2021年集中供地以来
土拍市场的主力军就成了各地的国资城投公司
据克而瑞统计，仅2021到2023年三年间
地方国企和城投参与拿地的数量，总占比就超过了6成
我们还在感慨，国资不仅介入拿地，而且负责建设开发了很多地产项目
紧接着又看到杭州临安区准备出手
是啊，现在越来越多存量房去库存的行列中
都出现了国资的身影
各地政府和城投，正在以各种各样的方式
比如直接收购、以旧换新、租赁等等手段
更多样的介入到了存量房的去化过程中
今年以来，不仅落地速度加快，而且资金量也明显起来了
各地到底在哪些方面做了哪些尝试，今天带大家深挖一下
01 一开始，是从“以旧换新”关注到国资
老实讲，楼市的“以旧换新”已经不是新词了
部分城市的试点推出，算起来也有大半年的时间了
最新数据显示，截止到5月15日，已经有超过60个城市进行试点
逐渐从三四线城市，向一二线城市扩散，上海、深圳和广州都加入了进来
其中，不少于15个都是国资下场收购的形式
直接由地方政府或者当地城投进行兜底
不完全统计，目前公布的计划收购套数合计超过1万套
实际操作流程也很简单
登记旧房、选定新房、等待估价，满意就进行后续支付
如此一来，买和卖都通过官方平台完成，审批流程快
既不用担心款项安全问题，也大大提高了置换的效率，基本不用等多久
国资收购的好处不仅只停留在流程操作上
而且充分听取居民的意见，不断优化“以旧换新”细则
像太仓就考虑到，有的人舍不得老破小的学区，但换到新房又担心没有好的学校
特别批准保留一定时间旧房所在学区的入学资格
还有的人有好几套小房子，单独一套拿来换新房，价差有点吃力
现在也可以“多换一”，用多套旧房子凑一套新房
南京甚至为置换期房的业主，提供了过渡期住的地方
旧房子收过来之后，还能以市场价继续租住在里面
等期房交付、装修好后，业主再正式搬进去住
省去了因为房屋交易而要搬家的麻烦
郑州则是先在两个区域进行试点，进而推广到全市八个区域全面实施
对二手住房的房龄限制，也从之前的15年延长到了20年
这三个典型城市的首批成绩单也出炉了：
据介绍，各地国资首批收过来的二手住房
主要是小户型，地段好，多半还有学位优势
不仅可以交由第三方中介进行转租，获得不错的租金收益
也能用作过渡的安置房，给原住户或者附近的拆迁户居住
当然，转作保租房，以及和指定公司合作人才公寓，都是可行之道
02 其实，很多地方国资早就在收购存量房，拿来做保租房
印象中，保租房主要集中在一二线城市
事实上越来越多的三四线城市，也在大步推动保租房建设工程
十四五期间，我国计划建设筹集保租房870万套
各地都存在保租房的指标压力
因此，有些地方国资不仅自己掏钱建保租房
还直接从城投手中收购现成的存量房，相应改造后转做保租房
和“以旧换新”比起来，不需经过业主的置换，更直接省事
也免去了重复建设，可以更快投入使用
最直接的就是，提高了闲置房产的利用率
那么，收购的钱从哪里来？
去年年初，央行设立了1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，定向投放给8个试点城市批量收购存量房，用作保租房
而这8个城市去年的住宅总销售额，合计有1万亿
1000亿相当于全年销售额的10%，真不算少
4个试点城市福州、青岛、天津、重庆，都跟进了这种模式
计划收购的存量房套数超过16000套
重庆瞄准的是轨交站点、产业园区、学校医院附近的存量房，面积以70平以下小户型为主
要知道今年1月份，重庆主城区商品房成交量为8043套
这次就投放了4207套，大概相当于半个月的成交水平，数量也相当可以
福州主要收购的也都是四城区的优质房源，要求建成年限短、地理位置优越、层次较好
目前首批近8000套的收购目标，已对接落实了近7000套
下半年将正式转为保租房或长租房，投入到市场
收购资金规模同样不能小觑
今年青岛又拿到18.5亿，天津滨海新区更是落地资金达到19.18亿
简单统计一下，首批收购存量房的贷款额度已超过了47亿元
此外，湖州、邯郸，还有最近爆火的阿勒泰等多个城市
也先后发布了此类政策
要注意的是上面谈到的置换和直接收购，都只针对商品房
深圳今年2月还计划将本市的公寓类住房，打包申请“转型”为保租房
也就是说，国资对于保租房房源的解决方式
比我们想象的多得多
03 除了这两种方式外，国资也在想办法盘活租房市场
聚焦到一线城市
上海、广州、深圳尽管都推出了“以旧换新”活动
但活动本身给予购房者的优惠力度并不大
国资也暂时还没有参与其中
不过，由于一线城市的市中心有很多老破小，改造难度较大
一线国资更多是想办法盘活租房市场，进行统筹租赁
上海从去年10月开始，在部分区域试点了“趸租”政策
由国资的长租公寓——上海建信住房服务有限公司负责
也就是租赁市区老人的房子，转租给有需要的青年
老人从市区搬到郊区的新房子里住
目前，市区的7个区14个街道，以及郊区的6个新房项目
投入到了初步的试点中
试图同时解决了老人养老，年轻人租赁以及近郊存量房源运营这三大问题
除了市区的老破小之外，可以用来转租的房源还有很多种
深圳就盯上了规模庞大的城中村，进行“统租”
具体来看，深圳去年计划通过改造城中村，筹集5.2万套保租房
特别成立了微棠住房公司进行专职管理
在线下设立了多个黄白色显眼的客服中心
到今年年初，微棠公寓在租社区有36个，主要集中在龙华区的几个街道
光元芬新村足足有90多栋统租房，房间总数非常多
据一些租客反映，这种模式相比于之前的私人房东
收费更为规范化，押金退还、水电燃气以及维修的费用都有保障
更不会随意涨价
而且公共设施完善，增加了健身房、公共厨房、阅读区等
图源：深圳买房计划
安保措施也大大提升，除了进出有门禁之外
还设置了无死角监控以及固定的前台
最近为了方便租户出行，微棠公寓还和深圳巴士合作推出了“蓝海豚”小型巴士
开通了地铁和产业园专线，C24线的首站就是逸秀微棠
通过统租的模式，让城中村的居住环境不断改善，租户有保障，房东也有钱赚
04 为什么国资要开始下场收存量房
目前试点的一些城市，像郑州、重庆等
前几年土地供应量堪称天量
供应远远大于需求，存量新房去化周期漫长
这时候各地政府及时“踩刹车”，暂停土拍，减少市场上的新房供应
通过以旧换新、直接收购等多种手段，可以加快存量房的去化
而从居民角度出发
有置换需求的业主，可以放心由国资兜底
从“先卖后买”，转变为“先买后卖”、“边买边卖”，尽快实现自身的住房改善
对租房群体来说，以往的保障房大多是建在一些偏远地区
一线城市的打工人，或许愿意牺牲通勤，住进郊区的保租房
三四线城市很难愿意选择此类保障房
而现在，通过直接收购或者以旧换新等多种手段
地方政府能为租房者，提供更多城区好地段的保租房
这就大大提升了对务工人员的吸引力
这样才能赢得长期发展的机会
总的来看，国资下场收购可以说是“一箭三雕”
最明显的就是帮助当地去化，缓解还债压力
还能提高闲置房产的利用率
满足居民置换改善和租房的多种需求
我们可以肯定的是，未来还会有更多城市的国资下场收购存量房
围绕当地居民的真实需求
本文作者：真叫卢俊团队，来源：真叫卢俊，原文标题：《注意，国企开始下场收购存量房了》