广州富力地产股份有限公司（证券代码：02777）近日发布了截至2024年6月30日的中期业绩公告。尽管面临中国房地产市场的持续低迷，公司在2024年上半年实现了营收人民币142.11亿元，同比下降13.4%；净亏损则从去年同期的人民币49.78亿元收窄至人民币23.31亿元。
财务状况分析
营收与利润
在2024年上半年，富力地产的营收主要来自于物业发展、投资物业租金和酒店运营。由于中国房地产市场的持续低迷，物业发展的营收从去年同期的人民币123.05亿元下降15%至人民币104.84亿元。交付销售面积从去年同期的1,442,000平方米减少38%至887,900平方米，但整体平均售价从每平方米人民币8,500元上升至人民币11,800元。
投资物业租金收入略有增长，从去年同期的人民币4.16亿元增加2%至人民币4.25亿元。酒店运营的营收则从去年同期的人民币29.83亿元减少7%至人民币27.62亿元。
核心财务指标
富力地产的毛利率在2024年上半年显著下降，从去年同期的17.2%降至10.9%。整体毛利为人民币13.29亿元，而去年同期为人民币32.34亿元。销售成本方面，土地及建筑成本占总成本的89%，每平方米成本从人民币6,140元上升至人民币9,330元。
行业地位与横向对比
在中国房地产行业持续疲软的背景下，富力地产面临着严峻的市场挑战。尽管国家已普遍放宽针对房地产的紧缩措施，但市场交易量仍然偏低。富力地产通过出售已落成物业和投资物业来维持现金流，这在当前市场环境下显得尤为重要。
与同行相比，富力地产的财务状况略显艰难。尽管采取了多种措施来改善财务状况，如出售非核心资产和延长借款期限，但整体市场环境的疲软仍对公司造成了较大压力。
历史趋势分析
从历史数据来看，富力地产的营收和利润在过去几年中呈现波动趋势。2023年是一个艰难的年份，营收和利润均出现大幅下降。2024年上半年，尽管营收有所下降，但净亏损有所收窄，显示出公司在财务管理和成本控制方面取得了一定成效。
重大变化与调整
2024年上半年，富力地产通过出售位于英国伦敦的One Nine Elms项目，成功避免了8亿英镑的建筑贷款违约，并注销了面值约11.7亿美元的未偿还美元优先票据。这一交易为公司带来了人民币21亿元的收益，并以低于面值的价格赎回了美元优先票据。
此外，公司还通过出售附属公司、一家合营企业和一家联营公司，录得了人民币17.15亿元的其他收入和收益。这些措施在一定程度上缓解了公司的财务压力。
行业特征分析
合同销售额与结算面积
富力地产在2024年上半年的合同销售额和结算面积均有所下降。合同销售额从去年同期的人民币123.05亿元下降至人民币104.84亿元，结算面积从1,442,000平方米减少至887,900平方米。这反映出市场需求的疲软和购房者信心的不足。
库存周期与土地储备
公司在库存管理方面面临挑战。已落成待售物业的库存从去年同期的人民币41.10亿元增加至人民币44.65亿元，显示出销售速度的放缓。土地储备方面，公司在一二线城市的项目仍具有较高的吸引力，但整体市场环境的不确定性使得土地储备的价值难以评估。
资产负债率
截至2024年6月30日，富力地产的总负债为人民币2679.88亿元，较去年同期有所减少。公司通过出售非核心资产和延长借款期限等措施，努力降低资产负债率。然而，流动负债仍然较高，短期内的财务压力依然存在。
未来展望
展望未来，富力地产将继续与贷款银行和债权人保持公开透明的沟通，寻求更多的财务支持和解决方案。公司计划通过加快已落成物业的销售和预售活动，增加现金流入。此外，公司还将继续控制行政成本，避免不必要的资本开支，以维持资金流动性。
在政策方面，预计政府将出台更多支持政策，以稳定房地产市场，增强购房者信心。富力地产将根据市场复苏的速度，灵活调整新动工和工程进度，确保长期稳定发展。
结语
尽管面临诸多挑战，富力地产在2024年上半年通过一系列财务管理和资产处置措施，成功缓解了部分财务压力。未来，公司将继续努力应对市场挑战，寻求更多的财务支持和解决方案，以实现长期稳定发展。
