政治局会议提出对房地产“消化存量、优化增量”，地产政策重心或转向去库存，各地住房“以旧换新”政策引发关注。“以旧换新”分为国企收购、市场化交易、购房补贴三种模式，其中国企收购政策力度较大，消化商品房库存+增加保障房供给，政策想象空间较大。当前房地产供需待平衡，“以旧换新”与限购限贷放松等政策相结合，有利于加快一二手联动，推动释放改善性需求。目前来看，多数城市仍处于试点阶段，政策细节有待明确，增量资金来源是关键，旧房定价是难点，城市跟进和试点落地效果仍需观察。
住房“以旧换新”成为地产调控新思路
近期多地出台住房“以旧换新”政策，已从二三线扩散到一线。据我们不完全统计，已有近40个城市出台住房“以旧换新”政策。住房“以旧换新”的因城施策推广可分为三个阶段：第一阶段为2023年下半年至2024年初，住房“以旧换新”主要在三线城市，政策示范作用相对有限；第二阶段为2024年4月，以郑州为代表，二线城市住房“以旧换新”政策加码，更多城市采用国企收购模式；第三阶段为4月下旬，深圳、上海发文，住房“以旧换新”扩散到一线城市。政治局会议对房地产新提法与地方实践一致。
现行“以旧换新”的三种模式
1）国企收购模式下，购房者报名→房源筹集→意向选房→旧房核验与价格评估→签订协议→旧房房款抵扣新房总价→国企回收旧房处置。该模式为购房者指定了二手房的交易对象，有利于明显降低购房者的时间成本和资金负担。2）市场化交易模式下，地方政府以引导和协调为主，房企和房地产中介机构自发组织“以旧换新”活动，主要是提供流程便利，置换成功与否取决于市场行为。3）购房补贴模式对卖旧买新提供事后补助，操作较便捷，可直接降低置换成本，但单个政策力度相对国企收购模式较小。
“以旧换新”有利于推动去库存
截至2024年3月末，克而瑞80城去化周期达到24个月，商品住宅库存周期偏长、去化偏慢问题亟待缓解，消化库存和控制新增供给有必要同时推进。当前一二手房温差仍存，二手房价格承压，“以旧换新”通过直接收购、简便交易流程、给予房贷利率优惠或购房补贴等形式，有利于缩短二手房交易周期，疏通二手房向一手房的传导路径。此外，近期一线强二线限购放松提速。随着政治局会议明确“继续坚持因城施策”，地方需求端进一步放松可期，需求端放松配合“以旧换新”利好，有利于加快释放改善性需求。
“以旧换新”的后续关注点
政治局会议定调后，“以旧换新”试点扩围可期。当前各地“以旧换新”形式各异，采用国企收购并明确规模的城市还比较少，且普遍处于试点阶段，已落地数量有限。从试点情况来看，“以旧换新”的新房房源大多是收购平台自身开发的在售项目，低成本增量资金是后续试点扩围和实现项目收益平衡的关键。旧房定价是换房链条的难点。目前旧房议价一般是以第三方评估价格为基础，收购价与市场价的偏离可能影响成交效率，其他影响因素还包括旧房收购要求、新房区位及质量、置换差价、附加优惠等。
正文
“以旧换新”成为地产政策新思路
政治局会议提出房地产“消化存量、优化增量”，凸显“去库存”思路。4月30日，中央政治局召开会议，对房地产的表述较多，此次会议未提“房住不炒”和“三大工程”，强调要“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。从“消化存量、优化增量”的新提法来看，短期地产政策的侧重点可能从供给端转为更多地侧重于“去库存”。
地方政府积极响应政治局会议对房地产新提法，近期多地出台住房“以旧换新”政策，已从二三线扩散到一线。据我们不完全统计，已有近40个城市出台住房“以旧换新”政策。住房“以旧换新”的因城施策推广可分为三个阶段：
1）2023年下半年至2024年初，住房“以旧换新”主要在三线城市，政策示范作用相对有限。2023年7月，江苏徐州市对主城区“卖旧买新”按住房面积给予合同价0.8%-1.2%的购房补贴。2023年8月，山东淄博市房地产开发协会和房地产经纪与评估协会联合发布《“以旧换新”省心购房倡议书》，除了实施购房补助，还鼓励房企和房地产经纪机构为购房者提供“以旧换新”服务，出售旧房和锁定新房房源同步推进，提升置换效率。2023年11月，江苏太仓市试行国企收购模式的商品房“以旧换新”，居民可将符合条件的二手房出售给国资平台，并购买国资平台指定的新建商品房。2024年1月，太仓市将商品房“以旧换新”升级为常态化机制。3月，安徽宣城、江苏江阴也推出了国企收购存量住房支持改善性换房需求的政策，收购套数均为100套，数量较少。在这一时期，除三线城市外，部分二线城市也有发文支持“以旧换新”，例如武汉、南京、宁波、沈阳等，但政策以鼓励引导为主，方式多为购房补贴或中介市场化交易，并未设定“以旧换新”的定量目标，示范效应有限。
2）2024年4月，以郑州为代表，二线城市住房“以旧换新”政策加码，更多城市采用国企收购模式。4月1日，郑州市发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，提出2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，其中郑州城发集团收购二手房5000套、市场化交易完成5000套，同时政府对“卖旧买新”给予30%的契税补贴。与前期试点城市相比，郑州“以旧换新”政策包含国企收购+市场化交易+购房补贴三种模式，尤其是明确了国企收购存量房的数量要求，收购规模明显扩张，具有较强的示范效应。在郑州之后，江苏海安、无锡市梁溪区、南京也发布了国企收购存量房“以旧换新”的政策，拟收购数量分别为100套、200套、2000套。
3）4月下旬，深圳、上海发文，住房“以旧换新”扩散到一线城市。4月23日，深圳市房地产业协会和房地产中介协会联合开展商品住房“换馨家”活动，鼓励房企、中介、购房者三方签订协议，开展“卖旧买新”的换房联动，首批参与活动的有21家房地产经纪机构、13家房企及项目。深圳市房地产业协会鼓励房企和中介机构为“以旧换新”的购房者提供购房价款、佣金等专属优惠。5月3日，上海市房地产行业协会和房地产经纪行业联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动，首批参加倡议的房企20余家，房地产经纪机构近10家，参与项目30余个，主要分布在五大新城区域。
现行“以旧换新”的三种模式
从已出台政策的城市来看，以旧换新主要有国企收购、市场化交易、购房补贴三种模式：
1）国企收购，购房者报名→房源筹集→意向选房→旧房核验与价格评估→签订协议→旧房房款抵扣新房总价→国企回收旧房处置。这一模式下，地方国企平台直接收购存量住房，购房者可置换国企指定的新房房源。
首先，有“以旧换新”意向的购房者在官方指定的线上/线下平台进行报名，开发商提前/同步登记在售新房项目，形成待收购二手房房源库和可选新房房源库。
其次，购房者挑选新房，并与开发商达成初步认购协议。试点中新房一般是收购方国企自身开发的在售项目，对于新房属于期房还是现房，各地标准不一。
第三，地方国企对存量住房进行物权核验和价格评估。不同城市的价格评估方式有所差异，例如南京以评估价为依据，随机抽取3家评估机构，取排序中间的评估值作为最终收购价格。安徽宣城是取3家评估机构评估价格平均值的88%。江苏海安则是以二手房的纳税指导价为基础上下浮动。除评估价格标准以外，太仓、江阴、无锡、南京等地还明确了置换总价上限不得超过拟购新房合同总价的一定比例，多为60%或80%，部分地区允许多套旧房置换一套新房。
第四，购房者和收购国企、新房开发商签订以旧换新协议，由国企回购旧房，旧房房款可抵扣新房总价。
第五，回收的旧房将由国企改造为保障性住房或人才房，进行出租或销售。
国企收购政策想象空间相对补贴和市场化交易模式更大。该模式为购房者指定了二手房的交易对象，有利于明显缩短二手房交易时间，降低购房者的时间成本和资金负担。从各地实践来看，旧房收购款仅能抵扣新房价款的一部分，差价部分留有加杠杆余地，购房者可选择商贷或公积金贷款，有一定的乘数效应。若收购模式叠加契税补贴、佣金优惠、旧房学区资格保留等政策，对购房者的吸引力有望进一步提升。在推动商品房库存去化的同时，国企收购模式还可扩大保障房和人才公寓的供给数量和范围，优化住房供给结构。
2）市场化交易，购房者提前锁定新房房源→中介提供旧房优先卖服务→新房认购存在解约保护期。这一模式下，地方政府以引导和协调为主，房企和房地产中介机构自发组织“以旧换新”活动，通过市场化机制为改善性换房需求提供缓冲期，一般来说流程如下：
首先，购房者在参与活动的楼盘中选择拟购买的新房，与开发企业签订认购协议，缴纳认购金。
其次，购房者与中介机构、开发企业签订三方协议（若有租赁需求还可签订四方协议），提前锁定新房房源，同时委托中介机构售卖旧房，这一过程中，中介机构对旧房进行查证、勘验、挂牌，并提供一定的推广流量倾斜。
第三，在协议规定期限内（如30-90天），若旧房成功售出，购房者按约定办理新房购买手续，若未售出，则开发企业退还新房认购金，购房者不承担违约责任。
市场化交易模式提供流程便利，置换成功与否取决于市场行为。市场化交易模式允许购房者“卖旧买新”同步推进，对置换风险提供一定程度的兜底，有利于降低购房者置换的协商和交易成本，缩短二手房销售向一手房销售的传导时间，提升交易效率。不过，这一模式更多是提供交易便利，类似“连环单”，二手房出售仍需依赖市场机制，政策效果取决于当地楼市库存、二手房质量、中介和房企参与积极性等因素。
3）购房补贴，对卖旧买新提供事后补助。这一模式与新房购房补贴本质相同，地方政府对规定期限内出售自有住房并购买新房的购房者给予一定补贴，如合同成交金额的1%、契税的30%、新房每平米补贴100元等。政府购房补贴模式操作较便捷，可直接降低购房者的置换成本，但单个政策力度相对国企收购模式较小，与其他政策叠加使用可能效果更佳。
“以旧换新”有利于推动去库存
商品住宅库存周期偏长、去化偏慢问题亟待缓解。截至2024年3月末，克而瑞80城去化周期达到24个月，其中一线、二线、三线平均去化周期分别为18、22、31个月。根据自然资源部4月29日发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的，也要按照“盘活多少、供应多少”的原则严格控制新增商品住宅用地供应。从80城库存数据来看，多数二三线城市面临较高库存下的供给约束，为了促进房地产市场供需结构平衡，消化库存和控制新增供给有必要同时推进。
当前一二手房温差仍存，二手房价格承压，“以旧换新”可帮助疏通二手向一手传导的堵点。2024年小阳春在高基数下成色偏弱，1-3月商品房销售面积累计同比-19.40%，4月30城商品房成交面积环比-11.5%、同比-38.9%，较2019年同期降幅走扩至54.4%。截至5月5日，受五一假期扰动，30城商品房成交面积周均同比-37.0%（前一周-40.4%），其中一二三线同比分别-9.3%/-42.3%/-51.8%，一线优于二三线。26城二手房成交面积周均同比去年-12.0%（前一周-9.4%），其中一二三线同比分别+23.6%/-0.6%/-50.6%，一二线优于三线，二手房成交相对新房有韧性，但价格承压，截至4月22日，城市二手房出售挂牌价指数周环比-0.2%，延续下跌态势。在市场磨底阶段，二手房业主议价能力削弱，若二手房买卖双方价格分歧走扩，将进一步增加成交难度。“以旧换新”政策的推行，通过直接收购、简便交易流程、给予房贷利率优惠或购房补贴等形式，有利于缩短二手房交易周期，疏通二手房销售向新房销售的传导路径。
购房者预期待改善，限购限贷放松加码和“以旧换新”配合有利于加快释放改善性需求。近期一线强二线限购放松提速。一线城市中，北京允许符合条件的居民在五环外增购1套房。深圳分区优化限购，在规定7区内外地户籍购房社保个税年限由3年降低至1年、多子女家庭可增购1套、放开符合条件的企事业单位购买商品房的限制。北京、深圳限购放松都涉及增加房票，主要面向改善性需求。二线中，成都、长沙全面取消限购，天津取消120平米以上住房限购，明确京津冀户籍购房享受同等待遇。截至5月6日，除北上广深外，尚未完全取消限购的重点城市还有杭州（主城4区新房）、天津（市内六区120平米以下）、西安（二环内）、海口（区域限购），随着政治局会议明确“继续坚持因城施策”，地方需求端进一步放松可期，配合“以旧换新”政策利好，有利于加快释放改善性需求。
“以旧换新”的后续关注点
地产惯性仍需时间改善，“以旧换新”是去库存的一种新思路，尤其是国企收购模式有较大的政策空间。在政治局会议定调后，“以旧换新”试点扩围可期，当前尚处于试点阶段，操作细节有待进一步明确。当前各地“以旧换新”形式各异，采用国企收购并明确规模的城市还比较少，且普遍处于试点阶段，已落地数量有限。
例如，根据太仓日报，2023年9月太仓市首批“以旧换新”限定在太仓市城发集团旗下的3个在售项目，二批次扩容至8个项目603套房源。安徽宣城、江苏江阴、江苏海安、无锡梁溪区计划收购数量在100-200套，其中海安市披露截至4月7日活动报名累计超过400组、已成交15套。江阴市披露截至5月2日已有25户住房换购家庭签约。郑州、南京已披露计划收购数量相对较高，郑州为全年5000套（试点500套），占郑州2023年二手住宅成交套数的4.9%，南京为首批2000套，占南京2023年二手住宅成交套数的2.1%，当前郑州、南京尚处于报名阶段，从房源筹集、意向选房，到价格评估、协商议价，至合同签订、过户、放款还需要时间，实际成交情况有待观察。
增量资金来源是“以旧换新”试点扩围的关键。从目前试点情况来看，“以旧换新”指定的新房房源大多是收购平台自身开发的在售项目，这一情况下，由于新房总价高于收购旧房总价，国企平台“以旧换新”实际上不需要额外资金投入，还可回笼差价部分的现金，收购的旧房改造成保障房或人才房后，可获取租金收入或二次销售收入。然而，“谁回收、谁置换”的模式可能导致收购数量较少，且新房供给选择有限，较难满足购房者多元化的改善性需求，进而影响签约率。如果允许收购平台以外的其他开发商楼盘纳入新房房源库，则国企收购旧房面临一定的集中资金支出压力，需要低成本增量资金的支持，以便国企扩大收购规模、回收改造的租金回报率能够覆盖利息成本。
旧房定价是换房链条的难点。目前旧房议价一般是以第三方评估价格为基础，评估费用无需购房者承担。旧房评估价和市场价存在差异，若收购价过低，对购房者不具备吸引力，收购价过高将增加地方财政和国企平台的负担。
“以旧换新”的实际效果还需要关注旧房收购要求、新房区位及质量、置换差价、附加优惠等。
其一，各地对存量住房收购标准有所差异，有区位限制、面积上限、房龄上限、产权清晰度、房贷结清等要求。在置换模式上，多对一置换相比一对一置换更具灵活性；
其二，指定新房房源的区位、质量、户型需满足购房者多样化的改善需求，若新房为期房，购房者还需考虑交付风险和过渡租房成本；
其三，购房者“以旧换新”仍需支付置换差价，从目前试点的要求来看，补差价可能为新房总价的20%-40%，加杠杆意愿和能力将影响最终成交与否；
最后，改善性购房需求的释放取决于收入预期、房价预期、交房预期，“以旧换新”的政策效果有待观察。
本文作者：张继强（执业证书编号：S0570518110002），朱沁宜（执业证书编号：S0570523080005），来源：华泰证券固收研究，原文标题：《【华泰固收】聚焦住房“以旧换新”政策》