利率还没降，美国地产就复苏了？

美国地产周期正在重启？

美国地产经纪商协会（NAR）发布的数据显示，今年2月份季调后的成屋（二手房）销售量达到438万套，较1月环比上升了9.5%，同比下降3.3%。二手房作为美国存量住房市场的主体，其销量占比接近90%，因此二手房交易量可以作为观察美国房地产市场景气度的重要依据。

图：美国成屋销售量（套）

此外从去年三季度开始，美国主要房价指数也陆续开始重新拐头向上，似乎新一轮的地产周期正在开启。

图：NAR、 Fennie Mae、FHFA、S&P等主要房价指数均现拐点

虽然受到降息预期前置的影响，近半年美国30年期抵押贷款利率有所下降，但绝对水平上看仍然处在6.9%的高位。

历史上看，按揭融资成本一直是制约地产销售的关键因素，二者呈现长期负相关性。那么，如今在堪比次贷危机前的高利率环境下，地产销售为何还能反弹？

图：美国按揭利率与成屋销量呈负相关

当前的美国地产，“供”逻辑不变，“需”却在变

首先是供给端。

次贷危机前后，美国房屋库存从增加转为长期的收缩，这影响着地产的核心定价。

2000年1月-2007年7月危机前，美国房地产在售库存从208万套增至439万套，翻了一倍还多。然而此后的17年美国在售库存持续下降，目前已经回落到危机前大约三分之一的水平。

地产库存的下降和房屋新开工下滑肯定有必然的关系。2006年1月美国新屋开工到达227万套的高点后，两年时间大降了80%，此后用了15年也仅仅恢复到180万套的水平。

由于供给修复的缓慢，美国住房市场饱和度持续上升，次贷危机后的整体住房空置率持续下降。特别是自住房屋的空置率如今仅有0.9%，是1956年有记录以来的最低水平。

衡量美国房屋去化速度的二手房库销比，目前也已回落至历史低位。今年2月，二手房库销比仅为2.9个月，低于近20年的平均水平4-5个月。