摘要
第一，2019年LPR改革之后，我国房贷利率定价是在5年期LPR基础上加点。5年期LPR会随着货币政策的变化而调整，但加点幅度一旦确定便不会改变。由于2022年之前房价易涨难跌，金融政策多数时期偏紧，个人住房贷款利率多数都有着偏高的加点幅度（粗略估算大约三分之二的房贷加点幅度超过15BP）。
所以，尽管近些年5年期LPR利率持续下降，但受制于偏高的加点幅度，存量房贷的平均利率仍偏高。
第二，2022年以来，房地产市场供求关系出现明显变化，增量房贷利率快速下行，已显著低于存量房贷利率。居民提前还贷的意愿上升。在这一背景下，2023年下半年央行推动了一轮存量房贷利率下调，主要方式是允许银行发放新贷款置换首套存量房贷或与借款人协商确定新利率。
据央行统计，这一轮调整有超过23万亿元的存量房贷受益，存量房贷利率的平均降幅为73BP，每年为居民节省利息支出大约1700亿元，增量与存量房贷利率的利差从接近100BP的高点一度降至30BP以内。
第三，2024年以来，在房地产市场景气度偏低、居民加杠杆力度较弱、房贷利率下限取消的背景下，增量房贷利率下降加快，与存量房贷利率的利差重新拉大。
据央行统计，2023年9月末存量住房贷款加权平均利率为4.29%，由于2023年5年期LPR降低了10BP，存量房贷重定价，2024年存量房贷加权平均利率降至4.19%；2024年二季度增量住房贷款加权平均利率为3.45%，增量与存量房贷利率的利差重新拉大至74BP。这一背景下居民提前还贷意愿有所升高，2024年上半年个人住房贷款余额环比收缩。
第四，提前还贷可能是压制消费的因素之一。7月城镇和乡村消费同比分别为2.4%和4.6%，中期报告《等待需求侧》中我们曾指出这一分化背后“可能包含房价调整所带来的居民资产负债表效应”。
第五，这一轮存量房贷利率若调整，逻辑上可能采用两种方式：一是类似于2023年下半年，银行新发放贷款置换或协商确定新利率，调整存量房贷利率的加点幅度。增量房贷与存量房贷利率的利差中，有35BP是“阶段性的利差”，是因为存量房贷利率重定价要等到明年年初而没有享受到今年5年期LRP下调35BP的优惠所致，所以理论上央行可以选择“存量房贷重定价时间前提至今年+今年调整加点幅度”的“一步到位”策略，或是选择“今年调整加点幅度、明年存量房贷重定价”的“两步走”策略；
二是转按揭，即已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行申请延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三方。转按揭面临着抵押品价值重估、不同银行贷款标准不一等问题，也存在银行无序竞争过度压低房贷利率加大银行息差压力风险，需要更细致的机制设计与约束。
第六，存量房贷利率若调整，可能产生三点影响：一是银行息差收缩。截至2024年二季度，存量房贷占银行业总资产比例为8.8%，假定今年所有存量房贷的利率下降74BP与增量房贷利率持平，那么银行总资产收益率可能会下降6.5BP。在这一情形下，央行不排除会降息或利用自律机制引导存款利率下行来对冲和平滑；
二是提前还贷规模可能下降。据央行统计，2023年降低存量房贷利率之后，全国提前还贷规模较政策实施前减少了10.5%；三是消费有较大概率受益。在下调74BP的假设下，居民每年可节省利息支出2797亿元。过去四个季度全国居民人均消费支出/人均可支配收入的比值大约是71%，按照这一比率，理论上可增加1986亿元的消费空间。
第七，存量房贷利率若调整，股债资产都会受益。
对于债券资产来说，由于这一过程可能伴随着降息/降低存款利率，这有利于利率曲线的下移；对于权益资产，一则无风险利率中枢若下移有利于支撑估值；二则存量房贷利率调整是逆周期政策发力的重要信号，有助于稳定风险偏好；三则存量房贷利率调整有利于稳定消费这一目前经济主要的短板，从而有助于修复基本面预期。
正文
2019年LPR改革之后，我国房贷利率定价是在5年期LPR基础上加点。5年期LPR会随着货币政策的变化而调整，但加点幅度一旦确定便不会改变。由于2022年之前房价易涨难跌，金融政策多数时期偏紧，个人住房贷款利率多数都有着偏高的加点幅度（粗略估算大约三分之二的房贷加点幅度超过15BP）。
所以，尽管近些年5年期LPR利率持续下降，但受制于偏高的加点幅度，存量房贷的平均利率仍偏高。
从新发放个人住房贷款利率-5年期LPR利率的利差（wind数据）来看，房贷利率加点幅度较高（超过15BP）的时段包括2010年三季度至2015年三季度、2017年三季度至2022年二季度。
在2010年三季度至2015年三季度期间，个人住房贷款增加了6.66万亿元；在2017年三季度至2022二季度期间，个人住房贷款增加了18.8万亿元。两个时段合计，个人住房贷款增加了25.46万亿元，占存量房贷规模（2024年二季度末存量房贷规模为37.9万亿元）的比例为67%。
2022年以来，房地产市场供求关系出现明显变化，增量房贷利率快速下行，已显著低于存量房贷利率。居民提前还贷的意愿上升。在这一背景下，2023年下半年央行推动了一轮存量房贷利率下调，主要方式是允许银行发放新贷款置换首套存量房贷或与借款人协商确定新利率。
据央行统计，这一轮调整有超过23万亿元的存量房贷受益，存量房贷利率的平均降幅为73BP，每年为居民节省利息支出大约1700亿元，增量与存量房贷利率的利差从接近100BP的高点一度降至30BP以内。
2023年8月，央行下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
通知指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。
根据央行发布的《中国区域金融运行报告（2024）》，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。
2024年以来，在房地产市场景气度偏低、居民加杠杆力度较弱、房贷利率下限取消的背景下，增量房贷利率下降加快，与存量房贷利率的利差重新拉大。
据央行统计[2]，2023年9月末存量住房贷款加权平均利率为4.29%，由于2023年5年期LPR降低了10BP，存量房贷重定价，2024年存量房贷加权平均利率降至4.19%；2024年二季度增量住房贷款加权平均利率为3.45%，增量与存量房贷利率的利差重新拉大至74BP。这一背景下居民提前还贷意愿有所升高，2024年上半年个人住房贷款余额环比收缩。
由于新发放贷款利率与存量贷款利率利差明显拉大，加之居民金融资产投资回报率偏低，居民提前还贷现象在2024年可能重新增多。
据央行统计，截止2024年6月末，个人住房贷款余额为37.8万亿元，较2023年末减少了3800亿元；2023年上半年个人住房贷款余额环比减少了2000亿元。
提前还贷可能是压制消费的因素之一。7月城镇和乡村消费同比分别为2.4%和4.6%，中期报告《等待需求侧》中我们曾指出这一分化背后“可能包含房价调整所带来的居民资产负债表效应”。
在中期报告《等待需求侧》中，我们指出：城镇消费要弱于乡村，其中可能包含房价调整所带来的居民资产负债表效应，它会对实际消费形成一定约束。在房价调整背景下，居民资产负债表重估，一则带来财富效应的下降；二则带来减少负债、提前偿还负债的意愿，对现期消费存在一定挤出效应。
这一轮存量房贷利率若调整，逻辑上可能采用两种方式：一是类似于2023年下半年，银行新发放贷款置换或协商确定新利率，调整存量房贷利率的加点幅度。增量房贷与存量房贷利率的利差中，有35BP是“阶段性的利差”，是因为存量房贷利率重定价要等到明年年初而没有享受到今年5年期LRP下调35BP的优惠所致，所以理论上央行可以选择“存量房贷重定价时间前提至今年+今年调整加点幅度”的“一步到位”策略，或是选择“今年调整加点幅度、明年存量房贷重定价”的“两步走”策略；
二是转按揭，即已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行申请延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三方。转按揭面临着抵押品价值重估、不同银行贷款标准不一等问题，也存在银行无序竞争过度压低房贷利率加大银行息差压力风险，需要更细致的机制设计与约束。
直接调整存量房贷利率的加点幅度，简洁直接，但并非长效机制。若后续存量房贷利率和增量房贷利率利差重新拉大，提前还贷现象可能重新增多，存量房贷利率又会重新面临下调的压力。所以如果采用调整加点幅度的方式，不排除会有更进一步的机制设计建立起长效机制。
转按揭虽然是一个相对市场化的方式，海外部分发达经济体也有相对成熟的实践，但主要面向的是固定利率的房贷，而我国是浮动利率的房贷。
同时，转按揭需要重新评估抵押品价值，这一轮房价有所调整，重新评估抵押品价值可能会使部分贷款的抵押比例偏高；不同银行的贷款标准可能也存在差别；为了留存规模与资产收益，也不能排除银行无序竞争过度压低房贷利率的风险。所以如果采用转按揭方式，可能需要针对上述问题给出更细致与明确的机制设计。
存量房贷利率若调整，可能产生三点影响：一是银行息差收缩。截至2024年二季度，存量房贷占总资产比例为8.8%，假定今年所有存量房贷的利率下降74BP与增量房贷利率持平，那么银行总资产收益率可能会下降6.5BP。在这一情形下，央行不排除会降息或利用自律机制引导存款利率下行来对冲和平滑；
二是提前还贷规模可能下降。据央行统计，2023年降低存量房贷利率之后，全国提前还贷规模较政策实施前减少了10.5%；
三是消费有较大概率受益。在下调74BP的假设下，居民每年可节省利息支出2797亿元。过去四个季度全国居民人均消费支出/人均可支配收入的比值大约是71%，按照这一比率，理论上可增加1986亿元的消费空间。
关于上述几个关键数字，其测算方式与来源如下：
（1）截止2024年二季度，存量房贷规模为37.8万亿元，银行业总资产规模为429万亿元，存量房贷占总资产比例为8.8%。以这一比例计算，37.8万亿元的存量房贷利率下调74BP，对应银行所有资产的收益率会下降6.5BP。
（2）对于居民部门而言，37.8万亿元的存量房贷，利率下调74BP，对应每年节省利息支出2797亿元。过去四个季度全国居民人均消费支出/人均可支配收入的比值大约是71%，以这一比例计算，节省下来的利息支出理论上可带来1986亿元的消费空间。
（3）央行发布的《中国区域金融运行报告（2024）》中指出，2023年8月，全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5 亿元。8月31日政策出台后，9—12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月）下降10.5%。利率调降幅度较大的地区，提前还贷现象放缓更加明显，如湖北、河南、江西 9—12 月月均提前还款金额分别较 8 月下降 42.1%、27.5%、22.2%。
存量房贷利率若调整，股债资产都会受益。
对于债券资产来说，由于这一过程可能伴随着降息/降低存款利率，这有利于利率曲线的下移；对于权益资产，一则无风险利率中枢若下移有利于支撑估值；二则存量房贷利率调整是逆周期政策发力的重要信号，有助于稳定风险偏好；三则存量房贷利率调整有利于稳定消费这一目前经济主要的短板，从而有助于修复基本面预期。
本文作者：钟林楠，郭磊（S1220515070001），来源：郭磊宏观茶座 ，原文标题：《【广发宏观钟林楠】存量房贷利率调整：政策逻辑、方式与影响》
