外资行评大陆地产新政：二十八年来最大住房改革，现房销售时代悄然开启

多家海外投行表示，上周五发布的房地产政策组合拳，是1994年确立商品房预售制度、1999年确立30年最长贷款期限以来，规模最大、范围最广的住房体制改革，标志着延续逾二十年的高杠杆、高周转开发模式正式进入终结倒计时。

此次改革由住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局、中国人民银行及中国证监会五部门协同推进，覆盖拿地、融资、建设、销售及抵押贷款全链条。核心举措包括：将新项目销售模式逐步引导至现房销售，同时将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，并要求按揭款项须在项目竣工备案后方可发放。

高盛、德意志银行和巴克莱的研究报告均指出，改革长期有助于构建更健康、更可持续的房地产市场，并推动行业整合。对购房者而言，40年房贷期限有助于降低月供负担，同时现房销售及更严格的预售资金监管机制将有助于修复购房信心。

据巴克莱的研究报告，此次改革的核心逻辑在于风险再分配——将此前由购房者实际承担的开发及交付风险，转移至开发商、银行及资本市场。

国内预售制度源自1994年对香港模式的借鉴。在该体系下，开发商可在项目建设初期即启动销售，并以购房者的首付款和按揭款充抵建设资金，购房者实际充当了低成本融资来源。据巴克莱数据，2025年购房定金、预收款及个人按揭贷款合计占房地产开发资金来源的66%，是开发商流动性的核心支柱。

新政对这一资金链条进行了全面重构。在拿地环节，银行被明确禁止为土地出让金及相关税费提供融资，开发商须以自有资金完成土地购置；在预售环节，项目须达到更高的建设进度门槛（主体结构封顶）方可启动，且按揭款须在竣工备案后方可拨付，大幅延后了开发商的回款时点。

与此同时，政策亦配套推出支撑性措施以填补融资缺口：开发贷款期限从现行3年最长延伸至7年（预售项目上限为5年，现房项目上限为7年），且可推迟至竣工后偿还本金；此外，通过"主办银行制度"对项目资金实施闭环管理；资本市场端则拓宽股权融资、并购融资、债券、REITs、ABS及私募基金等渠道。

三份政策文件均明确将现房销售作为未来主要方向，但并未全面禁止预售，而是采取差异化、分阶段的推进路径。

根据政策表述，对于新出让住宅用地及尚未取得建设工程规划许可证的项目，应"优先选择现房销售"；对于已取得规划许可证的在建项目，则"鼓励实行现房销售"；现有已取得许可证的项目，可基本延续原有规则运营。巴克莱指出，这一表述以方向性引导为主，具体"优先"或"鼓励"在实践中如何落地，仍有待地方细则明确。

高盛研究报告同样强调了政策的弹性空间：各城市的具体实施时间表和覆盖范围由地方政府自行决定，并非"一刀切"。报告表示，自2022年以来，全国已有30个省市开展了预售转现房销售的试点，市场数据显示对房价和销量未产生明显冲击，这在一定程度上降低了此次改革的实施阻力。

高盛预计，受新政影响，新增项目供应量将进一步收缩，供需再平衡的进程有望因此加速。

40年按揭期限是此次政策中对购房需求最直接的支撑措施。

德意志银行测算显示，一笔200万元、利率3.5%的等额本息按揭贷款，期限从30年延至40年后，月供将从约8980元降至约7750元，每月节省约1230元，降幅约14%

在购房安全保障方面，政策要求预售资金须进入主办银行的监管账户，全程受控直至竣工验收；若开发商未能按时交付，购房者有权解除合同并追回定金；同时推动"交房即办证"，在交付时同步完成不动产登记。德意志银行认为，上述组合措施将"显著降低购房者为延迟或烂尾项目承担债务的风险"。

政策还引入了销售定金制度，允许开发商与购房者签订认购合同并收取小额定金以锁定房源和价格，有助于缓解现房销售模式下开发商最担忧的房价不确定性问题。高盛判断，若定金比例达到合同金额的10%或以上，已足以令购房者维持购房意愿。

多家机构一致认为，新政将加速行业分化，资金实力雄厚的国有企业和优质民营开发商有望从中受益。

巴克莱对10家主要内房企的情景分析显示，在预售资金缺口以50%债务、50%股权填补的基准情景下，平均净负债率将上升约5个百分点至70%，总杠杆率上升约25%；若缺口全部由债务融资填补，净负债率将平均飙升约41个百分点至111%，总杠杆率上升约49%。

对于银行而言，各机构表示，主办银行制度和较长开发贷款期限拓展了贷款业务增长空间，随之而来的是更长的贷款久期以及对项目建设和交付的直接敞口。