本是同根生——房企“央企化”与本轮“地王潮”
2016-06-16 13:29
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兴业证券固收团队唐跃等人本周在报告中指出,本轮房企“央企化”与“地王潮”原本就是硬币的两面,二者都是没有“强刺激”的L型经济下的产物。在此背景下,政府迫切期待借卖地“补充”财政收入,央企则希望借“土地”保命。所谓“地王潮”,正是二者“合谋”的结果。

兴业证券首先指出,本轮“地王潮”的北京与前两轮(2007年和2009年)“地王潮”存在本质差异。

当前,我国经济并没有明显向好,货币政策也不存在大幅宽松空间,43号文对地方土地财政构成了较大制约,而且当前也没有“强刺激”政策出台,也就是说,当前“地王潮”出现在经济L型且没有大幅刺激政策的背景之下。

但是,以信达、保利、铁建等为代表的央企却不仅在一线城市积极储地,而且还积极进军南京、苏州、合肥等二线城市,在全国范围内不断创造出新的地王。既然我们似乎很难从经济面和政策面找到“地王潮”产生的逻辑,那么本轮“地王潮”产生的原因到底是什么呢?兴业正确认为:

43号文限制了地方政府的融资冲动,“地王”可以使部分地方政府和开发商的利益保持一致。 2015年出台的43号文以及新修订的预算法都对地方政府通过融资平台进行融资的传统模式进行了较大限制。

这就意味着,地方政府仍有较强的动机恢复“土地财政”。 在当前全国存量房源总体过剩,但局部紧缺的背景下, 全国范围内的开发商都有向一线和部分二线城市拥挤的愿望, 也就是说,开发商有较强的激励在这些城市拿地。地方政府和开发商的利益再次在这些城市的地产市场上保持了一致。 同时, 由于当前中国在土地拍卖价款运用方面尚有一定的不规范操作空间,部分地方政府存在着通过各种途径向拿地开发商进行价款返还的情况。

与此同时,央企之所以比普通国企和民企开发商更加疯狂拿地,除了低廉的资金成本,更重要的是他们面临强大的“自保压力”:

央企再次面临“并购潮” ,自保性拿地并快速做大地产规模的动机较强。2010年 3月,国资委要求,除16家以房地产为主业的中央企业外,还有78户不以房地产为主业在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。 然而,由于央企退出地产业务会涉及众多利益的调整,还要考虑资产评估、人员安排、以及会不会造成国有资产流失等问题,时至今日,当年的退出令并未能得到有效执行。但是,当前地产央企“退出并购潮”再次来袭,许多地产业务不够 “发达”的央企非常担心自己即将成为被并购的对象。为了在并购浪潮中生存下来,这些央企只能在“留给自己不多的时间里”快速做大地产业务,这也就意味着这些央企存在较为迫切的拿地需求

为了尽快扩大自身的地产业务, 一些央企甚至不计成本拿地,这可以在很大程度上解释某J系地产央企疯狂在全国范围内不断制造地王。 

一边有土地财政的需求,一边要通过土地来“活下去”,于是双方一拍即合。

地产企业高价拿地,也可以较好地为地方政府“补充”财政收入。 当前,经济下行压力较大,叠加“43 号文”极大地压缩了地方政府的融资空间,地方财政收入也出现了较大幅度的下滑。为了对冲经济下行压力,地方政府还要扩大财政支出,这意味着地方政府的财政压力非常之大。 央企地产公司通过高价拿地,可以较好地为地方政府补充财政收入。这或可以部分解释近期某 D公司以不断刷新地王的形式在全国范围内攻城略地的行为。

兴业最后总结称,正是央企和地方政府“合谋”,催生了此轮的“地王潮”:

随着房价不断走高,土地成本占项目总成本的比例大幅增加, 开发项目的风险也越来越大,只有资金实力强大,而且融资条件宽松的央企才更有可能敢于拿地, 而中小开发商正面临越来越大的边缘化压力,它们已经开始谋求转型。 通过上面的分析,我们发现央企自身也存在着较强的高价拿地动机,因此,在天时地利人和同时具备的背景下,央企开发商在全国范围内不断刷新地王也就似乎变得顺理成章。

 

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