日本地产，为何不涨？

在经历了日本央行调整货币政策引发的短暂回调后，日经指数重拾涨势，今年以来累计涨幅接近20%，即便是考虑汇率因素，以美元计价，日经的涨幅也达到12%，领跑全球主要指数。

从板块表现来看，受薪资通胀提振，日本央行退出负利率和YCC政策发酵下，金融板块涨幅靠前，受益于日元贬值的汽车、机械、半导体板块同样领涨。

相较于今年日本股市的“全面开花”，作为另一大重要资产，日本房地产市场明显落后，且呈现上涨不均衡的特征。

图：日经225指数创34年新高，但日本房价指数距离泡沫高点仍有30%的差距

在金融危机后，日本的地价和房价就逐步企稳，但涨幅相对有限。直至疫情之后，受全球大放水的提振，日本房价才有了较为明显的上涨，与2019年底相比，日本实际房价指数上涨11%，但相较于发达国家仍显滞后，OECD国家的平均涨幅为15%。

2023年日本GDP实际增长1.9%，连续三年实现正增长，主要归功于净出口（贡献1%）、私人消费（贡献0.4%）、企业设备投资（贡献0.4%）和政府消费支出（贡献0.2%），反映企业盈利持续改善对固定资产投资的支撑，另外也推动了就业和收入的温和改善，从而刺激消费需求。

但与此同时私人住宅投资持续偏弱，继2022年拖累GDP同比0.1%后，2023年对实际GDP增长的拉动为零。

过去五年，住宅投资对日本GDP的拖累远大于贡献，在经历了长期低迷后，日本地产市场活力不足。

不过从结构上来看，东京作为日本核心区，涨幅远高于全国平均水平