美国房贷利率触及逾一年半高位，美国居民购房负担能力危机深化，选举季政治压力随之升温。
本周四，据房地美数据，美国30年期固定抵押贷款利率于升至7.03%，为2025年1月以来首次触及该水平。
7%的利率关口正在买家、卖家与开发商之间引发连锁反应。结合今夏公布的疲软成屋销售数据与住宅开工数据，经济学家警告，已陷入四年销售停滞的美国楼市复苏前景愈发黯淡。
Realtor.com高级经济学家Anthony Smith表示：
对于买卖双方而言，逾一年半以来的最高抵押贷款利率，正落在一个本已处于放缓周期的市场上。7%的水平与其说是数学意义上的，不如说更多是心理层面的冲击，而且它恰好在这个本该由买方主导议价的季节节点出现。
利率突破心理关口，楼市承压加剧
7%并不具有特定的经济学临界意义，但其心理效应不容小觑。
在2022年之前，抵押贷款利率自2001年以来从未触及7%，此后逾二十年间，美国人已习惯于3%至4%的利率水平。疫情期间，部分买家甚至以低于3%的利率完成置业。
2022年利率骤然飙升后，楼市陷入停滞，大量买家选择观望，期待利率回落至历史低位。然而四年过去，利率始终居高不下。
今年2月，抵押贷款利率一度跌破6%，为2022年以来首次，由此点燃购房热情，市场普遍预期楼市将借春季旺季实现回暖。
然而，伊朗冲突爆发后，油价上涨与全球贸易扰动推高利率，令原本期待已久的春季旺季就此落空。
此后，随着利率持续攀升，成屋销售持续下滑。经济学家表示，部分迫于生活变动而不得不出手的买家。例如换工作或迎来新生儿，确实推动了市场部分改善，但整体而言，楼市依然在等待一场迟迟未至的复苏。
Homes.com首席住宅经济学家Brad Case指出，在通胀与经济不确定性持续高企的背景下，利率短期内大幅下行的可能性有限，越来越多的买家和卖家正在被迫接受这一现实。
与此同时，15年期固定抵押贷款利率本周四亦升至6.42%，为2024年5月以来最高水平。
卖家锁定效应或重新抬头
过去数年，大量房主因不愿放弃低利率房贷而拒绝出售，导致楼市库存持续匮乏。
随着部分卖家意识到利率短期难以回落，这一"锁定效应"一度有所松动。8月，美国存量成屋可售套数升至162万套，为2019年以来最高水平。
然而，7%利率关口的突破可能令这一进展功亏一篑。卖家不仅仍不愿以3%的低息房贷换取7%的新贷款，更深知在买家购买力受限的市场环境下，可能不得不压低挂牌价才能吸引买盘。
经济学家预计，更多房主将倾向于留守原处，转而对现有住宅进行翻新改造，而非选择出售置换。
开发商利润空间进一步受压
高利率环境对住宅开发商同样构成多重打击。在建材与劳动力成本持续上涨、利润率已受侵蚀的背景下，开发商为刺激销售普遍采取利率补贴策略。
抵押贷款利率的进一步走高，将使上述激励措施的成本更为高昂，直接拖累开发商盈利，并压制其扩大产能的意愿。
住房负担能力是特朗普政府的核心政策议题之一。白宫已指示政府支持的房贷巨头房地美与房利美购买抵押贷款支持证券以压低借贷成本，并推行限制投资者收购独栋住宅的相关措施。
然而，据英国《金融时报》基于Zillow数据的测算，自特朗普就任以来，全美房价累计上涨0.5%，月租金涨幅则达4.8%。
在11月中期选举临近、共和党竭力维持对参众两院掌控的关键时刻，住房成本高企的现实正持续考验选民情绪。
