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房地产行业现状与未来
来源: 五矿经济研究院
2018-07-05 09:15
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本文来源于五矿经济研究院,原文标题《房地产行业现状与未来

作者:五矿地产 何剑波

 

摘要:房地产业自“招拍挂”制度推出后迎来快速发展的黄金十五年,现今已成为了在中国经济中地位举足轻重的一部分,从GDP、财政、投资多个方面影响着中国。在中国经济开始走向新时代的大背景下,“房住不炒”的指导思想更是决定了未来房地产市场的发展方向,这一系列的改变影响着房地产开发商们的战略决策与业务模式。

 

自2004年经营性用地全面实行“招拍挂”制度以来,中国房地产市场经历了快速发展的黄金十五年。作为中国经济的重要增长点,房地产不仅对GDP增长产生了巨大的推动作用,更改善了人民生活,促进了城市化进程,推动了上下游产业的共同发展。在中国发展的新时代,房地产行业已经迈上新的平台,正跨过新的起跑线,无疑将呈现出新的趋势和特点。

一、中国房地产市场发展现状

(一)在国民经济中占有举足轻重的地位

目前,房地产行业在中国整体经济规模中有着举足轻重的地位,可以从行业与GDP增加值占比、出让金占财政收入的比例与开发投资占全社会固定资产投资的比例多个角度分析。

1、行业增加值与GDP占比:单从房地产行业自身产业增加值来讲,2016年达到4.9万亿,占当年GDP比例为6.68%。同时,近10年占GDP比例一直持续上升。如果考虑了和房地产密切相关的建筑业(刨除与房地产建安业务无关的建筑业产能),二者增加值也基本占到GDP的10%。进一步考虑房地产的上游(如建筑用的钢铁、水泥和玻璃等)和下游(如装修、家具、家电和其他装饰材料等)的共同影响,房地产行业对GDP的影响可能占到20%。

 

2、土地出让金与财政收入:2017年,全国300个城市各类土地成交出让金4.1万亿元,同比增长39.3%,其中,住宅用地出让金3.4万亿元,同比大幅增长46.7%。相较于2017年全国财政收入23万亿,土地出让金达到了17.8%的比例,对于财政收入举足轻重。

3、固定资产投资:从占固定资产投资比例来看,房地产全社会固定资产投资规模达到了14万亿的水平,在全社会固定资产投资中占比一直稳定在25%左右,近年来略有下降,但仍然是举足轻重。如此规模体量的行业,保持其稳定性是十分必要的。

 

(二)商品房销售规模不断上升

1、销售额:商品房销售额近10年来持续上升,仅2014年-2015年短暂回调。2016-2017年爆发式增长。经过严厉调控,2017年全国商品房销售额和面积增速明显下降,2017年商品房销售额13.37万亿,同比增幅17%,增速较2016年下降21%。近一年多来,房地产政策趋严不松动,投机需求逐步离场,市场预期正在转变,销售额增幅会逐渐降低,但也将保持10万亿以上的规模,这是个巨大的成熟市场。

 

2、销售面积:同样,销售面积也经历了持续的上升。由于限购政策的影响,2017年销售面积达到17万平米,同比升幅7.7%、较2016年下降14.8%。同时,不同等级城市之间由于政策出现了较大分化,一线城市与二线城市销售面积下降,三四线城市势头强劲,支撑了房地产销售面积的总量。这表明政府通过“因城施政”的手段精准调控,针对不同情况的城市做出不同力度的调控,有着“东方不亮西方亮”的效果。

 

3、销售均价:2016年四季度开始,房地产市场进入新一轮调控周期,力度持续加大,多数城市都出台了调控政策,范围不断扩容,多层次多角度的调控政策成功压制了价格的上涨。中指统计的百城新建住宅价格同比涨幅连续11个月回落,环比涨幅连续14个月在1%以内。截至2018年6月,价格底部企稳开始反弹。这代表即使在高压政策的压制下,低库存的背景也良好地支撑了房价。同时,预计未来房价环比涨幅波动仍会持续收窄,快速大幅度的上涨已是过去式。

 

(三)土地市场持续火热

1、土地成交面积:从整体趋势看,2013年以来,土地成交面积大部分时间处于同比负增长,而销售面积不断上升,导致库存量持续走低。2017年,全国300个城市各类土地成交量开始回升,共成交17.3亿平方米,同比增长11.8%,其中,住宅用地成交8.3亿平方米,同比增长21.7%。

 

2、成交楼面价及溢价率:成交楼面价逐年走高,2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2362元/平方米,较2016年上涨25.5%。其中住宅用地楼面均价为4031元/平方米,同比上涨21.6%;商办用地为2391元/平方米,同比上涨18.6%。

2017年企业销售业绩较好,拿地补仓意愿强烈,在供给不足,需求旺盛的背景下,土地市场维持了较高热度,住宅用地成交楼面价继续上涨,尤其在热点城市,企业对质量较好的地块的争夺力度很大。

 

从溢价率方面,由于政府多套政策的出台,以“限地价、竞配建”、“限地价、限售价”这类政策为主,压制了土地成交的溢价率。如果考虑配建、自持等额外成本,统计数据上的土地成交楼面价与溢价率已经不能真实反映实际成交成本与热度。

(四)小结

综上所述,从经济增加值占GDP比例、土地出让金占财政收入比例、房地产开发投资占全社会固定资产投资比例等多方面分析,房地产行业在我国国民经济中占有举足轻重的地位,关系到民生,也关系到经济增长。政府会持续地对房地产行业加以调节和管控,一方面是防止市场过热,同时也要防止快速下跌,保持市场整体稳定、可持续健康发展无疑是最佳的选项。

二、房地产企业竞争态势

(一)优势房企集中度不断提高

房地产市场自身周期与政府调控让房企不断地进行着优胜劣汰。以往行业中存在TOP200的概念,而如今TOP100才称得上具备一定规模的房企。2017年,房企销售业绩继续大幅增长,三家龙头房企突破5000亿销售额关卡,更有17家房企达到千亿规模,蓄势冲击千亿的房企也不在少数,TOP20房企销售额合计已达到4.3万亿。

 

房地产行业集中度相应地快速提升。TOP100的市场占有率已达到55.5%。而从各级梯队的门槛来看,销售门槛提升显著。规模房企内部也已经分化许久,强者恒强,甚至是“大象”跑的比“兔子”快。前列门槛的提升速度远远快于后排门槛的提升速度,TOP100的门槛甚至3年几乎无变化。未来,毫无疑虑的TOP100房企的销售规模与业绩会持续增长,各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。   

 

(二)土地投资热情仍然较高

土地是房企开发销售商品的原材料,是生产与发展的源头。近年来规模房企土地投资逐渐加大。2017年,28家规模企业累计拿地53203万平方米,同比增长157%;累计拿地金额24791亿元,同比增长96%。 

根据中指统计,2017年TOP10企业拿地金额占TOP50企业的48.5%,大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显,小型房企在土地市场上逐渐丧失话语权,缺少土储补充,未来销售规模增长有限,进一步促进了集中度提高。

(三)合作并购成为常态

近几年,土地资源稀缺性进一步凸显。随着土地价格不断上升,“招拍挂”竞争日趋激烈,联合取地、合作开发也成为开发商扩大销售规模、分担运营风险,实现优势互补、合作共赢的重要方式。2017年,年销售额百亿以上房企中有超过半数以上采用了合作拿地方式,权益拿地比例(指新增土地投资中的我方权益占比)均值为86.1%,同比降低0.5个百分点。其中,保利、龙湖、招商、中南、远洋及首创等更倾向于联合拿地,权益拿地比例在70%以下。

除合作开发之外,龙头房企还利用自身在资金和规模上的优势,在二级市场上积极寻找并购标的,以获取价格相对低廉的土地资源。例如阳光城2016年通过收购中泛置业进入长沙,收购中大集团资产包提升了杭州、成都的市场份额。根据克而瑞数据,2017年,年销售额100-500亿的房企并购金额在市场中占14.6%,年销售额500-1000亿、1000-5000亿的房企主导并购市场,占比分别为50.8%和34.6%。并购在机制较为灵活的民企中应用更为普遍,如融创、阳光城及泰禾收并购金额占其自身拿地总额比重分别高达78.1%、76.7%和68.9%,而招商蛇口、旭辉、融信等房企也在30%以上。

(四)坚守、转型、离场并存

伴随着市场的不断变化、调控的逐层深入,不同规模的房企在此番热销浪潮中演绎着分化加剧的桥段,龙头房企强势兑现着先前的布局优势而成绩斐然,中型房企思考着如何在市场绞杀中破局突围,而部分中小型房企则已逐步开始探寻未来自身生存之道。房地产企业从不缺乏抢滩逆袭的契机,却也面临着步步惊心的凶险。决策未来发展思路,始终是摆在各房企面前的重要课题。有些房企选择继续坚守开发业务,有些房企转型寻找新的利润点,也有些房企选择放弃这个行业彻底退出。

坚守开发业务的以龙头房企与中型房企为主。房地产行业以规模为重,唯有开发业务可以快速做大规模,保持企业竞争力。例如,阳光城战略目标定为“规模上台阶、品质树标杆”,全地域发展、全方式拿地、全业态发展,力求冲刺千亿。再比如碧桂园,2017年中期业绩发布会上披露,将2017年国内合同销售目标提至5000亿元,并于年底成功达到。同时,新城、中南置地、中梁这样强调高周转快速冲规模的企业比比皆是。

通过转型寻找新的业务模式与增长点的企业也不在少数。万科在2015年业绩发布会强调“地产市场增长放缓,未来整体利润率水平面临下行压力,万科将偏向各类轻资产及向综合城市物业服务提供商转型、开展多种新型产业”,在经过股权变动后,2018年,万科将自身定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,致力于搭建生态体系,在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上,业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。再如远洋集团,已经将战略愿景定义为“以卓越房地产实业为基础,发展成为具有领先产业投资能力的投融资集团”。

也有许多房企受制于资金压力、土储规模等,选择出售资产或者退出。万达商业分别将旗下的13个文旅项目和77个酒店项目作价637亿元出售给融创和富力。SOHO中国在三年里共出售了6个项目,同时潘石屹表示不再拿地新建项目。还有许多中小开发商倒闭、或被大开发商并购。据统计2017年有20余家上市公司或转让持有的房地产公司全部股权,或整体剥离房地产业务。

三、房地产行业发展前景展望

我国经济发展增速较快,近年来保持中高速增长,且由高速增长模式向高质量发展模式转变,2016年GDP增速为6.7%,处于历史相对低点。从十三五开始,整体宏观经济将保持6.5%左右的平稳增长,更注重结构的优化,“稳”为核心关键字。 

 

房地产作为中国经济的重要支柱之一,预期未来也将随着GDP稳定增长而逐步增长,对经济影响的比例可能会略有下降,但预期总量仍有上升空间。

(一)住宅地产仍为市场主流

我们认为,在房地产业所有业务模式之中,作为核心业务的住宅地产开发仍将是未来市场的主流,仍有较大的发展空间。主要基于以下理由:

1、人口持续增长:房地产的核心是人口,从历史来看,我国人口持续增长,近10年人口自然增长率保持在5%左右。2016年在二胎政策影响下,人口增长率小幅上升,达到5.86%。目前,人口增长率逐步走低,老龄化进程加速,但有80年代后期的第三次婴儿潮人口支撑以及二胎甚至不再限制胎儿数的政策鼓励,我国的人口数量红利仍有释放空间,增长率预计很长一段时间还是大于0,我国人口仍将保持较好的增长势头,为住宅市场持续创造住房需求。

 

2、城镇化远未完成:2016年,我国城镇化率为57.35%,较2008年提升了10.36个百分点,年均增长1.3个百分点,增长速度较之前有所放缓,但整体水平与高收入国家相比仍存在较大差距。德国、美国、英国、日本的城镇化率分别高达75.51%、81.79%、82.84%、93.93%。同时,现阶段我国城市群格局刚刚形成,城市群对人口的聚合力正在逐渐显现,人才政策也促使人口向城市群进一步流入,将进一步提升未来我国城镇化发展空间。城镇化带来的新增城市常住人口是住宅市场实打实的刚性需求。 

 

3、人均居住面积与品质有提升空间:房地产行业发展也给人民带来了幸福生活。2016年,我国人均居住面积为36.6平方米,较10年前大幅增长了35%,房屋居住舒适度显著提升,但与发达国家的人均居住面积相比仍存在一定的差距。假设未来我国人均居住面积达到发达国家的水平44平方米,仍有增长20%的空间。

 

进入二十一世纪,中等收入群体迅速增长,财富聚集下购房者的追求不再仅仅局限于基本的居住功能,而是上升到了更高的品质追求,品质住宅满足了购房者对精致生活的追求。除了基本的刚需、刚改以外,改善型需求和豪宅等高端住房的需求也逐渐增加,体现在别墅、高档公寓销售面积比例逐渐增高,住宅之中大户型的成交比例也在提升。

4、住宅基本保障市场空间巨大:根据住建部数据,2016年全国棚改开工600万套,完成投资1.48万亿元,货币化安置比例达到48.5%,带动2016年商品房去库存2.5亿平米。2017年5月,国务院常务会议确定,实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套,未来3年每年仍能带来2.3亿平米的去库存规模。为棚户区人民建造舒适、合理的基本住宅是一个巨大的市场。

5、现有市场份额的重新切分:如今全国房地产销售额已经达到每年10万亿的规模,同时库存持续低位。政府对房地产的把控越来越强,通过各种政策使得房地产的周期波动大幅降低,不会出现大幅上涨,也不会出现大幅下跌。如此规模巨大的行业,加上百强房企销售集中度越来越高,假设未来百强集中度达到70%,对于百强来说便有1.5万亿的新增市场。即使全国房地产销售额停止增长,前列房企仍将不断蚕食存量份额,发展空间不仅在于行业增长,更在于存量分配。

(二)商业地产机会逐渐显现

主流房企纷纷提出要加大未来自持商业的比例,主要是考虑其稳定的现金流和收益贡献,并已逐步形成不同发展规模的企业,例如以独立商业为主的新城、凯德置地、华润置地等,以及以住宅项目配套社区商业为主的龙湖、保利、中海等。

 

从商业地产市场整体来看,过去库存压力高企的商业地产随着新开工的减少、销售的增加,近几年存量开始减少,商业地产的风险逐渐降低。同时,由于城市城镇化率、经济发展结构和商业地产存量的不同,城市间市场存在明显分化,部分二三线城市仍然面临较大的供应过剩风险。

对于独立商业发展商来说,尽管优质项目在运营稳定期也能够实现较好的收益水平,一般持有物业投资回收期较长,对于资金占用较大。对于社区商业发展商来说,在综合用地比例不断提高的背景下,在住宅开发的同时加大社区商业的开发,既通过部分持有商业的开发获得稳定的现金流,更重要的是通过商业配套为住宅销售提供增值。同时,商业地产的融资渠道在不断拓宽,目前ABS发展迅猛,良好的持有型物业可以为开发商提供很好的基础资产,这也增加了房企对优质商业地产的青睐。

(三)产业地产成为新趋势

产业地产开发企业分为两类:一类是新城开发模式,例如华夏幸福全面主导片区的一级开发,发展区域产业和招商引资,通过住宅用地的出让和开发,享受土地升值红利。另一类是商务运营模式,聚焦产业招商,重视运营能力,通过租金溢价、园区管理等实现长期稳定收益。

近几年,部分以住宅开发为主的标杆房企也开始尝试进军产业地产领域。例如,通过收购普洛斯进入物流地产的万科,与华夏幸福进行合作的阳光城等,碧桂园、龙湖、正荣、绿地、金地、泰禾等多家房企均在不同维度进入产业地产领域。由于地方政府是土地的唯一垄断提供者,而地方政府对于本区域内的产业发展又有一些偏好和需求,且缺乏资金,拥有产业地产背景的房企恰恰在这方面可以提供合作和服务,以获取价格更为合理的住宅用地。因此,对于房企而言,产业地产不仅是一种业态,更是开发商获取土地储备的重要途径。

以华夏幸福为代表的产业新城模式,其主要收入来源为城市地产与园区配套住宅的销售,产业部分对地方政府依赖度高,需要自身强大的招商能力,且应收账款账期较长,需要依靠住宅开发联动回笼现金实现高收益。以张江高科、总部基地为代表的商务运营模式,则主要依靠自身强大的招商能力、资源整合能力和配套增值服务能力,专注于产业运营和稳定的长期收益。综合来看,未来产业地产的成功将更多地依赖于招商及运营能力。

(四)文旅地产走上快车道

近年来,我国旅游市场发展迅猛,国内旅游人数与收入连续上升。文化及旅游产业是当前经济增长的一个亮点,产业体量持续快速增长。

 

现阶段文旅地产的商业模式与产业地产的新城模式类似,以文旅项目为切入点和加分项,依赖住宅项目销售回笼现金流。以华侨城“旅游+地产”运作模式为例,地产业务主要承担造血功能,通过地产项目回笼资金,反哺旅游业务;旅游业务低价获取土地,并进一步提升地产项目的价值潜力。2017年华侨城房地产业务收入占比55%,利润占比61%,旅游综合业务收入占比44%,利润占比37%。其房地产开发业务的毛利率高达60%,主题乐园运营业务毛利率却只有4%,需要地产业务的利润补贴主题乐园的亏损。

(五)住宅租赁市场前景远大

十九大报告提出:“建立租售并举的住房制度”,住房租赁市场得到了高度重视,受到社会各界空前关注,政府先后出台多个政策,多种市场参与者从多角度支持住房租赁市场发展。2017年7月,住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》培育和发展住房租赁市场。

租房市场的前景开阔。目前,我国租房比例在15%-20%左右,美国租房比例一直维持在36%附近,日本也有近4成人口租房。有金融机构预测,未来我国整体租房市场租金规模将达到1.43万亿。特别是对于机构与开发商,有着较大的发展空间。目前,我国租房市场基本由二房东和个人房东提供,2016年美国租赁市场专业机构渗透率在30%以上,2013年日本由专业机构管理的房屋比例为35.4%。

开发商对长租公寓的布局如火如荼。万科泊寓2017年底已经有29个城市、96各项目、10万间客房;龙湖冠寓已在全国14个一线及领先二线城市开业运营,开业房间超1.5万间,开业超过六个月的项目平均出租率达到91.7%;朗诗寓有近70个项目,房源数近20000间。目前,由于我国租售比不合理,住宅地价较高,通过住宅用地开发长租公寓存在困难。开发商运营的长租公寓绝大多数依托于对商办、旅馆、甚至工业用地。2017年,各个地方政府公布的“十三五”供地计划中,新增建设用地的20%以上都用来做租赁用地;近年来“招拍挂”土地中也有部分强制的租赁用地,长租公寓地价过高的问题可能得到缓解。

四、应对之策

(一)加快开发周转速度,提升产品服务品质

五矿地产未来仍继续以住宅及配套商业的开发为核心主业,继续提升品牌价值,加快项目周转,持续扩大住宅开发规模。依托现有项目,精心打造多条产品系。从房地产开发价值链的设计、采购和施工等关键环节实施绿色化、智能化产品战略,提升产品竞争力,并不断提升物业服务品质和附加值。

(二)拓展产业文旅项目,协同地产开发业务

发挥产业和文旅地产创新经营平台、土地资源获取平台、资源整合协同平台的作用。依托不断增强的产业和文旅项目的规划、建设、招商、运营能力,五矿地产将跟踪产业基础好、产业集聚效应强、人口流入较大的城市群核心城市周边区域,拓展优质产业和文旅地产项目,一方面做强产业和文旅项目,另一方面也为地产项目寻找发展机遇。

(三)提升持有运营能力,实现良好资产收益

大力提升持有型项目的运营能力,完善商业地产业务产品体系。进一步提升存量资产的租金收入水平,充分发挥其融资功能,平衡现金流和利润贡献;同时,根据在手资金情况,稳步增加优质持有项目。目前,五矿地产首座区域性商业中心长沙LIVE将于2018年正式实现开街运营;文旅地产项目哈施塔特小镇将进一步业态升级,成为我们文旅地产的亮丽名片;打响长租公寓的拾贰悦品牌,积极寻求项目落地。

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