房价的轨迹

伍戈经济笔记
国际来看,房价调整未必是线性的,普遍存在着房价回落一段时间后再度加速下降的现象。从我国来看,房价调整至今近3年。尽管近期公布的商业银行整体不良率回落,但关注类贷款占比抬升、部分中小银行的信贷质量也现弱化。
近期房价调整呈现加快迹象,二季度以来环比降幅为近三年最大水平。这究竟折射出怎样的预期?作为具有系统重要性的价格,房价会对其它领域产生怎样的传导影响?政策如何加以应对,房价预期最终如何企稳? 
一、房价调整有迹可循?
国际来看,房价调整未必是线性的,普遍存在着房价回落一段时间后再度加速下降的现象。其背后反映的是,房价显著下行引致居民企业资产、银行抵押品价值收缩,此后若无政策干预,反过来会对房价形成“加速器”的机制。
图1. 房价为何不是线性的?
房价对银行不良率的推升存在滞后效应。如此“隐蔽性”使得各国的政策响应未必及时,从而延长了房价的调整时间(参见《繁荣与停滞》《动荡时代》《灭火》等)。
图2. 政策何时对房价响应?
从我国来看,房价调整至今近3年。尽管近期公布的商业银行整体不良率回落,但关注类贷款占比抬升、部分中小银行的信贷质量也现弱化。
二、房价预期如何扭转?
防范化解房地产风险的基调之下,地方国企“收储”等举措正在推进,但也面临诸多难点。据多地披露的收储细则来看,收储价格上限多为保障房重置成本(土地划拨+建安+不超过5%利润),与房企以土地招拍挂成本为基础的谈判价格或存在一定缺口。
图3. 供给端:纾困难点在哪儿?
从日、美等房价的企稳过程看,长期利率的调降或许比短期利率更为关键。其背后的逻辑可能是,居民购房、企业投资等并非短期权宜之计,往往基于长期预期。我国历史上当长、短期利率走势有所背离时,房价也往往跟随长期利率变化。
图4. 需求端:长期利率比短期利率重要
展望未来,地产供给端的公共资金介入或依然审慎,需求端的利率调整也相对温和。考虑到房价趋弱及房企拿地意愿收缩,初步预计,今年房地产投资的降幅将在去年-9.6%基础上扩大至-11%左右。实现全年经济目标仍需多维政策加力。

本文作者:伍戈,来源:伍戈经济笔记 ,原文标题:《房价的轨迹》

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