越南调研系列报告之四——地产篇:越南房地产泡沫还是黄金
2017-10-13 15:34
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摘要:随着经济的不断发展,以及外资的不断流入,越南房地产业逐渐开始升温。这一轮升温随着越南《住房法》的修改掀起了新一波热潮。2015年7月1日,越南《住房法》修正案正式生效,放宽了外国人在越南的购房条件,取消了诸多限制。越南房地产再次成为了投资者的“宠儿”。胡志明市第二区的售楼处甚至公开打出了“新浦东”的宣传语,暗示当地土地未来巨大的投资潜力。目前越南房地产整体价格已经偏高,未来是否能够维持强劲的走势呢?胡志明市的楼价又是否会复制中国浦东的神话呢?本篇将从影响房地产发展的几个核心因子出发,分析越南地产未来的投资价值。总体上看,我们认为越南楼价整体较高,未来虽然仍有一定增值空间,但是由于市场已对楼市做出过度反应,中短期内楼市升值空间有限,但仍可关注中低端房产市场以及专做民宿的奢侈房市场来,二者将主要分别受益于日渐增大的刚需以及快速发展的旅游业。

越南房地产发展阶段

越南1945年独立后,又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因,南北经济的发展还是有比较大的差距,整体上南方经济发展水平超过北方,这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市和河内为代表,所以我们本篇关于越南楼市的讨论,主要以这两个城市为主。越南房地产市场,以2005年为起点,主要可以分为三大阶段:

1 腾飞期(2005-2009年)

2005年开始,越南的楼价开始起步,信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止,胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米,中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米,甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。

2 调整期 2010-2013年)

随着房价的不断走高,政府也意识到了地产泡沫的潜在风险,开始调低信贷规模,控制楼价成交。2009年1月1日起,对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。楼价的成交量受到了打压,成为楼市引爆的转折点,而真正的楼市泡沫破裂发生在2011年前后,首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市,河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例,楼价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还,导致了大批坏账的产生。关于这一点,我们在金融篇中有过详细论述,此处不加赘述。

3 快速发展期 2014年到现在)

2014年以后,随着VAMC的成立,政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革,市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应,整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年,为了拯救低迷的房地产市场,越南政府对《住房法》进行了修改,放宽了外国人在越南的购房条件,越南房地产也从此渐渐走出低谷。尤其是进入2016年上半年以来,楼市再度出现新一轮繁荣,一直延续到现在。

影响越南房地产发展的核心因子分析

那么越南房地产市场是否仍然具备增长潜力与投资价值呢?我们将从以下几个对房地产有重大影响的因素,结合越南自身的情况进行探讨:

1 经济发展状况

如图所示,越南近二十年来保持了较快的增长速度,尤其是近十年来GDP的平均增速一直在6%之上,为房地产发展创造了一个良好的经济环境。

图二是2010年至2016年东南亚主要国家人均GDP的排名情况,越南以8.4%的水平处在首位,说明从经济实力来看,越南的经济水平有一定支撑作用。而且越南的物价指数目前稳定在4-5%左右的水平,同样创造了一个相对温和的经济环境。

2 政策法规影响

与中国类似,越南政府的政策对于房地产市场有很大影响。越南房地产市场自2011-2013年泡沫爆裂之后长期处于低迷状态,越南政府采取了一系列积极措施刺激房地产发展。从效果来看政府对于房地产市场的态度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日对于《住房法》的修订放款了对外国人的限制,使得房地产市场迎来了新一轮的高潮。展望未来,越南的政策法规还会在较长一段时间保持稳定,这对于投资者而言是一个政策性的利好因素。

3 人口因素

我们再从人口的角度分析,越南房地产的需求动力是否还能延续。

a 人口结构

目前越南处在人口红利期,截止2016年,15-54岁的人口基本上占据了整个人口金字塔的63%,其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房大军的主力,所以单从人口结构看,不考虑放开外国人购房限制以后的外来力量,单就国内居民的购房需求也很高。此外,目前越南的城市化率相较于其他东南亚国家仍旧处在较低水平,说明越南地产仍有较大增长空间。

b 消费能力

根据越南的数据统计与预测,2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数如下图所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增长,而中等收入家庭也有超过50%的增长,说明越南家庭收入的购买力与消费力在未来五年内将有显著提升。c 消费习惯

越南人民曾经习惯于用整付的方式去购买房地产,用一整袋现金去直接面对面进行交易的情况在越南比较常见。而近几年来越南人民的消费习惯正在一点点发生改变,贷款开始成为一种更加常见的方式。2012年以前,几乎仅有10-15%的越南居民会在买房时使用住房贷款,而到了2015年之后,这一数字发生了明显的改变。仅2015年上半年前八个月,越南发放给买房居民的贷款就激增了22%,也是从2015年开始,基本上50%以上的购房居民开始使用住房贷款。随着未来银行体系的进一步完善,加之降息的作用,住房贷款的比例仍然有望进一步扩大。

4 金融环境

与任何一个投资标的一样,房地产行业最主要的两大因素:一个是收益,一个是成本。收益我们重点看两部分:房地产本身的资本增值和租金回报率。而成本我们将重点留意信贷成本。

a 收益

从租金回报率来看,越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的,胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右,远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项,净回报率也有4%-5%左右。再从资本增值的角度来看,在过去三年,越南房地产确实有了较大增值,然而这种增值幅度是否能够持续,我们目前保持谨慎态度,具体将会在风险部分再做详细阐述。

b 成本

从信贷成本来看,越南的借贷成本相对较高,如图所示,贷款利率曾经一度逼近20%,近年来有所回来,逐渐稳定在8%的水平。这会给购房者带来较大压力,这也是很多越南人仍旧采用整付方式的重要原因。不过越南政府目前仍旧维持相对宽松的货币政策,相信未来利率环境相对稳定,不会造成较大波动。

越南房地产的潜在投资机会

我们认为未来越南房地产市场可以主要通过以下两种途径进行投资:

1 直接投资房地产业

综上所述,我们认为越南房地产仍然具备一定的上升空间,但需把握结构性机会。越南房地产市场,大致分为四大类——廉价房、中端房、高端房以及奢侈房地产市场。我们认为未来较有投资价值的,集中在两类地产。一类是中低端房地产,可考虑长线投资;另一类则是功能性地产,通常用作民宿出租。前者主要是受刚需推动,而后者则是由于快速发展的旅游业以及人均收入水平的不断提高。从资本增值的角度看,后者的价值要大过前者,但同时面临的风险也较高。

由上图可知,胡志明市的中低端住房成交量,从2012年到2016年五年期间,实现了8倍的增长。而根据房地产公司NLG的预测,未来三年成交量仍会保持10%的复合年均增长率,而结合之前对人口结构与收入结构的分析,我们认为需求更多会集中在此类住房。

2 间接投资地产股

如果认为直接购入房地产成本太高风险太大的话,那么购买越南房地产相关股票也是一个不错的选择。我们同样可以将目光聚焦在主打中低端市场的房地产公司上,当地主打中低端市场的地产公司都有望受益于不断回暖的地产市场。    

投资越南地产业面临的风险

1 市场泡沫风险

这是最大的风险。胡志明市地理区位如图所示,目前二区的平均房价基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一区的一些黄金地段,已经再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根据美国顾问公司Demographia公布的《全球楼价负担能力调查》,楼价入息比率(楼价中位数除以家庭全年入息)排行前五位的城市分别是:香港、悉尼、温哥华、奥克兰、加州圣河西,其对应的楼价入息比率分别为:18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而我们如果计算胡志明市的楼价入息比率的话,目前均价大约在2500美元/平方米左右,而胡志明市的人均工资大约在600美元/月左右,当地楼价中位数大约为13万美元,约102万港币。所以基本上胡志明市的楼价入息比率也在9左右,从全球来看也处在相对较高的水平线上,积累了一定高位风险。

2 需求错配风险

我们认为未来另一大主要风险,是来自住房需求与供给层次的错配。简单来说,就是目前市场高端地产的供给过多,而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力,大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。这就造成了房地产市场的需求与供给的不匹配。胡志明市别墅的吸收率(成交量/供给量),基本上仅维持在30%左右,而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。

3 政策法规风险

这一风险存在于任何一个新兴市场之中。我们在金融篇中也提到过,由于体系不健全,法规不完善,关于股市的政策处在相对不稳定的状态。同样的风险也存在于楼市之中。2011-2013年的楼市崩塌,与2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南楼市刚刚对外国人开放,整个房地产市场处在上升期。如果未来政府再出调控政策,或者对外国人购楼再取进一步放开或者收紧的举措,都有可能会造成楼价的波动。

4 政治风险

这方面的风险更多是针对中国的投资者而言。南海争端一直是中越关系的主要矛盾点。2016年临时仲裁庭关于南沙岛礁的法律地位作出裁决后,中越关系就一直处在比较紧张的局面。这种政治外交风险也应成为在当地置业的中国人的考量因素之一。不过就目前的中越关系来看,我们认为这种外交风险还是相对可控的。一方面,中国和越南一直保持着良好的双边贸易关系,截止2016年,中国已连续12年成为越南的第一大贸易伙伴,是越南第一大进口来源地和第四大出口市场,越南更是在2017年成为了中国在东盟的第一大贸易伙伴。另一方面,随着一带一路的深入,中越两国必将在更多项目上有深入合作交流,所以这方面的风险相对比较稳定。

 

 

 

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现任海通国际证券集团有限公司宏观研究部董事总经理,在香港从事经济研究已逾20年,其研究领域包括中国经济、货币理论和国际资本流动等。
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