行业探路发展新模式的路上，房企如何渡过周期考验，以全新姿态应对未来成了他们的必答题。
保证自身财务状况安全的前提下，绿城中国持续提升土储质量，并通过自身资产运营能力，以让投资者放心的数据，体现在了财报上。
8月23日，绿城中国发布2024年中报，营业收入及货币资金均创下历史新高；股东应占核心净利润等核心财务指标，也有不错表现。
行业新旧动能切换的关键时期，绿城中国也瞄准市场的机遇，在很多房企投资收紧、审慎的当下，积极参与土拍。在一、二线市场频频出手，重新下沉三、四线，绿城中国的战略也从城市转向项目，践行着“提质”为主的内涵式发展。
绿城中国董事会主席张亚东表示，持续的调整周期虽然痛苦，但同时也是行业回归健康发展的信号。面对新的挑战与机遇，绿城中国也将进一步发挥固有优势，强化变革意识，主动应对挑战，积极抓住机遇，以更精准的认知、更精益的管理、更精细的动作，推进公司全品质、高质量、可持续发展。
这家在市场上以产品力著称的龙头房企，在自身体质不断增强的同时，也为下半场的发展蓄力。行业弱复苏之际，绿城中国迸发出了发展的新动能，它也将借此成为下半场的领军者。
稳步向前，做一成一
摊开绿城中国的中报，投资者提及最多的一个词便是“放心”。它经受住了周期的考验。
中报数据显示，绿城中国多项财务数据同比提升。报告期内，营收同比增长约22.1%，达695.62亿元；股东应占核心净利润约49.49亿元人民币，同比增长27.5%；此外，毛利、股东应占利润也优于大市。
销售额方面，今年前7个月，绿城中国无论是全口径销售额还是权益销售金额的表现，都可圈可点。其中，绿城中国在前7个月以964.3亿元的全口径销售额位列行业第六。
能够取得这样一份成绩，关键在于绿城中国在市场逆风的环境下，持续通过自身投拓能力，看中市场上的机遇，实现“做一成一”。
毫无疑问，今年房地产市场的投资环境，对任何一个玩家而言都是考验。在市场环境不错的一、二线城市，房企扎堆布局，以至于想从这些市场拿下优质地块都需要拼运气；而对于三、四线城市，则需要强大投拓能力，对用户需求有精准把握，拿错地块带来的伤害，任谁也很难承受住。
绿城中国则是今年市场上稳健向前的一家。截至2024年7月底，绿城以累计258亿元全口径拿地金额，排在行业TOP4，比华润和中海还高上不少；在“以销定产”为投资大方向的情况下，今年前7个月，绿城中国拿地销售比达到0.27，远高于同期百强房企拿地销售比的0.15。
当然，相比往年同期，绿城中国的拿地强度也有所下降，不过绿城中国在市场筑底期，关注优质结构性投资机会。
绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰坦言，当前市场分化情况很厉害。在投资时，绿城中国内部有句话是，没有好城市，只有好项目。
这个原则下，绿城中国持续补充优质项目。中报显示，绿城中国，新增15个项目，总建筑面积约131万平方米，预计可售货值达约人民币333亿元，核心二线占比达94%，权益比提升至84%。截至8月23日，这一数据更是进一步提升至累计新增项目23个，新增货值达582亿元。
在上海、苏州和杭州等核心城市的土拍中，绿城中国盯紧了优质地块。
截至8月上旬，绿城中国大部分地块均保持了一定的溢价率。克而瑞数据显示，近两个月头部房企拿地溢价率仅在8%左右，绿城中国保持着一个相对较高的溢价率。
郭佳峰透露，绿城目前对新拓项目还是要求有一定的利润率，安全性确定性高的项目，如果现金流去化模型好的话，也会适当放松一些利润的要求。
绿城中国的底盘也随着优质土储入仓，持续夯实。
财务上的稳健，以及现金流较为充裕，是绿城中国能够迈步向前的底气。截至6月底，绿城中国货币资金达751亿元，创下历史新高；现金短债比保持在2.1倍的高位，净负债率则为67.2%；平均融资成本则同比下降40BP，来到4.0%。
此外，绿城中国也是目前市场上少数还保持境外融资渠道通畅的房企。上半年，绿城中国完成境外债务置换8.17亿美元，境外债务比重下降至15.5%。2025年到期的剩余债务的置换工作也已经启动。
筹谋未来 持续改进
在守住安全的前提下谋发展，绿城中国以实际行动为未来铺路。
绿城中国副总裁李骏表示，以安全为底线，以经营结果最优为原则，以现金流为根本，为绿城的下一个战略周期打下坚实基础。
绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强也表示，今年绿城中国的毛利率受收入结构及重难点库存去化的影响，预计还会面临一定压力，但基本役处于底部。
在他看来，随着2022年及2023年获取的项目逐步交付，未来的毛利率会有所好转。
并且，绿城中国通过强调品质和创新，不断强化自身的产品力。绿城中国的凤起系、庐系等改善、豪宅类产品今年在市场上，得到业主的好评，也有良好的去化。
郭佳峰指出，今年上半年首开的18个项目，整体销售额超过了300亿元，整体兑现度都比较好。
李骏表示，未来公司产品系的升级还将持续进行，无论行业形势如何变化，房企过硬的产品力，都是确保企业竞争力、穿越周期的关键一环。
绿城中国的产品力，不仅构筑起其产品销售的护城河，也让其形成良好的市场口碑，为其代建等业务带来额外机遇。在7月，贝壳在西安竞得住宅地块，项目会由绿城管理代建以及输出品牌力。贝壳方面称，选择绿城管理是由业主方指定。
这也表明，无论处于行业周期的任何阶段，好的产品力才是获取市场认可，最硬核的能力。
也是由此，绿城中国除了核心一二线城市外，也在寻找三、四线城市的机遇。去年底，绿城中国以31亿元代价竞得浙江金华义乌的商住地后，又于今年5月，竞得一块嘉兴的低密宅地。绿城中国看到这些城市的潜在消费能力，并大胆出手。
郭佳峰透露，在今年以项目为重的投资策略下，绿城中国看到了城市里优势的结构性机会，比如说浙江的一些地级市县，绿城中国也会覆盖得比较完整、全面。
他也表示，从最终项目的兑现情况看，项目情况也非常理想。接下来，在重项目轻城市的前提下，秉持更谨慎的风险把控，以兑现度为主要考量，下半年的市场仍然有很多机会。
绿城中国的产品力和由此带来的财务上的改善，也得到机构认可。中信建投在研报中指出，绿城中国作为声誉卓着的老牌房企，深耕核心城市，并以其产品力充分享受溢价，使其更有机会在未来的竞争中脱颖而出。维持其买入评级和目标价不变。
可以看到，在审慎、保障安全的前提下，绿城中国已然在逐渐穿越行业调整期。通过能力上的进一步提升，以及思考当前地产行业的本质，寻找到用户的需求，绿城中国已然成为行业走向新发展模式的进程中，产品力的优秀领军者。
行业新旧动能切换之际，以绿城中国为代表的房企也在蓄势，加速行业向新周期变化。