克而瑞:房地产定调“止跌回稳”

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克而瑞认为,广州是一线城市中最有可能率先全面放开限购的城市,其次是深圳,京沪全面放开限购可能性不大。此外,一线城市限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整

01 9·26中央政治局会议首次明确“促进市场止跌回稳”,要求回应关切调整住房限购

9月26日,中共中央政治局召开会议。会议指出,要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

02 中央层面房地产政策在降低房贷利率和调整税费方面打开空间

第一,房贷利率中枢进一步下移。政治局会议要求“要降低存款准备金率,实施有力度的降息”此前24日国新会,央行宣布引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行,预计最快10月20日的LPR报价有望下调20-25BP,进而带动房贷利率中枢进一步下移。

第二,调降住房交易税费。政治局会议要求“要加大财政货币政策逆周期调节力度,抓紧完善土地、财税、金融等政策”。本轮减免契税、增值税、个税等各类涉房交易税费,促进住房消费,个人购买唯一住房免征契税,家庭购买第二套或大面积改善性住房,适当减征契税,再比如缩短住房交易增值税、个人所得税征免年限。

除了增量支持外,推动落实存量贷款降息、保障性住房再贷款、融资白名单等现有支持性政策也是重要的施政目标。比如存量贷款降息的操作细则还有待落实和明确,怎么降、降多少、后续支持跨行转按揭等,以期尽快减轻居民财务负担,并缓解提前还贷潮。

03 包括一线城市在内6城限购调整和取消,优化存量和提高质量的地方新规将加快出台

我们认为,广州是一线城市中最有可能率先全面放开限购的城市,其次是深圳,京沪全面放开限购可能性不大。此外,一线城市限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整,比如北京在近期宣布将适时取消普通住宅和非普通住宅的区分标准,此举将进一步减轻住房交易税费负担。

二三线城市需求端政策主要从信贷政策、以旧换新政策、购房补贴政策等激励性层面发力,比如将二套房首付比例尽快调整至全国规定的15%下限,放宽限贷套数认定规则,再比如加码购房补贴,加大房票安置奖补力度等。

供给端政策方面,一是推进高品质住宅建设,优化计容规则提高得房率,适度调降高品质项目预售资金监管留存比例,鼓励优质优价,不再实施新房价格指导。二是推进现房销售试点,比如开展优质商品住宅地块现房销售,延迟现售项目城市基础设施建设配套费等规费,提高现房销售项目开发贷额度、延长开发贷期限、降低开发贷利率等。

本文作者:杨科伟、李诗昀,文章来源:克而瑞地产研究,原文标题:《快评|政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳》

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