3.3 融资需求分析：实体与金融的资金需求
徐小庆 戳此加入徐小庆的《十年利率心法》
本期提要
- 所有的个人贷款都是流向房地产的，如果把个人和房地产这两部分加总，从余额的角度来讲，意味着房地产的需求占到了整个贷款余额的接近一半。
- 总体来讲，决定需求的就是房地产周期。
- 每年的融资量都在不断增加，但剔除掉利息支出之后，真正用于投资的资金一定越来越少。这就是随着杠杆率提高，融资效率一定在不断下降。
- 到底有多少量真正流入了实体，又有多少量是在空转，其实要比较的就是银行资产的增长和社会融资的增长。
资金需求分析框架
讲完资金供给层面，我们再来看一下资金需求层面。中国的资金需求分为两个层面，一个是实体的需求，一个是金融机构的需求。金融机构的需求我们待会再说，金融机构的需求到底是不是实体需求，这是一个比较有意思的问题。我们先来说实体需求。
实体需求按照行业划分，可以分为房地产的投资需求、制造业的投资需求和基建的投资需求。如果从贷款余额的分布来讲，目前个人在余额分布当中的占比已经是最高的了，32%；基建20%；制造业13%；房地产开发看起来比较低，只有6%。
但是所有的个人贷款都是流向房地产的，它只不过是通过销售的方式来体现。如果把个人和房地产这两部分加总意味着什么呢？从余额的角度来讲，这意味着房地产的需求占到了整个贷款余额的接近一半。
从增量的角度来讲，肯定不止一半，因为仅个人的按揭贷款每年的增量就占了贷款的50%以上，如果再加上房地产本身的开发贷款的增量的话，少说也有60%。再加上基建，我可以不夸张地讲，中国的资金需求，至少70%是由地产和基建决定的。如果没有地产和基建的话，实体的资金需求量是微乎其微的。所以如果房地产周期往下，大家就会发现……
