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北京二手房市场重回降温通道
作者: 杨现领
2018-07-03 19:55
6月全国重点城市楼市数据抢先送达。

每月 · 市场复盘

2018年6月北京二手房市场迎来回调。Real Data显示链家成交量环比大幅减少22.6%,成交绝对水平降至2018年3月之下;客户成交周期有所延长,带看成交占比上升,市场成交节奏有所放缓。均价为62350元/平,环比微跌0.4%,与2017年3月高点相比下跌7.6%。市场供需增长乏力,6月新增房源及客源量环比分别减少16.2%和16.1%,成交的下滑使得业主预期向理性回归,调价中涨价房源占比环比降至27%,业主报价和成交价价差与前期相比明显收窄。前期需求的集中释放以及一如既往的调控环境导致供需增长疲软,另外限价新房入市分流二手房需求,市场下行压力大,预计后市稳中向下。

一、6月北京房地产政策总结

6月22日,《北京市2018年建设用地供应计划》正式发布。计划指出今年全市计划供地4300公顷,住宅用地1200公顷,与2017年度持平。1200公顷住宅用地中,商品住宅用地计划安排650公顷(含单列共有产权住房用地200公顷),保障性安居工程用地安排350公顷,集体土地租赁住房用地200公顷,均与去年一致。计划要求继续执行“四个70%”,有效保障中小套型商品住房、共有产权房、保障性安居工程等,鼓励农村集体经济组织利用集体建设用地建设租赁住房,构建租购并举的住房供应体系。

6月24日,央行发布通知从2018年7月5日起下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。

此次降准伴随着调控加码的持续(西安、杭州、长沙纷纷加码)以及住建部对三十城启动整治房地产市场乱象专项行动,此外,央行表明将继续实施好稳健中性的货币政策,把握好结构性去杠杆的力度和节奏,预计降准对于房地产市场的影响小。

二、年中市场显疲态,迎阶段性回调

2018年6月,北京二手房市场迎来阶段性回调,量降价微跌,市场成交节奏有所放缓。

6月市场成交明显回调。链家实时成交量环比明显下滑22.6%,是2017年6月以来最大降幅(受春节假期影响2018年2月除外),成交绝对水平降至2018年3月之下,但同比去年低谷增加211%。实时成交的下滑逐渐在网签上体现,全市网签量15827套,环比减少12.5%,同比增加77.5%。核心500盘0成交楼盘占比环比提升2.4个百分点,市场热度下降。2018年上半年北京全市网签量76640套,同比下滑12.5%,环比增长57.6%。

均价环比基本持平。6月链家成交均价为62350元/平,环比微跌0.4%。2018年3月以来均价同比跌幅持续大幅收窄,6月均价同比下跌0.8%,与2017年3月均价高点相比仍有7.6个百分点的下跌。

市场成交节奏有所放缓。6月客户成交周期为71天,在5月大幅缩短的基础上延长近2天。带看成交比为52,虽仍处低位但环比明显上升。6月市场成交节奏稍有放缓。链家核心500盘快速成交率呈现下降趋势。

三、教改影响淡化,供需增长乏力

教改政策短期影响趋弱;年中市场供需增长乏力,成交下行促使业主预期向下;首套房贷利率进一步上浮,限价房入市分流二手市场需求,多重因素导致6月量价回调。

教改政策影响淡化,市场量价回调。4月末教改政策的发布带动教育资源集中的西城、东城及海淀三区量价齐升,进而结构性推升全市量价,随着教改政策短期影响的逐步释放完成,市场迎来阶段性回调。5月成交环比增幅居前的西城、东城两区在6月成交降幅居前,成交环比分别减少35.4%和29.9%,中心四区(东城、西城、朝阳及海淀)成交占比下降,三环内物业成交占比环比明显回落2个百分点,均价结构性微跌。

供需疲软拖累成交,预期松动价回调。随着需求在3-5月的集中释放,6月市场供需增长乏力,新增房源及客源量环比分别减少16.2%和16.1%,2018年春节后新增供需总体延续下滑态势。市场成交为之所累,成交下行进一步导致在市业主预期松动,6月调价房源中涨价占比为27%,环比下降近1个百分点,且6月新增挂牌均价及成交均价价差与2018年年初相比收窄明显,业主预期回归理性后市均价小幅下跌。

利率上浮叠加新房分流推动量价回调。从市场环境来看,5月北京多家银行将首套房贷利率上调至5.39%(基准利率的1.1倍),以300万贷款额计,贷款25年,首套购房成本增加约13万,在均价已经止跌上涨的阶段,购房者负担进一步增加。此外,6月有4个限价房项目入市,允许销售面积共计25.7万平方米,这在一定程度上分流二手房市场需求。

四、后期下行压力大,市场稳中向下

从线上数据来看,北京链家线上内容PV及UV环比分别下滑13.9%和8%。当前市场调控环境一如既往,首套房贷利率持续上浮导致刚需购房负担进一步加重,“认房认贷”的环境下,中高总价可以借助的金融杠杆受限,换房需求释放受阻,在房价温和波动且微跌的阶段,投资需求被遏制。即在市场供需增长疲软和限价项目入市分流需求的背景下,预计下半年市场将会重回稳中有落的区间。

每月 · 市场数据

■ 北京各城区量价变化一览

北京链家成交量TOP20商圈

北京链家成交均价涨幅TOP20商圈

北京链家成交量TOP20小区

北京链家成交均价涨幅TOP20小区

【指标解释】

1.议价空间= (最后挂牌单价 - 成交单价)/最后挂牌单价* 100%

2.调价房源中涨价占比= 一段时间内挂牌价格上调的房源数量/一段时间内所有进行调价的房源数量

3.新增挂牌量(新增房源量)= 一段时间内通过各渠道新增挂牌房源的数量之和

4.新增房客比=一段时间内某地区新增客源数量之和/一段时间内某地区新增房源数量之和

5.新增带看量=一段时间内客户的次数(即同一客户一次看多套房算一次带看)

6.新增带看房源量=一段时间内看房的套数(即可能同一房源多次带看均计入次数)

7.月度去化周期=本月可售房源套数/截至本月12个月的平均成交量

8.带看成交比=一段时间内带看房源量/一点时间内成交量

 

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