一线城市租金回报率 vs 房贷利率

方正证券：

从麟评居住大数据研究院的调查来看，2025 年重点 50 城租金回报率已升至2.08%。

万得数据里，一线城市租金回报率，北京 1.61%、上海 1.89%、深圳 1.76%，但全国三季度新增房贷平均利率尚有 3.06%。这种利差倒挂，让房子的内在价值和潜在收益低于资金成本，房价失去了底层支撑。

参考香港经验，当房贷利率低于租金回报率时，市场预期会显著企稳。该经验迁移运用到内地，更加凸显降息对房价企稳的效果。但是境内银行净息差目前较低，潜在的财政对房贷贴息，就是想在不损害银行净息差的背景下，达到类似降息的“稳房价“效果。