房地产政策的微调,悲观预期的修正——经济动能之周期系列(一)
2018-01-08 16:38
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导读

作为经济动能之周期力量研究系列一,本报告主要探讨房地产政策的最近动向。 

摘要

  • 近期,房地产政策是否正在起变化?

    种种迹象表明政府对房地产市场的态度似乎在发生变化。我们观察到边际放松的政策或者支持房地产市场的政策措施在增加。南京、郑州、武汉、长沙、济南、合肥、兰州等一些城市局部放松了楼市限购政策。同时,住建部宣布2018年棚户区改造580万套,超出市场预期,与2017年差不多,并再次强调支持刚需和改善性需求。

  • 房地产政策为什么会发生调整呢?反映了什么?

核心原因在于政府有意稳定经济增长,稳定市场预期。最近部分城市房地产销售有所下滑,也出现了一些土地流拍的现象,使得一些地方政府担心房地产市场和经济增长并着手微调房地产政策。这从根本上反映了政府实际上是相当重视经济稳定的。我们一直强调,在稳中求进的总基调下,“稳增长”仍然是经济政策铁三角(即稳增长、高质量发展、防控风险)的硬约束。在此大背景下,房地产政策核心目标是既要去金融属性又要保障居民合理住房需求,因此,房地产政策不会一味地收紧,而会适时适度微调。 

  • 展望2018年,房地产政策会否有大调整?政策的重点是什么?

虽然房地产政策总基调恐难以改变,但边际放松的措施可能会增多,悲观预期将被修正。市场不应过分担忧房地产收紧政策,尤其是对房地产税或者期房销售政策方面的担忧。政府今年将更多地围绕“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”做文章。

  • 风险提示:金融去杠杆或殃及池鱼,但大概率是稳步推进。

正文

我们梳理了2016年3季度以来的房地产相关的调控政策(详见附录表一)。梳理的目的主要有两个,一是对比边际收紧和边际放松措施的数量从而找到政策力度变化,二是研究政策核心内容从而把握政策的主线和主方向。

1.房地产政策正在起变化吗?

从我们对政策的统计来看,政府对房地产态度似乎有所变化,虽然房地产政策总体上仍处于偏紧状态,但2017年12月出现了较为明显的放松倾向(图1)。从2016年的“930”政策以来,出台的大部分房地产政策都偏紧,无论是对购房者的购买限制,还是对开发商的融资需求限制(如对债券和私募基金的规范)。当然,期间,也有一些边际宽松的政策出台过,如2017年4月适度放开土地供应和放松满足条件的房企发债。不过,到2017年12月,边际放松的政策突然显著增多,先是部分二线城市(郑州、南京、武汉)局部放松限购,50个城市出台支持租赁市场政策,住建部也再次表态支持刚需和改善性需求,并将2018年棚户区改造量定为580万套,超出之前市场预期,与2017年基本持平。2018年开年第一个星期,兰州就出台政策部分区域将取消限购,同时将进一步强化价格备案制度、部分区域实行住房限售措施。上述一系列政策说明政府对房地产市场态度可能正在发生变化。 

2.房地产政策为什么会发生微调?反映了什么?

最近房地产市场显示出略有下行迹象,使得政府对房地产市场和经济增长的稳定有所担忧,并着手微调房地产政策。房地产销售有所下滑,当月同比连续2个月为负(图2),房价也从高位有所回落(图3),部分城市有小幅调整。2017年底-2018年初土地市场也比较平淡,出现多宗流拍案例,频率较去年有所提高。年初短短4天内就出现至少3宗流拍案例,成交的溢价率也有所回落。这些现象不能说明房地产市场风险有多大,但略有趋冷迹象,从而引起政府态度微调。

 

更为重要的是,房地产政策的微调在一定程度上反映了政府整个经济工作的态度和重心不像市场担心的那样,只重视质量和防控风险,不重视稳增长。我们一再向市场强调经济政策的铁三角是“稳增长”、“高质量发展”和“防控风险”,其中,稳增长是硬约束,高质量发展(调结构)是主线,防控风险是底线思维:

  • 稳增长是硬约束,未来三年政策区间仍然是6.5-7.0%。2017年全年GDP增速有望达到6.8-6.9%,按照“十三五”规划“到2020年国内生产总值比2010年翻一番”的目标,2018-2020年经济增速只需保持年均6.3%即可,但完成收入翻一番的目标更难些,且内外部经济形势复杂多变,因而在2018年可能设定相对底线更高的目标,为2019和2020年减轻压力。考虑到当前中央更加强调高质量发展,预计2018年经济增速目标可能仍定在6.5%左右,但实际结果可能在6.5-7%之间。

  • 结构升级(高质量发展)是主线,重点是培育高端制造业。不同于以往,目前的促增长主要通过调结构,这实际上奠定了2018年及未来阶段的经济格局,即在经济总量比较稳的情况下,重在结构调整。

  • 防控风险是底线思维,重点是金融去杠杆和有效控制宏观杠杆率。2018年的重点是金融部门的去杠杆问题,包括资管委外、信托等监管的加强。但防控风险将会以渐进的方式推进,不会一蹴而就。金融与实体经济是一体两面的关系,资金涌入金融而实体经济融资难,根源在于金融业与非金融实体的投资回报率的差异、金融的监管套利、实体经济成本高企,金融去杠杆并不必然意味着资金进入实体经济,因此需要形成金融与实体经济的良性循环。

 3.展望2018年,房地产政策会有大的调整吗?政策的重点是什么?

展望2018年,我们认为在稳中求进的工作总基调下,房地产政策总体维持现状,但边际放松将会增多。在此背景下,2018年房地产政策难有大的动作,因为房地产市场事关全局,只能“稳中求进”,不会草率推出房地产税和停止期房销售,更多的将是完善多层次供给机制。

梳理过往调控政策清晰地告诉我们,政策的焦点在于“房地产去金融属性”和“保障居民合理住房需求”,而不是一味地收紧。政府一直在强调建立房地产市场调节长效机制,市场对此理解就是开征房地产税,打击资产泡沫,但实际上可能有两层含义,既包括房地产去金融属性又包括保障居民合理住房需求。因此,房地产政策不会一味地收紧,当前房价基本稳定,因此政府今年将更多地围绕“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”做文章

4.金融监管的不确定性,或会殃及池鱼。

当前金融去杠杆尤其对非标、信托行业的监管加强或会在一定程度上影响房地产开发资金来源。房地产开发资金来源主要包括四个部分,按照占比从大到小的顺序,分别为其他资金(主要是定金、按揭)、自筹资金、国内贷款和利用外资。以信托资金为代表的非标资金来源主要存在于房地产的自筹资金中。初步看来,本轮房地产投资企稳,主要是受到自筹资金的支撑。这也与我们在微观数据中看到的房地产筹资性现金流处于高位相符(图4)。此外,我们推算出的非标资金走势与流向房地产行业的信托走势有较强的相关性(图5)。未来,对于非标的监管将愈发趋严,非标规模的缩小是较大概率出现的。这将成为2018年房地产投资潜在的下行压力。近期,银监会已出台政策,规范银信通道,要求信托公司不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股市、产能过剩等限制或禁止领域等[1]。18年非标规模的萎缩,或是房地产投资的潜在风险点之一。

附表一:房地产调控政策列表(201609-201801) 

资料来源:住建部、发改委、中国政府网、各地政府网等官方网站,国泰君安证券研究

 

注[1]:参考资料:http://www.cbrc.gov.cn/chinese/home/docView/7F07C78623DD4488A1E67FEA633CC16E.html

 

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