作者 | 周智宇
2024年的最后一天，上海的土拍市场杀入了一位“新入局者”。
12月31日，上海今年第 8 批次土拍第二日竞拍落幕。在保利置业、象屿和天安联合体等上海土拍的老玩家面前，贝壳集团旗下贝好家成功摘走了当天唯一一块出让宅地。最终成交价6.97亿元，溢价率13.9%，折合楼面价22781元/平方米。
这是贝好家首次在一线城市成功拿地。在如今头部国企也谨慎拿地的土拍市场里，贝好家此次出手吸引了行业的关注。
华尔街见闻了解到，奉贤项目容积率2.0，初步定位刚需、刚改属性，将全程由贝好家自主操盘。
从区位看，奉贤项目坐落于奉贤新城的核心区域，配套设施成熟。临近该项目的龙湖观萃虽然定位刚需，却三开三罄。
接近项目的人士表示，奉贤项目整体体量不算大，不过区位上比较成熟，贝好家希望通过自主操盘这个项目，打造一个范本，让外界能够更加清晰地理解贝好家的C2M（Customer to Manufacturer，从消费者到制造者）理念。
贝好家首席执行官徐万刚表示，希望通过该项目的成功操盘，进一步验证C2M产品解决方案在不同城市、面向不同人群需求的落地能力，持续增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。
所谓“1+2业务模式”，其中的“1”，是以C2M为理念，挖掘用户需求，形成精准的产品定位、产品设计方案；“2”则是贝壳能够提供的资金支持服务，以及线上线下一体化的营销服务。
为了进一步落地C2M理念，2024 年底，贝好家还启动建设“共筑好家”线上社区。用户可登录贝壳APP进入“共筑好家”页面，对奉贤项目同步上线的两套产品设计方案进行浏览、评价。
接下来，贝好家“共筑好家”线上社区也将面向全行业和公众开放，并覆盖更多城市、更多地块。相关地块将在“共筑好家”上线由第三方设计院提供的不同产品设计方案，让用户能够直接参与设计方案评价和共建。
在奉贤项目之前，贝好家今年9月曾在成都摘得金三 H12 地块，并宣布自主操盘。不过贝壳方面强调，通过项目操盘，贝壳是希望验证其C2M 产品解决方案的落地能力，并希望输出该能力给开发商、业主方、代建方等行业伙伴，打造数据驱动型住宅开发服务平台，以C2M构建房地产开发新模式。
言外之意，是贝壳并不是要做房地产开发商，或通过大比例出资等赚取投资收益。而是要重塑传统的开发流程，围绕用户需求，形成开发、设计的能力，以及资金服务、营销服务能力。
目前贝好家“1+2模式”已在西安、北京、杭州等城市落地。其中北京长安华曦府项目开盘首推所有房源便售罄，销售额达 16 亿元。
广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉认为，2024年是开发商内卷最严重的一年，多数开发商面临卖房难的局面，作为掌握终端需求微观大数据、了解需求特征和变化的贝壳，这也恰恰是其推进转型的最佳机会。
2023年，贝壳正式宣布战略布局调整为“一体三翼”，贝好家便是贝壳旗下的住宅开发服务平台。贝壳希望，能够借助贝好家这个平台，以产业资本介入和互联网思维融合，推动房地产行业快速转型。
在奉贤项目后，贝壳也希望在多个城市进行一系列的尝试，让更多的开发商、业主方、代建方等都采用贝好家“1+2模式”。
华尔街见闻了解到，在2025年，贝好家会重点在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、武汉等十余个城市开展业务。
这意味着，明年土拍市场上，我们会更加频繁地看到贝壳的身影。能否通过这一系列的尝试，摸索到房地产市场发展的更多可能性，贝壳需要持续打造出令人信服的样本。
