韩国房价：成也新冠，败也新冠

韩元颓势还在持续，上周韩元兑美元汇率跌破1390关口，创下2009年以来的最低值，年初至今累计下跌14.4%。

韩国财长秋庆镐表示，若汇市出现一边倒现象或市场不安情绪放大，政府将适时采取适当的市场稳定措施。

据媒体援引知情人士称，韩国当局加强了对外汇市场的监控，外汇当局要求银行每小时报告一次美元交易和外汇相关头寸，以加强对外汇市场的监控。

与此同时，韩国房价也出现松动。根据韩国房地产委员会公布的数据，8月韩国全国房价指数环比下降0.29%，连续第九个月录得下跌，并创下2009年初以来的最大单月跌幅。2008-2009年全球金融危机期间，韩国地产市场曾连续五个月下跌，月度最高跌幅达0.78%。

另据房地产转让数据公司Real Estate R114的统计，7月首尔地产信息平台公布的公寓交易数量仅为641套，首尔25个区中交易量最高的江南区也仅有49套，8月的交易量也仅有521套，考虑到江南区存量公寓的规模约12万户，该交易数量几乎可以说是“消失的水平”。

图：9月第三周首尔公寓价格下跌0.01%，首尔以外京畿和仁川下跌0.05%。

预售市场中，9月第四周韩国全国6个广域市共计有5293户开售，市场热度较8月显著降温。

考虑到自2019年底以来韩国全国房价涨幅逾35%，首尔市区的累计涨幅更是高达46%，今年以来的这点跌幅只能算是“洒洒水”。

若同全球大城市相比，首尔的房价依旧高不可攀。可比口径下，首尔市区公寓每平方米的售价为2.1万美元，而纽约则为1.6万美元；另从房价收入比来衡量，首尔（31.5）的这一比例也要远高于纽约（11.1）、伦敦（16.8）、柏林（10.4）、悉尼（10.1）。

数据来源：Numbeo

但交易量的锐减和低价交易比例的抬升正在发出预警，韩国地产交易市场正在陷入萎缩，今年上半年韩国交易的公寓数量较去年同期下降50.6%。另据法院数据显示，购房者申请住房所有权的数量显著放缓，7月收到了约6.9万份申请，仅为去年同期水平的一半，也是自2013年9月以来的最低水平。

2008年金融危机之后，韩国的房价就开始一路“高奏凯歌”，期间韩国政府采取了多项措施，包括提高有关房地产的课税、筹资建设低收入和无房户的住房、规范住房贷款等，但结果却是越限制、房价涨得越快，现在看来什么招数都不及收紧银根来的好使。

从全球各国房价和汇率的走势来看，本币升值常伴随着房价上涨，本币贬值伴随着房价下跌，尤其在90年代的亚洲国家这一特征尤为突出。

汇率和房价之间的联动主要基于货币政策，通过加息的方式保汇率必然会伤害到地产，这一次韩国央行加息加得比较早，加之前期在流动性充裕环境下，房价膨胀的速度更是惊人，也直接导致如今承受得压力更大。