房地产去库存，但库存真的高？

“五一”节前，供地新规落地

4月30日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。

其中，对给各地商品住宅去化周期划定了“红线”，并相应作出了住宅用地出让新要求：

商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；

商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

同时，本次会议也强调：

要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

在房地产供需关系已经改变的当下，一轮新的供给侧去库存战斗正在打响。

现在我国各地商品房库存在什么水平？

截止今年3月末，全国商品房（含住宅和写字楼、商铺等非住宅）库存量为7.48亿平米，同比增长15.6%，其中住宅库存3.95亿平，同比增长23.9%。纵向来看，如今的商品房库存已经超过了2015-2016年的高点。

图：全国商品房库存量历年对比

这两年由于销售的放缓，各地商品房库存越积越多，再叠加市面上大量的待售二手房，像杭州、上海、南京等地的挂牌量都在20万套左右，如此巨大的供给压着价格始终起不来。

而根据上海易居研究院数据，截至2024年3月，全国百城新建​商品住宅库存去化周期（即存销比）为25.3个月，也就是说按照目前的销售速度，市面上的新房库存规模需要25.3个月时间才能消化完。

其中，一线城市去化周期还低一些，三四线城市都很多触及了去化新红线。

据统计，超过36个月的城市达到41个，主要都集中在三四线城市中。

图：重点百城中去化周期超36个月的城市一览

注：去库存周期即存销比 = 当月新建商品住宅库存量 / 最近6个月新建商品住宅成交面积平均值

根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，合理的存销比应当在12-14个月左右，过长的去化周期会对房企的资金链构成阻碍，目前我国房企的销售回款增速已经完全跌入谷底。

于是，如今“消化存量、优化增量”的方向已定，去库存成为新局势下调整供需关系的必要抓手。