5月13日，信阳市住房和城乡建设局发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》文件，提出全面推行现房销售。其中提到按照“新老有别”的原则，严控预售许可条件，主要内容包括：
1）已取得施工许可证的项目：预售条件不变，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上或工程进度达到设计形象进度的二分之一以上时可申报商品房预售许可；
2）文件印发后新取得施工许可证的项目：达到主体封顶可申报预售许可；
3）文件印发后新出让土地开发的商品房：一律实行现房销售。
现房制度为何最先出现在信阳？
房地产新制度的出台从历史规律上，多是以试点形式开展，再进行大范围铺开，试点城市的选择和表现则具备代表性，那么现房制度为何最先出现在信阳，我们从新房销售、土地市场及财政收入等角度进行分析：
1）新房销售：信阳新房销售规模在2021年达到顶峰，成交面积达1097万平，此后逐年下降，2024年新房成交建面218万方，较2021年高点跌幅达80%。根据Wind数据，2021年信阳房地产市场顶峰时期期房销售额占总比为66%。根据信阳统计局公布新开工增速，我们用新开工推算2024年可售期房面积，并假设当年新开工转化为当期销售，2024年信阳期房销售面积约130万平，较22年跌幅82%。
2）土地市场：根据信阳市统计局数据，2022年信阳市购置土地面积15.28万平方米，同比下降75.8%，若以此估算则2022年土地收入占政府基金收入比降至较低水平。根据中指研究院统计，2025年1-4月信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，成交建筑面积15.7万平。信阳市土地市场仍然保持较为低迷的状态，我们认为其土地财政（市场化土拍）依赖度在2022年持续维持低位。
3）新开工：自2022年信阳市新开工面积持续走低，2022年信阳市新开工面积734万方，同比下降29.7%。2024年信阳新开工面积下降40.5%。由于2022年信阳市土地购置面积15万方，同比下滑七成左右，2023年新开工面积降幅应贴近2022年土地购置面积降幅，假设2023年新开工面积降幅与2022年土地购置面积降幅相近，则2024年新开工面积约130万方，较2021年超跌87%。
4）待售面积：2021年信阳市现房待售面积为296.7万平，2022年现房库存同比下降8.6%，2024年同比下降12.2%，由于数据的有限性，考虑到基本面情况相近，我们简单假设2023年同比降幅与2024年相同，则截至24年末，信阳市待售面积为208.9万平，其中住宅待售面积根据相关数据统计约为146万方（2024年3月末），去化周期20个月。
5）人口：2024年信阳市常住人口为605万人，同比下降1.9%，较2018年减少43万人，连续5年常住人口下降。
结合以上信息可以看出，信阳期房销售面积大概在130万方，而2024年截止三月底商品住宅可售面积146万平，去化周期约为20个月。无论从短期信阳当地房地产市场新开工面积下滑，库存去化周期较长的情况来看；还是从长期人口增速的问题来看，我们认为信阳房地产市场即便没有现房政策推出，未来也会进入现房销售的市场，消化库存的需要大于新增供给的需要。此外，信阳土地和新开工缩量到对地方财政的影响已经降低，这意味着当前信阳市推出现房制度对当地房地产市场的“冲击”影响有限。与此同时，我们认为现房制度的推出有助于提振当地购房者信心，进而有助于推动库存消化。
信阳市推出现房销售或是基本面触底的信号
综上所述，我们认为三线城市信阳推出现房销售制度说明当地房地产市场基本面已经触底出清，是基本面触底的信号。相较于仍有人口净流入的核心城市，我们认为现房制度推动不会一刀切。三四线城市现房制度的推动不仅对聚焦核心城市的头部房企没有影响，还有利于基本面已经触底的城市逐步恢复基本面。
本文作者：杨凡、吴贵伦，来源：浙商证券，原文标题：《现房制度为什么率先出现在信阳？》
