在经历了连续两年多的调整以后，市场开始担心中国房地产可能会重演日本90年代或美国2007年的危机。尽管中、日、美房地产市场存在一定的相似之处，但也有诸多本质上的不同。
第一个不同是需求空间。
日本在1960-1975年经历了快速的城镇化发展，城镇化率在15年的时间里由63.3%提升到了75.7%，年均提升0.83个百分点。1976年则是日本城镇化的重要拐点，1976年开始日本城镇化进程显著放缓，1976-2000年城镇化率的年均提升幅度仅有0.27个百分点。
2000-2010年，日本推行了市町村“平成大合并”，使得很多“村”建制通过行政力量被撤销，导致城镇化率出现了一次统计意义上的非自然提升，并没有直接带来人口由农村向城市的快速流入。因此，从人口的角度上来看，日本真实住房需求的增长从1976年以后就出现了明显的放缓。
但日本的房价在城镇化进程放缓以后反而出现了大幅的上涨。1978-1991年，日本实际房价指数连续上涨14年，涨幅累计达到80%，而期间日本城镇化率仅提升了1.5个百分点，房价的上涨缺少真实需求的支撑，地产泡沫由此产生。
在日本地产泡沫破裂的过程中，实际房价指数下跌了18年，直到2009年才开始触底回升，期间累计下跌44%，实际房价指数基本回到了泡沫之前的水平。
与日本当年相比，中国房地产目前仍有真实的住房需求做支撑。截至2023年，中国常住人口城镇化率约为66.2%，相当于日本1963年的水平，距离日本1975年城镇化进程由快到慢的拐点仍有10个百分点的提升空间。
更何况，截至2022年，中国户籍人口城镇化率尚不足50%，与中国常住人口城镇化率还相差17.5个百分点。只要户籍制度改革还在继续，中国户籍人口城镇化率的提升空间也将是房地产市场的潜在需求。
中国目前约有2.5亿人没有在户籍地工作和生活。没有户籍意味着在一些大城市可能不具备购房资格，这抑制了一部分正常的购房需求。所以中国的房地产市场供求关系的区域分化较大，有些人口净流出地区的房地产可能面临结构性的过剩，而有些人口净流入地区的房地产可能仍然存在结构性不足。
截至2022年，中国有18个省份的常住人口数量小于户籍人口，人口呈现净流出趋势，其中河南缺口较大约为1664万人；其余13个省份的常住人口数量则大于户籍人口，人口保持净流入，其中广东、浙江较为明显，常住人口分别超出户籍人口2607、1466万人。
第二个不同是杠杆。
中国居民购房的平均杠杆并不高。央行2018年《中国金融稳定报告》中曾提到中国居民购房的平均首付比例在34%以上。因此，即便是在房价最高点购房，房价也需要平均下跌三分之一以上才会使房产成为负资产。
而房价快速上涨是从2015-2016年开始的，许多人并非在最高点买房，所以即使房价下跌导致财富效应缩水，但房子成为负资产的比例可能并不高。购房杠杆不高，意味着房价的下跌可能不会太快。
2008年美国次贷危机的爆发速度之所以很快，原因之一是很多低偿还能力的购房人的首付比例较低，甚至约等于零，房价稍有下跌就会使房产成为负资产。而个人破产制度的存在，又使得购房者可以宣布破产后断供，将风险转移给银行。
结果很短时间内，银行被迫得到了很多净值为负的房产，而银行又需要尽快折价转变成流动性，导致房产抛售压力加大、房价下跌得更多，又使得更多的房子成为了负资产，最后层层放大为系统性风险。
而我国目前除了深圳做过试点以外，没有个人破产制度。因此，即使房子成为了负资产，断供后被银行收走法拍，银行依然可以向个人追偿剩余贷款。也就是说，风险分散在了诸多个体身上，而不会在短时间内集中到银行和金融系统上，减慢了风险的传导速度。
第三个不同是金融化程度。
虽然中国的房地产市场曾经出现了泡沫化倾向，但是推动泡沫化倾向的依然是实际需求，并非单纯的金融泡沫，中国房地产的金融属性和金融化程度并不高。中国没有类似美国的复杂的房地产衍生品市场。
美国次贷危机首先是MBS（住房抵押贷款证券化）出了问题，然后扩散到CDS（信用违约互换）和CDO（债务担保业务）。而中国没有这些衍生品，房地产虽然有下行风险，但风险加速扩散的动力受到了抑制。
当然，我们并不是认为中国房地产的调整已经可以确认结束，而是要理性看待调整过程，经济背景和体制不一样，单纯的国际比较没有意义。
从需求上看，中国房地产比日本90年代要好，不会跌那么久、那么深。从风险传导上看，也比美国次贷危机要小得多。
中国房地产过去出现的主要还是需求的泡沫化倾向，2021年下半年以来已经在持续和快速地化解，低杠杆、低金融化程度、没有个人破产制度，目前来看是中国房地产风险传导的减速器。
本文作者：宋雪涛（执业证书编号：S1110517090003），来源：雪涛宏观笔记，原文标题：《宋雪涛：中国房地产不会走日本的老路》
