暴跌30%,韩国楼市的噩梦结束了么?

房东跑路,租客崩溃,这还不是楼市噩梦的全部。地产金融链条的断裂和实体房企的破产,才是冰山下的黑影。

2020至2021年,韩国房价最大涨幅超过40%。首尔更是超过50%,房价一度达每平米14万人民币,与全球第一的香港不相上下。

然而,2021年购房的租房的韩国人,却开始一场噩梦。

2021年8月随着韩国央行开始加息,房价开启了崩盘模式,首尔实际交易房价暴跌25%,部分社区更是跌了3-4成,跌幅达历史之最,成交量也暴跌超7成。

房东跑路,租客崩溃,这还不是楼市噩梦的全部。历来的地产危机告诉我们,背后地产金融链条的断裂和实体房企的破产,才是冰山下的黑影。

随着乐高乐园担保违约以及传出房地产贷款业务的券商面临倒闭,2022年10月,韩国金融当局出台了总额高达50万亿韩元的救市计划。

同时又在今年年初放松了施加于房地产市场的史上最严调控。

韩国楼市能不能在暴跌30%后安全着陆?

“全租房”的杠杆游戏

和历史上所有房地产故事一样,韩国也始于熟悉的配方。

2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求,韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%,成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发,韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价直接飞起。

值得一提的是,前韩国总统文在寅也曾努力想要刹住房价这辆高速行驶的车。

他在任的四年间,搞了大大小小28项调控措施,堪称史上最强调控。然而这些,在上涨的房价面前,不但不堪一击,甚至还对房价的上涨起到了推波助澜的作用。

韩国房价“越调越涨”背后不仅是炒房房东的贪婪,是普通民众的焦虑,还是海外投资者的煽风点火。而韩国“全租房”的制度,更是通过扩大杠杆对房价带来助涨助跌的效果。

“全租房”即租客一次性缴纳房价五到八成的押金即可入住,期间不用支付租金,到约定期满后,房东退还租客全部押金。

在房价上涨的时候,房东可以利用住房吸引租客的押金,投资更多房地产,放大杠杆增加收入。

而租客也可以去银行贷款付全租押金,每月支付利息。支付的利息只有普通月租的1/4,甚至更低。

这种模式在低利率和房价上涨时看似两全其美。但问题是,房东拿到押金继续买房,过度的杠杆把房价炒到了过高的水平。租客靠着银行贷款,低息租房本以为可以攒点钱自己买房,但越来越高的房价始终超过可承受范围。

就在双方不停加杠杆的基础上,加息永远是一剂后劲十足的猛药。

2021年8月至2022年7月,韩国六次加息。随着贷款利率上升,一方面房东的还贷成本增加,同时租客贷款的负担也日益加重。当租客想要回押金时,很多房东却由于连环炒房(A租客的押金付B房的首付,B房的押金付C房的首付……),或者无法寻到新的租客,无法退回押金,只能选择卖房,卖房的越来越多,房地产泡沫便开始破裂。

2022年韩国发生了2073起全租房保证金并吞案,涉及金额达到7千多亿韩元。手握巨额押金的房东们资金链断裂,拿不回押金的租客们却还要继续高息还贷。

韩国有专家预计今年的全租押金损失最多将达到1兆8千亿韩元的损失,房价雪崩的势头难以扼制。

冰山下的黑影

而历来的地产危机告诉我们,购房者资金断裂,租客血本无归从来不是楼市噩梦的全部。冰山下更深的黑影,还有地产金融链条的崩塌和实体房企的破产。

1、银行贷款拖欠

2021年末韩国家庭信贷总额创下新高,达到1863万亿,两年新增262万亿。其中住房贷款要占到一半以上。而韩国房贷利率已经上调至7~8%的高位。上次韩国各银行房贷利率超过7%,还是在2007年。

韩国家庭几乎80%的未偿贷款采用浮动利率,因此这对于普通购房人都已经是非常承重的压力,更不用说放杠杆的全租房买家了。

韩国房源网站Zigbang计算,当抵押贷款年利率为4%,首尔公寓的月供将占城市居民平均可支配收入的45%。而当年利率上升到7%,月供将增加到可支配收入的60%-70%。

韩国金融监管机构也预计,随着平均抵押贷款利率7%,拖欠贷款的人数或将增加50万至190万。

2、开发商资不抵债

随着创韩国楼市下跌的历史之最,同样大肆举债的房地产开发商开始陷入困局。

韩国媒体援引调查指出,韩国30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%。韩国银行调查亦显示,已有约36%的房地产上市开发商的营业利润完全无法偿还利息,韩国房地产已经陷入流动性危机。

而被地方政府担保、被视为没有风险的乐高乐园项目的违约,点燃了市场对开发商融资的全面担忧,甚至蔓延到整个企业债市场。韩国信贷市场迅速恶化,企业贷款难度直线上升。

三个月内,评级最高的三年期韩国企业债券和国债的利差飙升至149个基点。韩国商业票据收益率也飙升至13年最高水平。企业融资一度陷入僵局。

3、冰山下的影子金融

韩国金融研究院报告显示,由于利率长期保持在低位,房地产影子金融已经达到750万亿韩元,刷新历史最高纪录,比2018年末增加88.6%之多

房地产影子金融是指游离于银行系统之外,不受健全法规制度限制的房产基金、信托和项目融资(PF)贷款等房产金融投资产品。PF甚至一度被投资者称为“下金蛋的鹅”。

可随着市场景气急转直下和利率飙升影响,韩国银行表示,影子金融的风险敞口约占到总资产的30%左右,在100万-200万亿韩元。主要为各类保险、资产公司、证券公司、甚至退休基金等。其中保险在PF贷款上的风险敞口极大。

截至去年9月底,银子金融系统的房地产项目融资拖欠率在9个月内上涨了2倍以上,证券公司的拖欠率上升到了8.2%。

这些影子金融机构和银行系统也存在大量的过桥交易,一旦出现问题,风险可能传导至整个金融体系。

韩国政府万亿救市

随着乐高乐园违约事件的发酵和房地产金融链的枯竭,韩国金融当局于去年10月出台了50万亿救市计划(约合2534亿元人民币)。以扩大实施流动性供应,稳定国内的金融市场稳定。

包括:在扩大2万亿低评级公司债购买的基础上,将20万亿韩元的稳定债券中注入1.6万亿韩元基金,与房地产项目相关的资产支持商业票据成为目标之一。把国有银行经营的公司债券购买额度的上限提高一倍,达到16万亿韩元(110亿美元)等,以恢复企业债券融资市场的流动性。

同时韩国政府在去年年底至今年年初,放松了房地产市场的多项监管。

包括:对首次购房者和拥有一套住房的人放宽贷款规定;对低总价购房人实施固定利率的贷款优惠;计划减免针对多套住宅拥有者的综合房地产税重课税率。将把首尔及其周边地区从密切关注的投机地区中删除;取消首都圈的“预售价格上限制度”等等。

随着韩国当局及时介入,地产融资市场已经出现好转的迹象,今年3月企业债和国债的利差已经回落到去年初的较低水平。

房价也有所企稳。据韩国不动产厅消息,3月首尔公寓实际成交价格指数环比上涨1.61%。(实际成交价格指数是仅汇总实际成交的公寓价格变动的统计数据。)尤其是江南3区(江南、瑞草、松坡)所属的东南地区涨幅最大。全国17个省市中,世宗市涨幅最大。

不过,今年首尔的公寓交易了9795套,虽比年初有所复苏,但仍远低于往年同期,且集中在一些大面积地区。大部分公寓仍处于“0交易”状态。而挂牌待售房屋却显著增长,达到8年来的高点。

专家表示,判断公寓价格触底交易量需要超过5000套/月均,这是过去五年的均值。

韩国楼市噩梦结束了嘛?

韩国楼市能不能平复取决于两个方面。一个是地产影子融资链的稳定,其次是购房需求的回暖。

从地产融资链来看,目前地产开发建筑商负债率较高,盈利能力走弱是现实,需要不断地有资金补充进来,直到销售复苏。与此同时,地产影子金融近几年增长过快,一旦再度出现企业或项目违约,便极易诱发影子融资链的断裂。

而从终端的购房需求来看,目前韩国的家庭负债杠杆(占GDP)已经达到了108%,远高于美国、中国、日本、欧元区76-60%左右的水平。

据韩国银行资料,2020年以来的“恐慌性购房”,使得三十岁一档年轻人的家庭贷款剧烈增长。家庭贷款占收入比率大幅提升24个百分点至260%以上。严重透支了未来的消费的需求。

在高企的债务和利率水平下,楼市成交量要显著复苏似乎更像是无根之木,无薪之火。

而居民杠杆率过高时,总是要迎来清算的一天。是像美国那样通过次贷危机去杠杆,还是通过出口复苏增加收入去杠杆,亦或是通过货币宽松继续苟延残喘?

因此,尽管当前在政府的大力救助下,韩国房地产危机暂时被掩盖了起来,但背后深层次的居民杠杆、开发商困局、影子金融等问题并没有任何改变。

韩国的房地产市场不得不怀揣时刻爆雷的噩梦,直到去杠杆那一天的到来。

 

参考文章:

央行入场救市,韩国会再次重蹈97年危机吗?——深度研究院

韩国房价暴跌,穷人更遭殃了——羊城派

韩国连续5次加息后 万亿韩元救市计划启动——财联社

韩国正式收紧银根后“房产影子金融”风险敲响警钟——韩民族日报

韩国楼市,崩了?——帅真商业视界

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