现房销售新政出台后，全国首宗在出让文件中明确依据新政要求、并顺利成交的现房试点涉宅地块，落地浙江丽水青田县。
9月23日，青田西娜置业有限公司以底价3.78亿元摘得青田县瓯南区块0104-03-02宅地，成交楼面价仅1992元/平方米，该地块明确要求现房销售。由此，西娜置业成为新政后浙江省首个拿下现房试点地的民营房企。
值得注意的是，该地块并非纯商品住宅用地，其中安置房占了半壁江山，相当于自带“保底基本盘”，这在一定程度上降低了房企销售去化压力。
紧随其后，9月24日，厦门迎来新政后首场土拍，2宗涉宅用地全部成交，共收金41.95亿元。其中位于湖里区后埔片区的2026P13地块实行现售，商品住房现售的工程形象进度标准为“完成项目竣工验收，办理房屋首次登记”。最终，该地块被建发旗下公司竞得，成交价35.61亿元，楼面价58148元/平方米，刷新了厦门涉宅用地单价纪录。
无论是青田还是厦门，两宗现房销售地块均为底价成交，且报名者寥寥，没有竞争溢价。
“35.61亿元的起拍总价、7.12亿元的竞买保证金，叠加全周期资金占用，对竞买人的自有资金规模和低成本融资能力仍有一定考验。”中指研究院高级分析师孟新增置评道，对房企而言，自有资金购地、竣工后方可销售、主办银行全程跟进，这套组合安排意味着投资逻辑需要相应调整。资金沉淀周期拉长，现金流回正时点后移，不同企业的资金成本差异和运营能力分化，或将进一步显现。
两位“尝鲜者”的拿地逻辑
从两宗地块的具体条件来看，两位“尝鲜者”的拿地逻辑和面临风险，有着很大不同。
天眼查显示，青田县现房销售地块的竞得者青田西娜置业，是一家今年5月份新成立的、以从事房地产业为主的企业，其第一大股东杭州盈和瑞尚投资有限公司为杭州小微企业，持股60%；第二大股东丽水正诚企业管理咨询有限公司，同样是一家小微企业，持股40%。
青田西娜置业属于本土资本搭起来的平台，不属于全国性品牌房企，此前也没有独立操盘商品房、公开拿地的记录。现房销售意味着开发商要扛更长周期的资金压力，为什么是这样一家“新面孔”抢到了这个标志性首单？
答案或许藏在地块本身。瓯南区块0104-03-02地块，总建筑面积18.975万平方米。出让条件写明，住宅安置面积不少于9.15万平方米，另有超1万平方米安置商业，配套400余个回购车位。安置住宅回购价1400元/平方米，安置商业用房回购价2000元/平方米。
重点来了：安置房不执行现房销售要求，只有市场化可售商品房，需要等到项目竣工验收、完成不动产首次登记之后，才能对外售卖。这也意味着，安置房仍可按照工程节点结算回购款，这部分回款是锁定的。有这笔稳定现金流托底，大幅缓解了现房模式最让人头疼的资金沉淀压力。再加上土地成本低，给开发商留出了一定的安全缓冲。
当地一位资深业内人士称，这家新成立公司，本土资本扎根青田县，熟悉当地情况，在征地、村集体协调方面，相比外来大房企沟通起来更顺畅；后续建设大概率会外包给本地总包单位。但风险同样不能忽视：安置回购款是按节点拨付，不是提前一次性到账；市场化可售房源的资金，则要一直压到竣工办证之后才能回笼。拉长的开发周期，会持续产生财务成本。而且地块容积率高达5.0，属于高密度大盘，从施工、质量管控，到综合验收、办理不动产首次登记，整个链条考验不小。对大品牌房企来说，这块地体量不小，但真正市场化商品房货量有限，吸引力不足，最终选择观望。
建发拿下的厦门湖里区现房销售地块，则是完全不一样的样本：岛内低密改善地块，没有大规模安置回购，考验的是纯市场化条件下房企的资金实力。
该地块位于湖里区后埔片区，出让面积约5.1万平方米，容积率仅1.2，规划建筑面积约6.12万平方米，是纯商品住宅用地。出让文件要求，土地出让金分两期支付，首期50%在成交后20日内付清，第二期50%可在24个月内付清且不计利息。这个付款条件对现房销售项目而言相当友好，一定程度上缓解了资金沉淀压力。但核心区纯商品住宅、超过5.8万元/平方米的楼面价，加上现房销售带来的回款周期拉长，意味着建发需要对该地块未来的市场承接力和产品溢价能力有足够信心。
两宗地块，一宗靠安置房锁定基本盘，一宗靠核心区位和宽松付款条件换取空间。不同的解题思路，折射出当前房企面对现房销售新政时，仍在各自寻找最适配的生存策略。
“一地一策”，并非一刀切
青田同日出让的另一宗现房地块，则延期了。
9月23日，青田原本计划出让两宗现房销售地块。除了西娜置业摘得的那宗，还有一宗瓯南区块0202-03地块，位于瓯南街道，容积率3.0，规划建筑面积78189平方米，起拍总价9000万元，起始楼面价仅1151元/平方米。该地块同样要求现房销售，且安置房及村级留用地回购房源占比超6成。
但在9月21日，青田县自然资源和规划局发布终止公告，宣布终止该地块出让。不过终止当天，地块又重新挂牌，拍卖时间定为10月22日，依旧要求实行现房销售。
同样的区位、同样的现房销售要求、同样有大量安置房托底，为什么一宗顺利成交，另一宗却要延期？官方未披露具体原因，但从结果倒推，问题大概率出在地块本身条件上。
0202-03地块起始楼面价1151元/平方米，比另一宗成交地块的1992元/平方米低了近一半，看似门槛更低，但容积率3.0意味着产品形态更偏向高层刚需，而青田作为县域市场，刚需去化能力本身有限。当现房销售把回款周期拉长到竣工之后，一块靠市场化销售为主的地块，在县域市场的风险就会被放大。延期一个月重新挂牌，或许是给潜在的竞买人更多时间算账，也或许是在等待更合适的出让时机。
同样，9月24日厦门挂牌的两宗涉宅用地，一宗位于岛内的核心区低密优质地块明确现房销售要求；而另一宗位于岛外的翔安刘五店普通地块则沿用封顶预售，“项目投入开发建设的资金达到该项工程建设总投资的25%以上，且单体建筑完成主体结构封顶”，最终被国贸联合市政开发拿下。
由此，也能看出地方推进试点的态度：“一地一策”，审慎推进，优先挑选有回购托底、风险相对可控的地块试水，而不是一刀切铺开。
泉州首幅现房销售地块，更是“一日游”便遭叫停。
9月9日，泉州市自然资源和规划局发布公告，计划于9月29日集中出让丰泽区4宗地块，其中丰2026-13号地块位于东海中央活力区，被明确要求实施项目公司制、主办银行制、现房销售制三项基础制度。然而仅一天之后，泉州便发布补充公告，宣布因“地块内可能存在权属争议”终止该地块拍卖出让活动。这反映出，在新政背景下，土地出让时对前期权属等方面的核查要求更为严谨。
从青田到厦门，现房试点地块接连成交，意味着现房销售正从政策层面加速走向落地。但试点只是开始，现房销售能否大范围推开，仍取决于房企的资金承受能力、融资环境以及市场去化情况。后续走向如何，值得持续观察。
本文来源：中国房地产报
