上海楼市新政“十一”调查：刚需盘成交增多，二手房量价上升

“昨晚11点还有客户过来签单。” “政策发布当晚两小时公司冲了500万元（二手房销售佣金）业绩。”

上海新政发布后，楼市呈现出火热态势。

多个楼盘认购率创新高，其中，大华星樾认购率超200%，保利西郊和煦认购率达85%，中环金茂府三期认购率达92%。上海近郊与远郊区新房销售去化增量也很明显，华润·印江润府在国庆假期3天内来访345组，热销46套，销售金额高达2.61亿元；中国铁建·煕语、象屿·江湾悦府等远郊楼盘也迎来了热销潮，看房人数明显增加，成交量较新政前显著提升。

与此同时，二手房市场也迎来了新政后的热潮。多名房地产中介机构人员表示，新政发布后，二手房成交量明显上升，部分房东甚至上调了房价。尽管实际成交价并未明显上涨，但市场看升情绪较高，成交量的大幅增加为楼市注入了新的活力。

9月29日晚间，上海发布楼市新政，调整住房限购政策、优化住房信贷政策、调整住房税收政策，共七条政策利好楼市。其中，非本市户籍居民家庭及单身人士购买外环外住房仅需缴纳社保1年以上即可，首套住房首付比例降至15%，二套首付比例降至25%，对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。新政自2024年10月1日起执行。

同策研究院研究总监宋红卫表示，购房政策调整对上海是一个重大利好。政策调整之后，对整个上海楼市的支撑力度较大，成交量带动价格企稳，楼市实现止跌，预计新政对楼市热度将持续两个月左右。

刚需盘成交量加大

国庆期间，正在认购的楼盘中，大华星樾143套房源，认购率超300组＋，认购率超200%；保利西郊和煦129套房源，认购人数超110组，认购率85%；中环金茂府三期165套房源，认购人数超150组，认购率92%。

相较市区新房认购率的高热，上海近郊与远郊区新房销售去化增量也相对明显。

“3天来访345组，热销46套，销售金额2.61亿元。”10月4日，位于上海江川路的华润·印江润府打出大幅项目热销海报，现场销售经理表示，项目自首开以来，国庆假期3天成交金额、成交面积均创新高。

市场热销项目并非个案。

距离华润·印江首府约几公里处，上海闵行与奉贤板块交界处的中国铁建·煕语售楼处，同样汇聚不少前来看房的人群。项目销售经理刘清表示，9月30日晚上11点还有客户来下定，一是政策利好，二是国庆期间楼盘有折扣优惠，客户赶在假期出行前下定。

刘清还介绍，该楼盘地处上海奉贤老城区，主力户型81~141平方米，国庆假期3天，平均每天成交十几套，成交量较之前明显增加，之后可能会收回现有折扣优惠。

距离上海中心城区约40公里的象屿·江湾悦府，国庆期间看房的人也明显增多，该项目对外宣传语显示“城芯精工美宅，首付46万元起”，主推户型76~95平方米高层住宅。案场销售经理介绍，国庆期间下定赠送车位券，实际付款中客户首付充足的会多交首付款，首付不充足的客户会按照最低首付标准购买。

在成交量方面，截至10月4日，象屿·江湾悦府上述销售经理表示，国庆假期3天卖了十几套，有部分客户是最新政策出来后有购房资格的人群。

此外，多个远郊楼盘均表示每天均有几套至10套成交，成交量较新政前明显提升。

上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，新政后老百姓对楼市的关注度提高，释放了部分新的购房群体，政策对上海楼市持续向好发展起到巩固作用，加速了此前处于谈判中客户落定的步伐，“十一黄金周”上海楼市成交量与成交价有望止跌企稳。

二手房已有房东涨价

二手房市场反应更快。

“您收藏的上海春城（南区）小区房源原挂牌价569万元，现挂牌价580万元，涨幅2%；您收藏的星城小区房源原挂牌价399万元，现挂牌价408万元，涨幅2%；您收藏的绿水家园小区房源原挂牌价799万元，现挂牌价828万元，涨幅4%。”上海购房新政出来次日，一名购房者称接连收到了几条在谈房源的涨价信息，当天跟房东一番洽谈后就赶紧下定了。

受访者提供

除部分房源上调价格，多名房地产中介销售人员表示成交量也在上升。

9月29日，新政发布当晚，上海闵行区春申板块一名房地产中介人员说，新政一出大家都返回公司加班了，把此前联系的客户联系了一遍，当晚公司就冲了500万元（佣金）业绩。

“10月1日，新政执行第一天，我自己签了4单。” 上海松江九亭板块一房地产中介机构人士也表示，带看量与成交量明显增加，成交客户主要为刚需与置换客群。

“昨天我们签了5单，今天谈了3个单子。”上海太屋房地产闵行春申板块一店长表示，有客户本来在外地出差，回来就要求房东过来谈，当晚就下定了。

多名房地产中介人士表示，新政后上海市场热度较之前明显增加，成交量回升。公开数据显示，10月1日上海二手房成交617套，而新政前二手房日成交量约400~500套。

而在实际成交单价方面，上海中原地产一门店店长则表示，这几天成交量很大，市场看升情绪较高，但实际成交价并没有上升。

在购房客群上，德信地产杨涛表示，政策主要对非户籍人群购房资格松绑，当下成交较大的主力在五大新城和郊区，郊区总价在200万~300万元价格段的购房群体增加，有部分业主需要将远郊房子卖掉才能到市区或近郊区购买，单价7万元/平方米以上的房源成交量增加可能会延迟1个月左右。

此外，新政对豪宅购买群体的影响则远不如刚需购房群体。长期在上海浦东新区从事豪宅销售的任龙表示，购房新政出来后一直在忙，看房的人明显增多，带看量上升，但豪宅暂时没有成交，主要在于豪宅成交有一定谈判周期，购买豪宅的客户基本都有几套房，一次性付款的居多。

卢文曦则表示，目前市场热度会持续一段时间，今年第四季度市场有望走出翘尾行情，市场信心与回升概率加大。