万科10月电话会议:明年中国房地产市场是小年
2017-11-13 21:44
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摘要:明年房地产销售可能会出现整体性的下降,销售面积和销售金额双降。一二线城市房价难以上升,但是继续下调的风险也不存在;而基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市,会降价。

周末看了券商兴业证券发布的关于万科10月数据的电话会议纪要,里面披露了较多的信息量,尤其是流露了万科对明年房地产市场的判断和万科自身的一些信息。个人觉得对我们判断明年的市场有参考价值,就和大家做个分享,有兴趣的同学可以去搜索原文《重磅:【兴业地产】万科阅读经营数据电话会议纪要》(只看到这一家券商发不了记录),我主要结合谈我个人的看法。

第一个问题,对明年房地产市场的看法:是小年

这个核心包括几点:1、明年调控政策放松的可能性很小。2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降,销售面积和销售金额双降。3、不同城市分化会很明显,一二线城市房价难以上升,因为经过2016年的大涨,市场本身承接力弱化,加上政策调控,增长会有限。但是继续下调的风险也不存在,因为调整从2016年第四季度就开始了,持续很久了。4、三四线城市也要分开看,在环一线城市周边的三四线城市,会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市,会降价

也就是说,万科对2018年房地产整体市场的判断是:会进入小年

这个我基本上是一致的看法,但要补充几句:万科谈的是大势,但我们还需要正视中国的房地产市场在不同类型的城市,其实是越来越呈现出不同的周期性的。我之前也谈到,北上深这些一线城市、环一线城市、二线城市、三四线城市,整个市场近年来大致呈现出的周期顺序是:北上深——环一线+二线——三四线。所以,明年的市场,首先,今年暴涨的三四线城市一定会迎来小年,这是比较确定的,我之前一再谈到投资三四线城市要规避,也是这个道理,再好的市场也不会天天涨。其次,我个人认为,北上深明年不会是小年,市场会出现复苏。尤其是一线城市的豪宅,依然存在整体性的被低估。比如在深圳,深圳湾沿线的豪宅,在这种调整市里,依然上涨了10%以上,体现出了很强的抗跌性。而环一线+二线,是小年的可能性更大。整体上说,房地产买卖不存在什么趋势性的机会。但如果看多一线城市的长期发展,那么,这是很好的进行长线布局的机会

这个判断如果大差不离,那么对于我们看待房地产企业明年的销售,以及选择自己的操作策略,都很有意义。比如对房企来说,如果它今年的销售结构中有较大比重来自于三四线城市,那么明年的增长压力就会大一些,龙头企业需要增加在一二线城市的销售资源,才能确保持续高增长。而且,假如明年三四线和二线市场出现调整,对于一些负债率高企的房企会产生资金压力,这是我们需要动态观察的。

而对个人来说,在一线城市显然要储备更多的现金,以及更加勤奋的去接触市场。再重申一点:好城市的房子,博傻一点说,任何时候都可以买入,就像好股票从来不曾亏待过股东一样,好城市也从来不曾亏待过房东。好城市,都是人们用钞票一票一票投出来的,相信市场自己的表达。

第二个问题,万科自身明年的销售额:会超6000亿

这个主要包括几点:1、万科的项目资源,从销售金额看,90%以上布局在一二线和环一线的都市圈内。2、万科今年能够完成年初3500万方的推盘量,明年实际推盘量至少会在4000万方以上。3、前10个月的销售均价14800元。4、万科未来总的可售资源约1.35亿平米。万科今年第三季度新增项目超过了销售规模,超过第一季度+第二季度的总和,10月份也新增了500多万方,超过销售面积近一倍。

从这个角度来算,可以得出几个判断。

第一,万科今年的销售额大约可以达到5200亿左右,会出现恒大争抢第二的位置。明年有可能达到的销售额会在6000亿左右(尽管万科不设销售目标,但实际有这样的条件达到这个规模),这个规模可能会继续低于碧桂园,但是超过了恒大前几日引进第三轮战投时公布的计划的——恒大前几日公布2018-2020年的销售目标分别为:5000亿、5800亿级6200亿。不过,设想恒大定的目标是保守的,它也有可能实现更大的销售规模。

第二,放眼未来三年内,中国的房地产格局,碧桂园万科恒大融创四强占据的市场份额就会达到30%以上(四家加总3万亿以上)。行业集中度的快速提升,会对中小房企产生剧烈的挤出效应,这是中小房企要迫切考虑的生存问题。

第三,万科在逆周期加杠杆。我们观察这几家房企巨头,在2017年出现了非常不同的情况。恒大、碧桂园、融创,都在降杠杆,因为在2015-2016年完成了巨额囤地的任务,也带来了过高的负债率。所以,去年下半年以来,他们的目标是降杠杆,比如恒大明确要求土地储备要负增长。但是万科基于30%的净负债率,从去年下半年到现在,一直在积极加杠杆。对于一家长期拿地规模低于销售规模的稳健型房企,万科积极的土地操作,是非常值得关注的。到现在,万科依然还有不小的加杠杆空间,这是它不同的地方。市场调整期拿地,不容易出地王,确会占到不少便宜。

第三个问题,密切关注万科可能会撤出的城市

我在之前的文章,结合着万科连年计提亏损的项目里谈到,比如像营口这样的城市,万科可能会退出。原因是,根据万科的公开投资策略,有些城市并不符合,比如人口流出。以及,郁亮在今年也谈到,万科进入了中国68个城市,已经差不多了。这次的电话会里也谈到了这点:“今年以来三、四线城市市场明显改善,东北城市去化率也有改善。但有些城市增长没有人口和就业的基础,我们不认为这些城市的情况会持续,有些地区我们可能会退出。

从投资布局来看,万科和融创是不同的。长期布局大约70个城市,整体还是延续了10多年的3+x战略。现在是集中投资在强势城市,宁缺勿滥,这个对于确保投资回报率的稳定性很有用。融创是从原来的一二线集中投资开始走向环一线,赛道战略,大家打法不一样。当然不是说万科撤出的城市就不值得去投资,但它撤出的逻辑很值得研究。

最后谈一点,万科在华东举办了一年一度的媒体交流会,郁亮在会上没有回应孙宏斌的怒怼,而是继续谈到“美好生活场景师”,以及万科要进军新农业。关与这个问题,最近讨论不少,相信还会继续发酵。我也在对比研究,暂时还没有形成判断,等有了体会,再做分析。

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微信公众号《朱罗纪》创始人,曾任南方都市报房产新闻部首席记者、南都房产新闻部(深莞惠)副主任,跟踪房地产10余年,专注于房地产、都市圈、宏观经济的独立观察与研究。
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