510亿元，新项目投资兑限度88%。加上万科已逐渐度过交付高峰，它也能够在月销200亿的情况下，维持不错的现金流。
开发业务、经营业务上的跷跷板问题，也有了解决之法。祝九胜表示，虽然万科被关了一扇门，但也给开了两扇窗，即房地产融资协调机制和经营性物业贷。
万科已经有30多个项目入选“白名单”，名单还在不断上报中；前三个月万科新增经营性物业贷109亿，未来，手握丰富合格资产的万科将重押于此；加上万科在REITs方面乘风破浪，拓宽了它未来融资和盈利的新想象空间。万科可以充分释放出手头价值近4000亿元的经营性物业的资产价值。
在银行的合作伙伴给予1-3年缓冲期后，万科也能够在开发业务上减少失血，顺利实现转型。
虽然身处逆境，但郁亮不改乐观本色。
郁亮表示，房地产市场超跌这个判断没有改变，行业前景依然广阔。未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。
同时，万科也看到了中央提出的房地产发展新模式 “三大工程”建设中的机遇，将在城中村改造、保障房领域发挥自身在小户型建设和代建等优势，积极参与。
作为业内以安全和稳健著称、拥有行业最高信用的房企之一，万科此番危机，更多是大时代与行业共振的结果，折射出一个心酸又无奈的境况。
而万科今日依然有能力自救，也是因为过去40年的苦心经营打下了基础。开发业务底盘强劲，各类人才储备丰富，经营性物业已经到了收获期。
疾风知劲草，逆境更能看出企业和管理者最真实的底色。逆境中，悲观和迷茫是常态，但信用的坚守和前行的勇气也愈发珍贵。
接近郁亮的人士说，他从未想过躺平。去年做空风波以来，郁亮一直在各类政府、机构、投资人、供应商之间奔走斡旋，一如他疫情后立刻跑了100多个项目一样。他一直在前线。
从千万年薪到只拿1万月薪、12万年薪，这仿佛是一个隐喻，房地产已经从最高处跌落，而有人依然愿意在这里奋斗和承担。尽管作为一名职业经理人，郁亮也可以选择退休或辞任。但他依然选择留下。
他的同路人还有很多。
没有一个冬天不可逾越。于中国房地产而言，也是如此。
