10月楼市数据出炉。
依深圳中原研究中心统计，10月深圳全市一手住宅网签4153套，环比上升146.3%，创35个月新高，也是自2021年12月之后首次突破4000套，10月全深圳新房住宅认购量达到13366套。
10月深圳全市二手住宅过户6118套，环比上升91.7%，是2021年3月以来首次突破5000套！深房中协数据显示，10月二手房录得量8269套，创45个月新高，为2021年2月之后首次突破6000套。
做一个历史对比。
1）二手房回归历史均值。
10月二手房6118套的过户，创下了2021年3月以来43个月的单月最高记录——2021.2深圳出台了2.08住房指导价政策，导致3月出现了抢闸过户潮，当月过户量6789套。
如果和2008年次贷危机以来深圳二手房13个年度的月均成交对比，那么，10月单月深圳二手房的过户记录超过了其中的5个年份的月均均值——2008年（月均3546套）、2011年（月均5055套）、2012年（月均4767套）、2014年（月均4771套）、2017年（月均5298套）。2004-2023年的20年里，深圳二手房累计成交量平摊月均大约是6208套，10月的成交量恰好也在这个水平附近。
可以说，叠加政策的大力支持与市场本身的触底蓄能，深圳10月的二手房市场取得了好成绩，开始回到了历史上的正常状态，不冷了，但也远远没有过热。
2）新房回归历史均值。
再看新房。
新房成交量市场有两个数据，一个是认购量，一个是网签量，如实讲要做同口径比较。之前市场用10月认购量超过万套和历史上的万套（网签）记录月份做对比（我也用了），是错的，认购量＞网签量。
10月深圳新房成交量突破了4000套，是2021年11月以来近3年的新高——2021年11月成交量5644套。
同样回溯到历史平均成交，深圳单月过4000套是不错的量。在2007年以来的历史上按年度平均计算，只有2009年（月均5840套）、2015年（月均5538套）、2021年（月均4368套）这三个年份超过了。2005-2023年的19年历史里，深圳新房月均成交量是3900多套，本年10月的成交量也恰好在这个水平附近。
答案和二手一样，深圳10月的新房市场也是回到了历史上的正常状态，就是我在先前的文中说的，10月的成交是很火，但远远谈不上什么“疯狂”，政策层不需要担忧房价重新大涨。
认购量的确很庞大，超过13000套，但如上所言，不能和历史上的网签量做简单比较。这个数字预示了11月的成交会继续“好下去”，考虑到一部分认购量已经录入网签，预计11月的新房网签量大概率会比10月继续增长。
3）今年成交量有望首次全面反超。
我一般使用新房和二手房的叠加，能够反映出整个市场的需求规模变化。
历史上，2007-2023年，深圳新房+二手房的月均成交量是9800多套，就是大约1万套左右。10月，这两者的加总是10271套。基本都一致，稍好一点。
从今年前10个月的情况看，深圳累计成交量是：新房23127套，二手房39080套。和2023年全年相比——新房成交31621套，二手房成交32768套，2024年前10月深圳的二手房成交量已经超过去年全年（实际上在9月就已经超过），并且超出了19.3%，而新房还有所不如，依然只相当于去年低量水平的73%。
以目前看，2024年深圳二手房成交量大概率能够超过5万套，超过2021-2023年以及2008年已经板上钉钉！——2021年、2008年深圳二手房成交量分别为40699套、42551套）。而新房则大概率超过3万套，超过2023年应该是可以的。
如此，今年深圳房地产新房、二手房成交量将实现2021年以来连跌3年的首次全面反超。自2021年以来，深圳房地产成交属于历史极低范畴，严重偏离正常值以下50%，2022年的二手房成交更是下探到2.2万套的地量水平。
所谓量在价先，成交量的持续稳定放大，会非常有助于房地产价格的止跌回稳。这也是我10月8日在《本轮房地产市场反弹将更有持续性》文中判断，这一轮反弹会持续性强，以及不排除价格出现反弹的理据。
整体上看，我认为对深圳的房地产的客观描述应该是：开始回归正常化，并不过热。所谓正常化，就是一个理性市场，不冷但也不过热，好盘会卖得贼好，但差盘会卖得一般。这是个极好的信号，没有比这更好的了（尤其对刚需而言）。
4）理解买卖双方的心态。
理解买卖双方的心态与操作，对于我们判断市场的可持续性将非常重要。观察一线，我认为大家相对还是比较理性的。
从买家的心态来看，除了占比较低的外地客心态不太好捉摸之外，主流本地客的心态，我倾向于认为是：长期积压的购房需求的释放。他们能够入市，有赖于以下三个方向的变化。
第一是政策的方向性变化。并非是简单的房地产政策的调整，房地产政策调整实质上不起太大作用。本轮政策的关键，是向人们释放出整个经济政策的全方位逆转（也许是阶段性，也许不是），这一点我在9.26《久旱逢甘霖，全方位大逆转！》的文中讲到了。政策重新回归以经济建设为中心，开始对过往几年的政策纠偏反正，这令人们关于未来的预期得以稳定，也令市场燃起重大信心，尤其是先前一直持币待购的刚需会有入市的勇气。再有房地产的政策不断放宽，首付与利率的持续下调，给了实际上的丰富选择。
第二是市场本身的筑底蓄能。自2021年以来，深圳房地产惨到不能描述，3年的累计成交赶不上过去1年。这一方面在显示调整具有巨大破坏性的同时，也在说明的确有越来越多的刚需都被积压了。随着价格的下探以及政策的逆转，市场本身是有反弹修复的动能的。时机窗口到来，这个规模的释放在短时间内，可以是很巨大的。至于外地客，那些并不是市场的高音。
第三，价格到了可支付水平。从高点到现在，深圳普跌3-4成，腰斩、法拍房比比皆是。从我与前线操盘手和后台粉丝的交流来看，刚需们在这个时候这个价格选择入市，大多数不见得是为了投资/投机，或者说，他们入市不一定是觉得：现在买房子，未来可以涨多少钱。更多应该是：我需要一套房子，这个价格到了我能支付的水平，未来价格能再跌估计也就这样（跌不了多少）了。再继续等待下去，可以拖到无限远，又不知道是多久。这样的心态，促使他们最终决定出手。
本文来源：朱罗纪，原文标题：《深圳10月楼市成交爆上43个月新高！》，华尔街见闻有所删减
