最新LPR报价出炉，央行降息预期落地，一年期LPR和五年期LPR利率均迎来下调。
8月22日周一，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期LPR报价：1年期LPR为3.65%，上次为3.7%，下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，上次为4.45%，下调15个基点。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
市场普遍预期8月LPR将下调
在上周MLF利率下调后，市场对于本周LPR下调的预期大幅升温。
上周一，央行超预期将代表短期政策利率的7天期逆回购利率和代表中期政策利率的1年期MLF利率双双下调10个基点：当日央行进行了4000亿元的1年期MLF操作，操作利率由前次的2.85%下调了10bp至2.75%。当日7天期逆回购利率为2.0%，上次为2.1%。继今年1月后，短、中期政策利率年内第二次下降。
“8月LPR报价下调已没有悬念。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，8月MLF利率下调，意味着当月LPR报价的定价基础发生变化，叠加近期银行资金成本也在较快下行，8月，一年期、五年LPR利率也会下调，不排除5年期LPR报价下调幅度超过10个基点的可能性。
天风证券孙彬彬认为，2019年LPR机制改革以来，历次政策利率调降后，1年期LPR均会同幅调降。结合去年12月以来的操作观察，没有降准的情况下，预计1年期LPR会跟随政策利率调降10bp。对于5年期LPR，梳理2019年8月20日-2022年2月底之间的情况，5年期LPR共计比1年期LPR少调降了30个bp，比1年期MLF少调降20个bp。今年5月5年期LPR单独下调15bp，当前比1年MLF少降5BP。从这个角度，本次5年LPR可能调降15BP。
民生银行首席经济学家温彬表示，MLF利率调降之后，不排除本月1年和5年期LPR同步下调的可能，但5年期以上LPR非对称下调的概率更大，“在当前涉房类贷款疲弱环境下，与前几年实际执行的7-9折后利率相比，按揭贷款利率仍存在较大下降空间。且当前5-1YLPR曲线利差仍有75bp，调整空间犹存。”
中信证券认为，一方面，LPR形成机制改革完善后，1年期MLF利率对于LPR报价影响较大，考虑到近期银行揽储成本压降，负债端压力明显减轻，也将助力银行为LPR报价加点调降提供空间，综合来看，8月LPR下调空间可能超过10个基点。另一方面，LPR非对称下调的概率较大。在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。
分析人士也表示，鉴于央行在8月15日已经超预期出手，在国常会表态“发挥贷款市场报价利率指导作用”、“推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本”的背景下，8月22日LPR大概率将下调。
百万房贷每月可再少还90元
今年5月，央行将5年期LPR下调15个基点至4.45%，如果以100万30年的房贷计算，4.45%和4.6%的利率相比，每月大约可以少还90元，一共可以省下3万多元。
本月，央行将LPR再下调15个基点至4.3%，百万30年期的房贷每月可再少还90元，一共可以再省下3万多元。对于利率重定价日在8月22日之后的个人来说，今年就可“享受”到最新的5年期以上LPR下调所带来的“福利”。
5月15日，央行还宣布了调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
与企业贷款不同，个人住房贷款期限长，目前99%以上的个人住房贷款利率与5年期以上LPR挂钩。此次调整后，按照最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.1%，二套房4.9%。
5年期LPR还有多少下调空间
国海证券夏磊表示，目前房地产市场持续低迷，亟需降息刺激需求。历史经验表明，下调房贷利率能有效刺激购房需求。2019年11月、2020年2月、2020年4月、2022年1月和5月，LPR5年期利率分别下降5、5、10、5和15bp，利率下降对居民中长期贷款新增具有一定的带动作用，证明了降息对促进购房需求的有效性。
夏磊在上周五的研报中认为，住房贷款利率与历史低值相比，还有下降空间。2022年7月，103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为4.35%和5.07%。历史上，商业性个人住房贷款利率下限为3.43%。当前一线城市北京、上海、广州、深圳的首套房利率为LPR加点55、35、20、30bp，二套房利率为LPR加点105、105、60、60bp，分别与历史下限最少相差122和162bp。二线城市如天津、重庆等首套房利率为LPR加点-20bp，二套房利率为LPR加点60bp，分别与历史利率下限最少相差82和162bp，目前市场利率与历史低值相比还有下降空间。
进一步，当前市场可能会问：房贷利率进一步下调会不会打开利率下限空间？对此，天风证券认为：
复盘历史，10年国债收益率与住房贷款平均加权利率确实正相关。但一方面，2017年以来债市利率变化明显领先于住房贷款利率，背后体现的是房住不炒下政策层面的对冲操作思路，债市已经先于贷款市场作出反应。
另一方面，对比前两轮债市和房贷利率的低点，2009年个人住房贷款加权平均利率低点4.34%、10年国债利率低点2.67%、30年国债利率低点3.52%；2016年个人住房贷款加权平均利率低点4.52%、10年国债利率低点2.64%、30年国债利率低点3.08%。
当前个人住房贷款加权平均利率4.62%，10年国债利率低点2.59%，30年国债利率低点3.11%，10年国债利率已经先于贷款市场利率到达低位，30年国债利率距离前低也仅一步之遥。
后续问题可能还在于地产何时企稳，在地产企稳前，还有几次LPR与房贷利率的下调。