孙宏斌又出手了!125亿接手泛海核心地产项目 拿下上海绝版豪宅地块

作者: 叶桢
地产寒冬里,有人急于变卖资产,有人买地盖楼。融创中国今日公告称,旗下子公司125亿元收购泛海控股位于北京和上海的核心地产项目,其中位于黄浦江边上的董家渡地块,“囤地”17年后,资产增值空间惊人,堪称上海绝版豪宅地块。

融创中国今日发布公告称,其子公司与泛海控股子公司订立协议书,以应付代价人民币125.53亿元收购泛海建设控股有限公司100%股权,目标公司拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益。

据介绍,北京项目位于北京市朝阳区核心位置,在东四环东侧,在泛海国际一期北侧,紧邻朝阳公园;周边环绕CBD、燕莎、丽都、朝青四大商圈。总占地面积约为7.52万平方米,总建筑面积约为66.85万平方米。主要用作住宅、商业、写字楼及酒店的开发,截至本公告日期项目刚启动建设,尚未开售。

上海项目位于上海市黄浦区核心位置,所处南外滩板块;紧邻黄浦江、豫园;周边环绕外滩、人民广场、南京路、老码头、董家渡金融城。总占地面积约为12.03万平方米,总建筑面积约为62.80万平方米。主要用作住宅及商业的开发,截至本公告日期项目大部分尚未建设。

融创中国称,收购事项将有助于进一步增加本集团在北京和上海核心位置的优质土地储备和市场份额,并将进一步巩固本集团在一线城市的领先地位及品牌影响力。

泛海控股在另一份公告中表示,这笔交易可有效优化公司的产业结构和资产负债结构:

近年来,受房地产调控政策影响,公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢,公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。面对持续变化的内外部情况,公司需对公司的产业结构和资产负债结构进行更为深入持续的调整和优化。

泛海建设的核心资产为房地产开发建设项目。本次交易范围内的核心资产的总体情况如下: 

据泛海控股公告,上海项目 10#地块正在建设过程中,部分房屋已入市销售,上海董家渡 12#、14#地块拆迁工作正在推进中,北京泛海国际居住区 1# 地块项目正在建设过程中。

第一财经介绍,本次交易中的上海董家渡地块曾是泛海于2002年获得,曾被列入全国典型闲置土地行列。2002年5月,泛海借旧区改造以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域,共计约12万平方米,当时获得的是“毛地”,而非“净地”,因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。

其中,泛海已于2015年上半年初步完成10号地块拆迁任务,并于2015年11月21日推出上海泛海国际住区项目一期,其余的12、14号两幅地块的拆迁工作仍未完结。由于该项目地处黄浦江边,周边在售一手房均价以普遍超过每平方米10万元,堪称上海绝版豪宅地块,故而泛海“囤地”17年后,资产增值空间惊人。

交易细节

融创中国的间接全资附属公司融创房地产作为买方,与泛海控股子公司武汉中央商务区订立协议,受让泛海建设100%股权。

目标公司持有三家全资附属公司,分别为北京泛海东风置业有限公司、浙江泛海建设投资有限公司及上海御中投资管理有限公司。

泛海建设下属部分资产,不纳入本次交易范围,具体包括:(1) 泛海建设持有的浙江公司 100%股权、御中公司 100%股权以及对应资产;(2)东风公司所持的 2#、3#地块地上及地下全部资产。

收购事项的总代价约为人民币148.87亿元,其中股权代价约为人民币111.75亿元, 及债权代价约为人民币37.12亿元。 此外,武汉中央商务区及其关联方欠付目标公司及北京东风约人民币23.34亿元的债务,总代价与前述债务冲抵后的现金应付代价约为人民币125.53亿元。

融创中国称,将以本集团的内部资源支付这笔交易,分三笔完成很拨付。具体支付方式如下:

(i)于协议签署后7个工作日内,融创房地产须支付至应付代价的50%,即约人民币62.77亿元;

(ii)2月26日前完成目标公司股权交割的前提下,融创房地产须于2月28日前支付应付代价的30%,即约人民币37.66亿元。如未在2月26日前完成股权交割,则支付义务顺延;

(iii) 于协议书签署后的6个月内,融创房地产须支付应付代价剩余的20%,即约人民币25.10亿元。

行业冬天里,地产业务成了“烫手山芋”

在中国房地产的寒冬里,泛海系正试图将地产业务抽离出泛海控股上市公司主体。

去年1月,泛海控股向深交所申请停牌,拟通过实施重大资产重组,将境内外房地产业务整体剥离并置出上市公司,同时置入优质金融资产。

但这次置出房地产业务的尝试最终以失败告终,在停牌近三个月后,泛海控股以推进重组的“有关条件尚不成熟”为由,终止了这次重组并复牌。

2018年三季报显示,报告期内,泛海控股的总资产规模为2079亿元,其中流动资产为1401.04亿元,资产负债率为85.9%,近三年来,泛海控股的资产负债率一直维持在85%左右。

按照原先计划,泛海控股拟将上市公司的境内外房地产类相关资产置出给控股股东中国泛海及其下属关联方,同时将中国泛海及其下属关联方的金融资产置入上市公司。交易完成后,上市公司将不再经营房地产业务,同时受让控股股东及其关联方持有的优质金融资产,谋求进一步转型发展。

着急出手地产业务的不仅泛海控股一家。

王健林在万达集团2018年工作总结中表示,万达商业今年内要剥离所有房地产业务,一平方米房地产开发也不能有,成为彻底的商业管理运营企业

对于万达为什么要从房地产转型?王健林称,因为房地产行业有两个比较大的缺陷,一是房地产是强周期性行业,好几年差几年,在周期变化中很多企业死掉。二是房地产现金流不长远。房子不是快销品,即使比起汽车这样的耐用消费品,更新速度也慢得多。

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