2.2 房价的“顶”在哪里？

本期提要

• 从各国的历史经验看，房价的"顶“由哪些因素影响？能给我们带来哪些启示？

本期内容

接下来第二个问题，房价的“顶”在哪里？它由哪些因素导致？

我觉得所有关于地产的讨论最后都会落到房价问题上，而且绝大多数讨论这个问题的分析师都会折戟沉沙，因为决定房价的顶的，不是一个因素，而是很多因素。

下面这张图反映了我们国家有数据以来的房价指数走势，有数据以来的历史不是特别的长，从2005年开始我们才有了全国70个大中城市的新建房价和二手房价，图中的新建房价更新到2018年年初，二手房价更新到2019年年初。这张图反映的是同比变化，同比就意味着只要不是负的，房价就没有明显的下跌。我们在图中可以看到，房价指数其实很少有负的时候，只有过三次，而且前两次都很浅，最大的跌幅出现在2015年，同比下跌5%。而且这个房价的统计是一个平均房价统计，它不一定代表了房价真实的变化。

什么叫平均房价统计？算出最近一段时间房价的平均值，然后和去年同期相比。你一听就已经觉得有点问题了，因为过去卖的房子跟现在卖的房子不一定是可比的，说不定位置差别很远，说不定房屋的类型也差别很远，小房子跟大房子有差别，城中央的房子跟郊区的房子有差别。

所以我一直认为我们的房价指数在粗略的层面上有一些意义，但是它不够精确......