陆铭 X 大师访谈录——人口流动的变化会带来哪些新的投资机会？

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课程关键词

房地产、房价收入比、房住不炒、房地产投资、房价、供求错配、欧元区化、远大的新城、城投债、土地资源

幕后采访——对话“饭统戴老板”

戴老板：陆老师，您对城市的中产阶级或者说一个房地产的投资者有什么样一些具体的建议呢？

我觉得首先是要看自己的经济实力，在买房子这件事情上你是自住还是投资，因为人首先是从自住开始，然后才谈得起有余钱去做投资嘛。

如果自住的话，我会建议首先考虑自己的职业选择。因为虽然总体上来讲我认为人口会向大城市集中，但其实对于个人来讲，是不是到大城市去居住和就业其实取决于个人的职业和偏好。如果你的职业是属于那种在大城市特别有竞争力的，比如像我刚刚讲到的文化、教育、医疗、金融、科创这样的行业，那么可能你到大城市的发展机会会多一点，所以你选择大城市。否则的话可能大城市因为生活成本各方面比较高，其实并不一定要到大城市的。

那么还有就是个人偏好，如果你自己觉得你喜欢安静的生活，我觉得大城市不适合你的。如果你喜欢七大姑八大姨围着你，大城市相对来说人比较冷漠，所以你不应该到大城市去。

所以自住我觉得是根据自己的职业和偏好来，但投资的话我觉得就是另外一回事了。因为我前面讲到，一个地方的房价的变化是跟收入水平和人口集中的趋势有关的。我可以告诉大家，收入水平越高的、集聚程度越高的，基本上是三个维度：第一，农村向城市集中，小城市更多向大城市集中，大城市是阶段性的，就是经历过一个拐点以后，西方发达国家的那些一线城市，大概在20世纪80年代以后，人口出现重新回到市中心的趋势。

那么如果知道了我刚讲的三个人口流动的方向，因为前面我也谈到了技术，如果你也不太相信像互联网这样的技术会导致这个趋势发生根本扭转性的变化的话，其实你也就知道哪里的房地产市场具有投资价值。

当然我还得补充一句，从人口流动的方向来讲它有投资价值，但它是不是真有投资价值还取决于这个趋势有没有被大家认识到。如果大家已经全部认识到了这样的一个投资机会的话，这些地方的房价恐怕就已经把投资空间给消化掉了，那就意味着对于一个新的投资者来讲也没有新的空间。那么这个拐点是不是已经到来了，我觉得其实是没有一个人能够告诉你的，得靠自己非常主观的判断。

戴老板：在最近这两年二线城市纷纷展开了抢人大战，都表示要大力发展高端产业。但您之前也提到过，对于一个城市来说，低端产业也非常重要，那么您是怎么看高端产业跟低端产业之间的关系的呢？

我自己认为一个城市里面，我真的不太主张去用高端和低端这样的词汇去描述它的产业，我觉得只要是人的需求，没有高端和低端之分。你觉得吃饭是高端需求还是低端需求，对吗？

所以我觉得它只是一个生态的概念，一个城市里可能它需要有创新的人才，需要有高科技的人才，需要医生和律师，但人不是生活在空气里的，他是生活在现实世界里的，在这个现实世界里他会有各种各样的需求，人都要吃喝拉撒睡的，所以他会派生出一些对于其他的低技能劳动者的需求。它会在两个行业里面产生。第一个就是在生产环节里，你想再高端的金融公司，恐怕也需要有人给你做保安、做保洁，这是在生产。

那么在生活里，大家想一个城市的富人越多，所谓的高端人才越多，它所带来的服务业的需求就越来越多样，比如说他可能要在家里面雇一个家政服务员，他在生活里就自己不做饭了，更多到餐馆吃饭。那么从事这些行业的人又是什么样的人呢？可能就是我们所讲的低技能劳动者。

所以高技能劳动者和低技能劳动者有一个特点，我们称之为互补性，就是他们同时在一个大城市里面工作生活。如果你看世界上一些比较大的城市的人口分布，你会发现高的和低的这两个人群它是在一起的，但是中间部分的人，中等技能的人他不去大城市的，为什么呢？你想，中等技能的人他到华尔街去找工作找不到的，但你要让他去给华尔街工作的人当保姆，他恐怕也不愿意。所以人口会出现高低两个部分的人群共同在一个城市去进行集中。

戴老板：陆老师您今天讲了一天的大师课，您觉得华尔街见闻大师课系列应该向用户传达一种什么样的价值或理念呢？

我认为社会主义核心价值观是非常好的，对吧。我觉得一个国家和一个城市追求富强文明民主，追求自由平等公正法治，我觉得社会主义核心价值观这些词其实都非常好。所以我认为大师课应该坚决贯彻社会主义核心价值观。

戴老板：我们知道陆老师是畅销书作者，在这里我们想请陆老师给我们的读者或观众推荐三本您觉得很不错的书。

我觉得在城市方面的书，我推荐三本我觉得会非常有助于大家去理解城市的发展的规律，而且可以跟我自己的书形成互补。

第一本我推荐大家去读一本其实是物理学家写的书，现在外面有卖的，叫《规模》。它从统计学和自然科学、物理学的角度给大家解释了，为什么在世界范围之内，不管是在城市里还是在生物学界，都有一个非常重要的特点，就是体量的增加，它所带来的能源的、资源的消耗，其实增长不如人口增长快，但是它所创造的正面价值，比如创新，就比人口增长速度要来得快。这样的话就可以解释为什么城市是逐渐大型化。这是一本书。

第二本书是我的合作者，美国哈佛大学一个非常著名的城市经济学家，叫爱德华·格莱泽，他有一本书非常著名，叫《城市的胜利》。他就从经济学的原理，从世界各国城市发展的经验，给大家解释了不同城市发展的这种模式，以及城市发展当中的很多规律，包括有一些误解，比如说关于城市的贫民窟问题我们应该怎么认识等等。我觉得他这本书应该说也是写得非常好，而且也很畅销。

那么第三本严格说它不是一本书，但是它作为书在市场上是可以找到的。在2009年的时候世界银行出版了一本报告，叫《重塑世界经济地理》。这本书有中文版也有英文版，而且英文版可以在世界银行的网站上免费下载。它就是讲到了世界各个国家的区域经济发展过程中，地理因素怎么会影响到城市和区域的发展。

那么这本书我觉得在总结全球经验，并且解释城市为什么会大型化、区域经济发展为什么会集中在少数的城市周围上非常精彩。而且它也讨论了什么是在国家层面、区域层面，还有城市层面，比较良性的公共政策。

对于普通读者来讲，我觉得去看这样的书，我建议大家要采取这样的一种思维方式，不要总是认为“我认为……我认为”，而是要多去理解经济规律，还有全球发展的经验。

华尔街见闻大师课的用户，大家好，我是陆铭。我主讲的《大国大城，中国房地产市场的时空格局》即将登陆华尔街见闻，欢迎大家订阅。在本次课程中，我将与大家分享我对于当前中国房地产市场的一些新思考和新观点，谢谢大家。

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