旧棚改，新故事？

陈瀚学 10-17 18:14

“城改货币化”重磅来袭

其中对于城中村改造，倪部长表示：“在前期城中村危旧房改造基础上，再通过货币化安置的方式新增100万套。如果前期工作做得好，还可以继续加大力度。”

据倪部长介绍，城中村与危房改造是城市发展进程下的必然需求。目前35个大城市有170万套的改造需求，而全国地级城市有297个。

城中村改造的概念自去年就被提出，不过出于种种原因，近一年城改进展相对缓慢。如今“货币化安置”再次提出，与当年棚改的差异在哪里？大方向上，带来了哪些变化？

提到城中村，直接联想到的特征就是“马赛克格局”、“接吻楼”、“一线天”等等。由于城中村土地并非国有，不能像周边城市土地一样受到统一规划，各家各户多年来不断野蛮扩建已经成为潮流。

由于拆迁补偿按照建筑面积计算，且缺乏建筑规范管束，村民的首要目标就在于获取更多出租面积，所以城中村有时连街道上方的空间也被占用。

城中村示意图（来源：网络）

同时，城市的发展吸纳了大量外来人口入租，外来文化不仅冲击了地区原有文化，也提升了当地监管难度，孵化出城中村社会治安紊乱的现象。

对于开发商而言，城中村改造项目并不好做。

第一个难题，就是要厘清盘根错节的社会与土地关系，这其中带来的居民产权纠纷和内部摩擦，最终都会转换成开发商的时间与经济成本。

其次，在大城市进行城中村改造的成本也更昂贵。大城市城中村临近地块由于早期公共投资较多，基础设施已经相当完善，导致原住民对地价心理预期较高，这些资金压力都会转嫁给开发商。

去年三季度，高层就布局了“超大特大城市城中村改造”政策，但从未提及“货币化安置”等措辞。一年过去，城改实际进展相对缓慢。

回顾上一轮棚改货币化，2016-2018年每年全国棚改开工量都在600万套以上。

以2016年为例，当年的全国棚改任务为600万套，其中48.5%采用货币化安置，约300万套，帮助消化了2.5亿平米楼市库存（套均面积约83平），占当年住宅销售面积的18%。