下文是《中国建设报》转载的专家评论，作者为清华大学房地产研究中心主任吴璟
住房城乡建设部等三部门《关于完善商品住房销售制度的通知》发布后，网络上出现了这样一种说法：现房销售会推高开发成本，中小房企难以承受，甚至引发倒闭潮，拖累整个行业。
这条逻辑链听起来顺，其实每一环都值得推敲。回答它，先要把两个问题分开：这笔成本本来该由谁承担，现房销售是否真的会增加成本。
先算“应然”账：这笔钱本来该谁出
预售制下，开发企业在房屋建成之前就收取购房款，并将其投入项目建设。这笔资金由企业无偿使用，实际上是用购房人的钱部分替代了自己的融资。在住房供不应求、房价总体上行的年代，这种安排有它的对价：购房人通过提前签约锁定了房源和价格，垫付资金的成本能够被这层好处抵消。
市场供求关系发生重大变化之后，这个对价大幅削弱。现房销售所做的，是让这部分原本由购房人代为承担的成本，回到本该承担它的一方。这是成本的归位，而非凭空增加。谁使用资金、谁承担成本，这是市场交易最基本的规则；一项制度如果长期让一方无偿占用另一方的资金，其合理性本身就要打问号。
再算“实然”账：成本会不会真的增加
成本归位之后，企业需要用自有资金和融资覆盖从拿地到竣工的整个建设周期，购房款回笼的时点推后了。但由此就说“推高成本”，忽略了改革的一整套配套安排。
土地款可以分期缴纳。《通知》明确，开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款。荆门在试点中已允许现房销售项目首次缴纳土地价款的一半、两年内缴清，赣州等地也延长了缴纳期限。前期一次性沉淀的资金相应减少。
融资与建设周期匹配。房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，提供开发贷款等融资服务，开发贷款的发放与项目建设周期相匹配；《通知》还支持项目公司通过股权、债券等方式融资。过去靠预售款填补的资金缺口，今后由与项目周期对应的融资来补。
税负后移。按现行税收管理规定，预售制下企业收到预收款时就要按预征率预缴增值税，并按预计计税毛利率预缴企业所得税；现房销售不产生预收款，相关税款按实际销售收入和实际利润在销售环节计缴，前期税负相应后移，资金占用也随之减少。
审批时限可以压缩。《通知》要求优化工程建设审批流程、缩短行政审批时限。荆门首批两个现房销售试点项目，通过提前参与规划设计、分阶段办理施工许可，从拿地到开工的时间，由一般项目的六个月压缩到一个半月，一年左右即建成入市，明显短于某些自媒体所说的“两三年”。
几个因素叠加，现房销售改变的是成本的结构和时间分布，成本总量并不必然增加。“推高成本”这个判断，并不成立。
对不同企业，影响并不相同
至于所谓“倒闭潮”的说法，其实是把所有企业放在了同一个处境里，也不符合行业现状。
深耕本地、专注产品的中小企业，本来就不依靠高杠杆运转，对预售款的依赖有限。现房销售让房子自己说话，判断依据从“谁在卖”回到“卖的是什么”，这类“小而美”的企业获得的是一个更公平的竞争环境，以及随之而来的更大发展机会。《通知》发布次日，新政后全国首场土拍在南京举行，鼓楼滨江一宗出让面积仅七千平方米的“袖珍”地块，经三十余轮竞价，由深耕本地的民营房企金基地产以23%的溢价竞得。一宗小体量地块、一家本地民营企业，向我们展现了销售制度改革后的一种典型模式。
资产负债结构合理的企业，需要的是调整经营节奏：把单个项目的体量控制在与自身资金能力相匹配的范围内，用滚动现金流支撑项目开发。现房销售项目满足要求后可以收取定金、提前锁定客户，《通知》施行前已取得规划许可证的在建在售项目也按原有政策执行，调整的空间是有的。
真正承压的，是过去高负债、高杠杆、高周转模式的企业。近几年一批企业的债务问题已经说明这条路走不通，行业的调整早在现房销售之前就开始了，此次销售制度改革只是用制度把这个调整固定下来。对这类企业，出路在于降杠杆、控规模，把重心转到产品和服务上。其中一部分企业可能会经历规模收缩，这是模式调整的正常结果，与“倒闭潮”是两回事。
成本账之外，还要算收益账、发展账
更应该看到的是，成本账只是一笔小账，在它之外开发企业更要算收益账、算发展账。
先算收益账。现房销售在销售端带来的变化同样实在：购房人所见即所得，交付顾虑消除，观望减少，好房子能够以更快的速度、更好的价格卖出去，这是企业在预售制下得不到的确定性。品质投入与市场回报之间形成闭环，企业把房子做好的动力也随之增强。
再算发展账。放到更长的周期里看，房地产业从规模扩张转向质量提升，企业的竞争从融资能力和周转速度回到产品和服务本身。现房销售改革为这个转变提供了制度支撑，引导企业根据自身实力合理确定开发经营规模，有多大实力办多大事，把房子建好再卖。这有利于房地产行业的转型发展和高质量发展。对致力于提供“好房子”的企业来说，这笔账算下来，是划算的。
本文来源：城市与房地产 吴璟研究 作者：吴璟
