继续跑马圈地 自如回头做起了集中式公寓

来源: 地产一条
没有盈利模式之前,自如当前只能想方设法扩大规模。

本文来源于地产一条,原文标题《继续跑马圈地 自如回头做起了集中式公寓

近期成为舆论焦点的链家又有了新动作。

6月20日,链家旗下的长租公寓品牌自如在北京宣布成立自如资管平台,计划通过整栋资产收购来提高集中式公寓的规模。

作为专业化租赁机构,自如目前在全国9个城市管理60万间公寓。从2018年6月起,自如将全面开放旗下整栋资产的产品、运营、互联网能力,提供委托管理、租赁经营、战略合作三种模式,今年委托管理规模目标是达到1万间。

委托管理虽然在内涵上体现着自如对业主的尊重,但也可以理解成一种加盟模式。近期,链家成立贝壳找房,实行平台战略,链家德佑则主打加盟模式,开始在全国范围内攻城略地。如今,在长租公寓的整栋资产领域,自如也加快了自己的步伐。

自如CEO熊林介绍,自如最初成立时同样是做集中式的整栋公寓,2011年-2012年两年间,自如一共做了8套整栋公寓,这段时期打造的将府自如寓成为了集中式公寓的代表项目。但在此之后,自如停止了整栋公寓的拓展,反而去开拓分散式公寓。

中国的集中式长租公寓品牌数量在去年就已经超过了300多个,管理房间数量超过200万间,这其中大多数都是房企,全国排名前30位的房企超过1/3进入了长租市场,他们的主攻方向放在了集中式公寓的建设上。

重新回头做集中式公寓,熊林的解释是,那段时间他一直在思考长租公寓的盈利模式问题。他的结论是,不管是分散还是集中,对长租公寓唯一的衡量标准就是规模,分散式公寓的优势在于体量,能在一个城市迅速覆盖更大的面积。“在一个城市里,拿不到那么多的整栋。”

规模,是熊林反复强调的一个词汇。在回答一条君的问题时,熊林表示,他的具体体验是,在一个单体城市,如果房源数量达不到20万间,实现盈利的可能性很小,整体管理规模达不到100万间很难形成规模效益。100万间,这可能是规模与盈利的一个临界点。客户的遴选会让长租公寓的租金不会太高,盈利的前提必须建立在一定的规模基础上。

熊林对自如未来盈利模式的思考同样建立在规模的基础上。他认为,机构化管理是未来的主要模式。2019年,中国公寓行业将进入深水区,2018年行业将迎来专业化分工、高效运营的时代,规模化、专业化的头部企业将加速成长,而小而全的运营模式将面临更严峻的市场考验甚至被淘汰。

对于未来租赁市场的格局,熊林认为,将是以投资商、开发商、运营商及服务配套商为主所构成的有序分工、协作模式。一个成熟的专业化租赁机构一定是在投资、开发、运营三个环节都有专业能力支撑的企业,自如则具备这样的能力。

熊林向一条君表示,长租公寓要过三个关口——品质关、规模关和增值关。作为管理服务商,自如为客户管理房屋,只能在规模效益的基础上获取较低的毛利润。当规模达到一定基础、形成口碑与品牌后,自如可以靠一些创新的增值服务获取利润。

比如自如搬家,在全国9个城市,自如搬家上个月获取了16000单,这个月将突破3万单,而自如没有做一分钱的广告。“这个业务可以在比较短的时间内有可观的利润,未来其他服务肯定值得期待,但前期是规模。”

在基础的管理做好以后,熊林认为自如可以避免高歌猛进带来的规模黑洞,自如可以加速了。自如2017年的月度增长率是3%,今年是5%,熊林保守估计自如2018年的房间数量可以达到80万间。

于是在停止整栋公寓业务6年后的今天,自如回头成立自如资产管理平台,他们要靠委托管理、租赁直营、战略合作建立自己的模式。资管平台将进行开放合作,以委托管理为例,区别于传统的加盟模式,自如不收取一次性加盟费和系统使用费。同时,运营服务期,只有当出租率大于70%时才收取5%的委托管理费。项目合作期间,自如将免费开放资管平台的标准化系统,并进行免费的自有渠道导流。

将左晖视为房地产领域最有野心的企业家也许并不为过。贝壳找房的成立在中介行业激起千层浪,现在,左晖个人持有绝对多数股份的自如在分散式公寓之外,又开始向集中式的整栋公寓开启了拓展步伐,他们的目标是尽量将规模做大。

地产一条独家报道 谢绝转载

李栋

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