作者 | 周智宇
编辑 | 张晓玲
新年伊始，碧桂园董事会主席杨惠妍动作不断。
给出境外债重组方案不久，1月14日晚间，碧桂园又交出了2023年全年及2024年中报。两份财报补齐，让碧桂园港股离复牌更进一步。
作为曾经的“宇宙第一房企”，行业周期的波动带来的资产重新定价，让它在过去两年录得巨额亏损；两份财报又让外界看到，碧桂园在努力做好保交楼工作、三年累交付超170万套的同时，依旧有超700亿净资产，保障着自身经营能力。
接下来，发誓拼尽全力，扭转碧桂园当前困局的杨惠妍和碧桂园管理层们，也将带着碧桂园继续闯关，直到彻底上岸。
按照碧桂园给出的预期，其对在2025年上半年与境外债权人就债务重组达成一致有信心。在债权人和控股股东家族的支持下，碧桂园的资产负债表会逐步修复。在此之后，它也要寻找自身在行业下半场当中的全新定位，找到新活法。
碧桂园接下来能否走通新路，会是个重要观察点，从中窥得这个行业能否重获新生，走向未来。
拐点
去年4月，因迟迟未刊发2023年财务业绩，碧桂园开始停牌。按照港交所相关规定，连续停牌达18个月，港交所有权取消公司的上市地位。
如今，不到9个月，碧桂园补发了2023年全年财报和2024年中报，让其有充裕的时间完成接下来复牌的相关流程。也侧面反映出杨惠妍希望碧桂园尽快回到正轨的决心。
1月14日晚间公布的两份财报，从财务层面，展现出碧桂园的风险已充分释放，接下来则是轻装上阵，恢复元气。
2023年年报显示，碧桂园归属股东净亏损为1784亿元。碧桂园方面解释，这主要是因为它计提了大额存货减值准备。其中，对在建物业及持作销售的已落成物业，以及部分应收款项存在无法回收的风险，计提金融资产及财务担保减值损失净额两项，合计减值金额就达1196亿元，占当期亏损额大头。
在市场的下行期里，受市场价格波动影响，资产价格不断缩水，房企都进行了一定的存货减值。这是基于会计的谨慎性原则所作的一种稳健处理，以准确反映存货的真实市场价值。
过去三年里，包括万科、融创等房企也都作出过大额减值的动作。而对于存货大量在三、四线及以下城市的碧桂园来说，存货价值缩水也不可避免。
积极的信号是，大额存货减值的影响已在2024年逐渐减少。2024年上半年，碧桂园存货减值计提大幅减少为27亿。这基本可以判断，碧桂园已将存货减值大部分出清。
也有投资者表示，碧桂园大额减值为接下来困境反转做好准备，长期来看利于股东。
的确，由于存货的公允价值会随市场情况波动，房地产的会计周期和利润结算周期之间也存在一定时间差，随着外部环境逐渐回暖，这部分减值未来也可能转回。
随着大额存货减值的减少，碧桂园的亏损额也在2024年收窄。2024年上半年，碧桂园归母净利润为亏损128.42亿人民币，较2023年同期大幅收窄。碧桂园方面透露，预计2024年全年亏损会同比大幅收窄。
颇为不易的是，碧桂园在过去三年还努力完成了保交付的工作。过去三年累计交付约170万套房屋，交付量在中指院等机构的第三方榜单中一直位列第一。
接下来，碧桂园仍有20万套房屋交付任务。碧桂园方面也表示，会依托当前各项利好政策，积极争取政府支持，努力盘活各类大宗资产及沉淀资金，竭尽全力获取一切资源支持交付工作的开展。
随着交付高峰期过去，碧桂园接下来“保交楼”的任务和压力随之降低。它也能够在顺利完成短期保交付的任务后，朝着中期“保主体”的目标继续前行。
破局
这轮地产调整周期，已然持续了四年。期间，有如吴亚军、凌克、陈启宗等地产大佬隐退，也有人深陷囹圄，但也有像杨惠妍这样，从父辈手里接过公司、仍奋战在一线的“地产二代”。
杨惠妍在接班时曾强调，她一直把自己定位成职业经理人。现实则是，“地产二代”的光环不再，摆在她面前的是一道道难题。尤其是她所掌舵的是艘总资产超万亿的巨轮（截至2024年6月底为1.08万亿），承受的压力、前行的难度都远高于其他房企。
如何守住父辈创下的基业？如何在资源有限的情况下，完成保交付任务？保交付后如何修复碧桂园的信用，带着碧桂园走向房地产行业的下半场？这都考验着杨惠妍和一众碧桂园管理层的智慧。
他们做出了不少努力。从2022年以来，碧桂园通过折价处置公车、大宗资产、难去化商业类沉淀资产等动作，回笼资金超600亿。去年底，碧桂园还将手头持有的长鑫科技约1.56%股本出售，换来约20亿元，主要用于保交楼等项目建设开支。
杨惠妍家族也一直通过各种方式给予支持。
2021年至今，杨惠妍家族作为控股股东累计向公司提供折合约96亿港元的无息无抵押借款等现金支持；此外，还以自持的其他资产，为碧桂园在银行间市场交易商协会发行的15亿中期票据提供了担保。
但在销售还未明显回暖、房企融资渠道受阻的情况下，碧桂园还需要获得债权人的谅解与支持，才能走出当前困境。
从最新披露的财报也可以看到，截止2024年中，碧桂园经营活动产生的现金流为-1.85亿元，融资活动产生的现金净额为-26.70亿元，靠着持续售出手头资产、股权，才让让投资活动产生的现金净额保持了正值，为24.32亿元。这种持续失血的状况不是长久之计。
优化碧桂园的资产负债表，是它走出困境的关键一步。碧桂园也在1月9日，对境外债重组提出一揽子方案，目标是减少债务最多116亿美元、到期时间延长至最多11.5年，以及将平均借贷成本从重组前的6%降至重组后每年2%。
知情人士称，碧桂园已经收到不少债权人的表态，表示愿意长期支持公司度过当前的难关，同时期望公司能够尽快完成重组。碧桂园方面也表示，已与七家知名银行组成的协调委员会达成共识，该委员会持有贷款占未偿本金约48%。
待债务展期成功，碧桂园也能够进一步轻装上阵，从债务的泥潭中脱身而出，将主要精力放在日常经营上。正如一名专事债务重组的外资机构主管对华尔街见闻所言，在可控的时间里与债权人达成一致非常重要，企业才能够在重组完成后，健康上路。
这也会为碧桂园经营状况的根本改善奠定基础，碧桂园也能够为其他出险房企走出困境，提供一个可借鉴的范式。
杨惠妍也坚信，在碧桂园全体员工的共同努力下，一定能够完成“非常之功”。
更长远的来说，房地产仍然是一个规模庞大的市场，接下来碧桂园也应寻找新的机会并找到自身位置。地产开发业务之外，碧桂园也持续探索建筑科技和代管代建两项新业务，并在过去两年里实现了独立市场化运作。届时，碧桂园也将不只是一个开发商，而是一个建筑科技公司。
那个蒙眼狂奔的房地产黄金时代终是回不去了。接下来任何房企、行业里的人，也都会以全新的姿态出现世人面前。前提是，活下去。杨惠妍和碧桂园仍需要继续全力以赴。
