中海宏洋(0081.HK)|以为再次错过内房,那厮却在灯火阑珊处

作者: 王雅媛
不能再次错过的内房股


2017年,内地房企频繁赴港买地,抢地王。大行一片唱好,南下资金抢筹抢德火热内,房股价飙升。在如此声势浩荡的情况下,我竟然错过了这轮内房暴涨!!连融创中国(1918.HK)、中国恒大(3333.HK)等一线梯队的尾巴都没抓住。当时就暗暗发誓,“俺下一次绝不会再错过内房股了”!


谁料2018年1月还没过完,我又一次和内房股擦肩而过。二线梯队的补涨力度和速度,给人一种迅雷不及掩耳之势。除了中国奥园(3883.HK)及龙光地产(3380.HK)等特例外,去年多只涨幅落后的内房股不到1个月,均录得30%以上的升幅。


数据来源:Wind


看着这一串数字,我顿时觉得心灰意冷,为什么每次错过的都是我......故事说到这儿,如果我再继续“哭”遗憾,那就没啥意思啦,聊回有用的。


在我醒悟到发誓其实没啥卵用后,就决定沉下心来研读内房股,竟然让我发现了当中的奇葩。禁感慨纵里寻她千百度 ,蓦然回首,那人却在灯火阑珊处”。


◆ 奇葩是谁?


我找到的奇葩就是去年涨幅不到100%,年初至今涨幅只有20%的大落后股 —— 中国海外发展(0688.HK,简称“中国海外”)及同系的中国海外宏洋集团(0081.HK,简称“中海宏洋”)。


他们俩真是同病相怜,不过中国海外目前市值3,300亿港元(截止1月31日),这样的规模升个10%已差不多是中海宏洋市值的一倍,我对它升幅要求就不那么苛刻了。


可中海宏洋就不同了,才160亿港元市值(截止1月31日),但2017年至今升幅却只有100%(注意!是2017年到现在),对于这种大落后股,值得好好研究一下。


图片来源:富途


一、布局三四线的中海宏洋


2010年3月,中国海外完成对蚬壳电器(1984年在香港上市)的收购并改名,成为现在的中海宏洋。目前,中国海外拥有中海宏洋 37.99% 的股权。


中国海外主攻一二线的中高端住宅,中海宏洋则聚焦三四线城市。与目前的颓况截然不同,中海宏洋当年那是风光无限的。自从2010年中国海外接手后,公司的净利润持续攀升,2013年净利润达到历史顶峰(31亿)。


转折点来了,2014年,公司在三四线城市密集布局,开始缩减北京等一线城市业务,加上中央调控施压,房地产市场大幅波动,导致公司需要降价来刺激销售、优化存货 。另外,当年也没有投资物业重估带来溢利,造成了2014年净利及毛利率大幅下跌。


数据来源:Wind


一而跌,再而衰在三四线城市需求持续疲软,中海系人事整合震动等不利因素影响下(2014年中海宏洋前CEO陈斌及高管颜建国相继辞任,不过颜建国于2017年6月已回归并上任中国海外的CEO),公司的业绩在2015年跌落谷底。


2015年,中海宏洋再次迎来转折点。中央提出了“去库存” 的目标,并通过信贷宽松、政策优惠等手段为三四线城市减轻高库存的压力,这就为公司后续的业绩回暖埋下伏笔。


从房价上看,三线城市新建商品住宅价格同比涨幅在连续19个月的负增长后,2016年4月由负转正。


数据来源:Wind


从公司两回转折点带来的业绩变化,都离不开政策影响。《吕氏春秋》有言,“圣人不能为时,而能以事适时,事适于时者,其功大顺势而为。”政策扰动难以预料且不可抗,顺势而为才能波澜不惊。

                                                                                               

 政策赋能,三四线城市在狂欢


一二线城市被严格调控、限购政策密集出台,各大投资、投机资金落荒而逃,逐渐涌向了政策环境变转变宽松的三四线城市,推动了当地的房价上涨和销售加速。


此外,国家还在全国推行的棚改货币化安置模式简单理解就是房地产开发商能将普通商品房库存转化为安置房,当棚改居民购买这类安置房时,政府便会提供货币化补贴。


三四线城市自然就乐翻天啦,他们原本就库存压力大,这种做法既能帮助去库存,又能刺激新需求,这些利好叠加最终都会推动房价哐当哐当的往上涨。


按照国务院常务会议决定,2018年~2020年,将再改造各类棚户区 1,500 万套。


根据机构预测,三年棚改完成投资额或达 4.2 万亿元(根据住建部数据,2017年1~10月份,全国棚改已开工600万套,完成投资1.68万亿元)。


预估这些资金会更多地流向棚改任务重、货币化安置比例高的城市,当中以三四线城市为主。因此可预测,在棚改资金的支持下三四线房地产市场会保持稳定增长。


从实际房价来看,自2016年4季度开始,一二线城市房价同比涨幅持续回落,相反,目前三四线城市房价涨幅已超过前者。


这几年下来,中海宏洋的轨迹像是画了一条S型的曲线。2014年爬到顶峰,2015年天堂坠落,2016年毛利率及净利润相继回升,到了2017年呢?顺势这场政策东风,多种迹象显示公司的发展会继续向好。一起来看看详细情况。


二、中海系将发力狂追


根据中海宏洋2017年中期业绩显示,虽然公司营业额同比下滑12%至90亿港元,但因项目所处地的楼市回暖,公司毛利率 上升2.8% 至20.9%;净利润则同比增长13% 至7.12亿港元。


中海宏洋2017年销售额亦得到大幅提升,累计合约销售额为370亿港元、合约销售面积为340万平方米,分别同比上升54%和28%。给大家上个简单的特写感受一下。


数据来源:Wind


从上图可见,2017年合约销售额及销售面积增长比过往历年要高出一大截。当中原因除了房地产市场的热外,很大程度是因为承蒙母公司扶持。


◆ 母公司扶持,进步神速


中海宏洋于2016年12月,从中国海外收购了其部份物业组合,土储建筑面积大增950万平方米。中海宏洋截至2017年6月30日的合约销售额就有约17%来自从该次并购的物业组合。


公司于2017年新增的土地储备达到 250 万平方米,相应的权益土地价格为 940 亿元。目前,公司总土地储备已达到1,900万平方米,主要分布于三四线城市,对应约 1,800 亿港元的可售资源


根据花旗的数据,公司每股资产净值(NAV)为11.2港元,相对现价折让约 55% 。在此基础上,中海宏洋将有力达成更高的销售目标。


传统的房地产企业要保住业绩,就得想尽一切办法多拿地,增加土地储备。然后挑个好时机,把它们全部卖掉变现。


在过往数年,基于保守及稳健的操作,国企不论在拿地还是销售速度方面都拼不过民企。以中国恒大及融创中国为首的激进民企代表,乐此不疲的通过加杠杆方式获得大量土储,传统的大型房企就被直接秒杀掉了。


不过,自去年以来,情况又有点不一样,国企开始进取了。


保利地产(600048.SH)设定了2018年和2019年,分别实现4,000亿元和5,000亿元的目标;


中国海外提出2020年,销售金额要达到4,000亿元的目标。


从数据看,中国海外2017年新增总楼面面积超过1,700万平方米,同比上升80%;截止2017年3季度末,保利地产新增总建筑面积 3,000 万平方米,同比上升 1.6倍。为了追赶规模,国企明显加大了土地市场的投资力度。


加上郝建民突然辞任董事长、肖肖接任、再到肖肖退休、颜建国作为中海老臣回归上任CEO,中海系的人事调整终告结束,公司整装待发。从中国海外2017年拿地风格,已能看出中国海外即将大力重振老牌国企的雄风。


同时流着国企和中海系血液的中海宏洋,理所当然地成为了中国海外攻城略地,扩大规模的一枚棋子。除了国企的心态转变外,政策环境也偏向了国企。


三、政策环境的变化利好国企


过往在低息环境下,国企的资金成本优势不明显,加上民企能尽情融资加大杠杆拿地,不断把规模做大,相反国企就只会继续保守,导致民企规模扩张迅速。


但在中央不断强调去杠杆的情况下,进入房地产的银行信贷或是私募融资开始收缩,一些措施如打破刚兑等更影响了地产开发商的资金来源。


事实上,除了去年12月融创中国配股融资10亿美元外,今年以来已有多家内地房地产商集资,例如:碧桂园(2007.HK)融资78.2亿港元、新城发展(1030.HK)配股融资15.7亿港元等。


由此可看出,地产公司(尤其是民企)对资金有着非常强烈的需求。


可现在,民企的融资环境称得上是“内忧外患”。国内有调控,美国又进入加息通道,融资成本将会上升,民企激进扩张的能力会逐步被削弱。相反,在负债率高的民企降杠杆之时,资金充裕、财务稳健的国企则有能力加杠杆拿地,国企的规模优势将逐渐显现。


◆ 土地出让方式的改变


除此之外,政府为了减少土地过度炒卖及令地块价值能充分发挥,未来的土地出让可能会更多倾向于“招标挂牌复合方式”。这就意味着,不再是“价高者得”,而是“分高者得”,打分以发展商的经济实力、项目经验、技术资质等为标准。


以2017年9月上海土地市场集中挂牌8宗用居住地为例,均是采用“招标挂牌复合方式”作为出让方式,当中列明了打分最高的3家才能竞价、以及按照在上海拿地越多得分越低的规则,而当中规划建筑面积中,有5%作为保障房、15%作为租赁住房。


未来你想拿个地吧,光有钱还不行。分数不够,也要靠边站。土地到手,还不能全建商品房。这些制度无疑将有助于楼市的健康发展,同时也加强了龙头房企的拿地优势。


总的来说,未来的经营环境不论从资金成本还是拿地优势来看,国企均有压倒性优势,民企独领风骚的日子将一去不复返了。


四、为何股价却仍然落后?


说到股价,那问题就来了,既然三四线城市和国企都有很好的前景,今年资本市场又开始重新承认国企的价值,为什么中海宏洋的股价为何如此落后呢?


我认为真相只有一个,就是供股


中海宏洋于2017年11月7日发表了公告,拟以“ 2供1 ”进行供股,认购价为每股4.08港元,较前收巿价折让约 7.9%,所得款项净额估计约46.07亿港元,其中约70%将用于偿还现有债务。


我们来看一下股价图,公司股价自公告后直至2017年底一直承压,虽然1月第一个星期有跟随地产版块一起上涨,但其后很快回落。直到供股权最后交易日前一天,公司股价才压抑不住,猛然上涨 18% 


图片来源:富途


在我看来,这种走势象是人为的,或许是有心人故意打压股价,使到供股权持有人沽出供股权。


钱是有限的,内房股有融资需求那是可以理解的。中海宏洋作出供股集资的行为,虽然会伤了小股东的心,但对比配股,可以说是人人平等。而且最重要的是,母公司中国海外同意全数包销股份,意味着中国海外同时有增持中海宏洋的意向。


目前中国海外通过附属公司持有中海宏洋37.99%股权,理论上在没有其他股东愿意供股的情况下,持股比例将一跃升为58.65%,更能将中海宏洋并表。上一张全景图。


图片来源:公司公告


当然,借着这次供股中国海外要一下子增持中海宏洋到58.65%,那是不可能的,但不管能增持多少,增持本身这个出发点就是看好中海宏洋未来发展的最有力证明。


五、结语


在去杠杆及外围加息的情况下,内房股的资金来源将会被收紧,国企的资金成本优势将再度显现。国企无疑握着一手好牌,加上做大规模的决心,国企规模扩张的目相信会很快到位,而中国海外做大规模当然少不了中海宏洋这个顶梁柱。


房地产市场在中央调控下相信会继续因城施策,三四线城市房价有望保持隐定,中海宏洋的毛利率能继续回升,加上持有大量土地储备,2018年销售情况将会持续向好。


但要留意的是,以供股价 4.08港元 算,目前每股盈利逾 20%,不排除有心急的小股东会将供股所得的股份卖掉套现。2月6日为供股所得的股份买卖首日,留意那段日子的股价是否会受沽压影响而有所波动。


不过,正如公司股价遭抑压一样,纸终包不住火,在基本面向好的情况下,终会真实地从股价反映出来。


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