付鹏债务观察方法论：房地产商流动性危机的背后【付鹏说·加餐】

债务观察方法论：房地产商流动性危机的背后【付鹏说·加餐】

当前开发商出现危机，只是其中一环，但并不一定是真正核心的一环；开放商的流动性危机和任何其他领域的流动性危机没有任何本质的区别，但是我想聊的却是，如果只是流动危机那并不是最差的情况，而真正核心的一环是最终的埋单人的长期转折，这怕是长期主义最需要考虑的问题。

——付鹏 东北证券首席经济学家

任何的流动性危机都是一样的

从短期主义来看，开发商的流动性危机似乎是当前问题的主要表现形式。

在去杠杆化政策的限制下，住房需求受到了压制，使得房地产市场出现了明显的供需矛盾，而三条红线的政策也制约了房地产企业的资金周转能力，使得他们无法通过借新债还旧债的方式来维持运营，而房地产公司的现金流的核心是高周转模式，在这样的背景下，原本开发商可以选择加速资金周转来缓解压力，为了筹集资金，他们可能会选择大幅降低房价加快销售回笼资金，但是限制开放商销售更低价格，来保护“土地财政”相关的各个债务链条（地方政府性质融资平台、持有地产相关债务的金融机构，以及已经买了房子的居民部门）。

是的，如果按照市场经济发展，任由开放商采取这种降价促销“高周转”的模式，会迅速导致市场价格迅速出现一二级倒挂的情况。一旦这种情况发生，市场价格可能会进一步下跌，引发二级市场投机盘的抛售行为，进而导致二级市场的杀跌，在这个过程中会因为恐慌而踩踏，导致更多的抵押物不足以抵抗银行的负债，甚至可能出现类似于金融市场保证金催缴的情况。

是不是感觉和当年的股灾演变的路径有一点像：加强监管去杠杆，限制场外融资配资，而存量的刚需买盘无法支撑那么高的股价和市值（还有大批的限售解禁需要套现）......