楼市，调整到哪了？

沉寂许久的楼市，对消息面颇为敏感

今天A股的反弹，很重要的一部分拉动来自于地产。

地产股的全线反弹，一方面是基于目前极低的估值，另一方面来自旭辉控股境外债重组的新进展，以及周末成都楼市的全面松绑。

根据中指研究院统计，截至今年4月28日，全国已有35城放松限购政策，包括合肥、昆明、苏州、长沙等热点省会城市已经全面放开限购，一线城市的限购政策也开始出现松动。

除了限购松绑外，近期各地二手房“以旧换新”的模式也正在铺开，目前郑州、福州、长沙、深圳等40多个一二线城市已经进行了推广。

之所以全面放开限购、开展二手房“以旧换新”，其实都是为了缓解当前二手挂牌激增、新房需求低迷的局面，各地因城施策推出的救市新举措。

那么，当前我国的房地产市场，究竟调整到何处了？

时间维度来看，过往周期参照性有限

历史上，我国的房地产市场周期每一轮大约为3-4年。

一方面可以从房价角度来看，全国主要50城房价同比和环比数据每3-4年为一个周期。

另一方面可以从房地产库存情况来看，每一轮房地产库存去化周期也大约在3-4年。

然而，不同于欧美发达国家市场，我国地产周期的决定性因素其实是强有力的政策——在市场高点出台起到紧缩效果，在市场低点松绑起到刺激效果。比较有代表性的包括2008年“四万亿”政策（救市）、2016年“棚改”降库存（救市）、2020年“三道红线”（收紧）等。

其中，每一轮地产“救市”政策之所以能对市场起到提振的效果，核心还是因为与积极的财政政策挂钩，并最终修复了居民资产负债表。

但这一轮显然是不同的局面，房价持续的下跌已经深度影响到居民资产负债表，未来出现修复的可能性也非常有限。

因此，如果单纯从时间周期上看，过往地产周期的参照性其实是值得商榷的。